1、浅谈房地产开发工程项目管理【摘 要】房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点，每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。 【关键词】房地产开发；项目管理；施工管理 1.项目管理的重要性 通过项目管理可以更好的体现工作的能见度和结果；对不同的工作任务可持续改进协调和控制；项目成员有较高的工作热情和较明确的任务方向；广泛的项目职责能够加速管理人员的成长；能够缩短产品开发时间；能够减少总计划费用、提高利润率；项目的
2、安全、质量能得到较好的控制。 1.1 项目目标 销售目标；工期目标；安全文明；质量目标；成本目标。 1.2 项目结构（组成） 要高水平地建好工程，组织管理制度的建设必须实行科学、规范的管理，建设管理系统由项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、施工总包等各参建单位组成，各参建单位为组织系统中的子系统，与其他各子系统有序衔接，项目部、公司各部门、勘察设计单位、监理单位、总包单位按各自分工、各有重点，相互制约并协同开展工作，从而形成严密的项目建设管理系统。 全过程、全面、全环节的管理。 发挥组织构架的优势。 依托社会资源、走社会化、专业化管理的道路、将信息不对称管理转为对称管理。 实行事前的管
3、理，落实思想。 全过程控制覆盖，重心下移。 采取“监、帮、赶”结合的战略思想。 1.3 项目组织（内部与外部） 建立健全组织体系是项目目标得以实现的必要保证措施，根据项目的重点、建设规模量大、建设面广、技术复杂、质量要求高、工期紧的特殊性，拟组建一支素质过硬、经验丰富、作风纪律严明、精干高效的队伍。 图 1 项目部组织架构 图 2 项目外部组织架构 1.4 阶段模型和里程碑 该项目从开始就分为决策设计阶段，施工实施阶段，招商运营阶段。决策设计阶段为该项目的主题，项目实施阶段编制详细科学合理的进度计划，将项目进行合理分解，统筹规划，重点突出的原则，从分利用场地大、建筑单体多的特点，合理安排施工作
4、业。招商运营阶段，在项目达到预售开始及开始销售，进行统一商业管理运营。里程碑事件是项目实施过程中，对项目实施进度有重要影响的关键事件，本项目的主要里程碑事件有项目方案设计、施工图设计、项目实施前的准备、主体结构封顶、装修及外立面完成、总体施工完成竣工验收。 1.5 进度计划在整个项目计划安排过程中，项目部需充分利用各参建单位的力量，利用一切资源，制定了以总计划为目标，各节点计划目标为重点的总体进度计划。 进度计划的具体思路：一是要保证完成项目的总进度目标；二是要在每个工序满足技术要求的前提下，保证合理工期；三是充分利用项目工作面大的特点；四是重点解决好工作界面，做到无缝衔接，相互介入；五是抓好
5、计划，包括一个大计划、资金计划和出图计划；六利用合同手段，及时协调、严格检查、实行过程控制。 1.6 资源计划 人力资源的安排对于项目的实施非常重要。在责任定下来之后，就必须落实每项工作的具体人数以及需要的工作时间，最基本的思路是先预计每项工作的工作量，然后结合资源的可利用情况及项目工期的限制进行综合分析，确定每项工作的需要的资源数量和工期。 2、项目实施与控制 2.1 项目启动 根据该工程特点做如下项目工作结构分解图如图 3。 图 3 项目的 WBS 结构分解图 2.2 信息管理 信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存储和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带
6、，是项目管理人员实施目标控制的基础，是项目管理决策的依据。文件信息处理的传入流程，是监理、设计施工、社会及政府有关部门的文件信息统一传至项目经理处，经过过滤可由项目部直接解决的问题就直接分配任务由项目部相关人员落实。 2.3 项目控制 2.3.1 项目进度目标的控制 为了实现公司的计划要求按期完成目标，在工作中，项目部通过一系列措施，保证了项目的顺利进行，实现了工期目标。在责任明确、分级管理的基础上，通过合同中设置目标的约束机制，深化沟通的协调机制，奖罚分明的激励机制等机制的运行，为工期目标的实现提供了机制保证。 2.3.2 进度控制的措施 及早组织人力和财力；抓紧办理各项审批手续；突出重点，
7、抓住关键线路；设计先行。 2.3.3 投资控制目标及控制基准的确定 本工程投资控制的目标确定为：设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算；竣工决算不得突破设计概算，各单位工程的决算基本不得突破分项控制目标。 目标分解，单项控制；资金使用计划的编制；投资控制基准的动态调整。 2.3.4 工程价款的结算控制工程结算是项目在实施过程中进行投资控制的一项重要工作内容，为控制项目投资，项目部严格按照合同规定执行，形成了一套有效的工程价款结算机制。工程价款结算控制总的工作思路。 3、质量安全文明施工管理 3.1 管理思路 主要工作可以分为三个方面： 对外各相关单位的协调、沟通；对各参建单位的组织和管理；对
8、工程建设关键环节进行检查、监督、协调、服务。具体实施办法是通过：计划（方案）组织网络实施检查反馈整改（协调）优化方案（组织网络）实施检查反馈整改（协调）优化的各个相关工作形成良性的工作循环，不断提高工作效率和质量。 3.1.1 质量、安全、文明施工管理体系在工期紧迫，参建单位众多及单体工程多的前提下，项目部围绕质量、安全、文明施工目标，制定了质量、安全、文明施工的三控方案。对总体目标进行分解，通过控制分目标，保证总目标的实现。对所有进场的参建单位都明确地理解任务目标和项目的重要性，实现目标管理，做到统一思想、齐心协力，按照目标要求，保证每个班组都精益求精地做好自己的工作。 （1）项目部的质量控
9、制措施。 健全组织；抓思想建设；整合各方力量；规范内部管理；学习和借鉴别人经验；优中优选；抓合同管理；抓计划，有序进行；抓设计，把住“龙头” ；抓监理，全面检查督促。 （2）项目部的安全文明施工管理措施。 在施工管理中，要求施工单位以总包管理为龙头，做到以下四点：一是抓教育；二是抓实施；三是抓重点防护；四是加强检查。 （3）监理单位的控制措施。 组织措施；设计阶段的质量控制措施；施工阶段的质量控制。（4）施工总包单位的控制措施。 组织保证；质量控制的管理措施；质量控制的技术措施；安全施工管理措施；文明施工管理措施。 3.1.2 以合同为手段，严格各项制度样板先行的引路制度；对重要工种执证检查和
10、考核制度；安全文明施工巡视和保洁制度；质量安全文明施工处罚制度。 3.1.3 激励评比 以每周从安全、质量、进度、管理、配合的五大方面进行考评，对考评的结果计入公司的合格施工单位名录，提倡好的施工单位继续公司下一工程的优先推荐考虑当中。 （1）社交方面管理。 项目管理中社交（社会关系处理）方面的管理显得尤为重要，项目经理必须做好与项目相关的所有社交工作，如何作好社交工作？必须做到如下管理： 项目信息的管理：要有敏锐的洞察力，对周围外界的情况发展具有敏感性，包括项目所有相关人员信息的反馈。对所接受和发现的信息要加以分析，果敢的判断和决定。 项目的沟通管理：项目负责人要具有很强的沟通能力，沟通是把
11、握计划和决策的基础；是组织和控制管理过程的依据和手段；建立和改善人际关系是必不可少的条件；是成功领导的关键。 项目冲突的管理：在项目管理的环境中，必定随时有冲突的发生，如何在不影响项目计划的情况下进行冲突的化解，这就是项目管理的最高境界。化解冲突时必须了解和认识冲突的起因和来源有助于更好地解决冲突。根据项目的情况、施工队伍的状况及周围职能部门的情况，正确的了解到冲突源的所在，并事先对冲突发生打下预防针。 3.2 变更管理 现场签证控制；设计变更及变更价款的确定；索赔控制。 3.3 合同管理 合同总则；工程合同的签订；合同的审查；合同的履行；合同的变更或解除；合同纠纷处理；合同的归档管理。 3.
12、4 风险管理 该项目从立项开始，从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素：商业项目设计、施工变更控制的风险因素；项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键；商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。 3.5 项目管理软件的应用 在进行工程管理的过程中，主要从计划、预算及成本控制、日程表、电子邮件、图形、与其他软件共享数据、处理多个项目、报表、资源管理、项目监督及跟踪、检索、预测等所应用的项目管理软件：Word、Excel、AuoTo CAD、Project、Visio、Internet、预算之星等。 结束语 房地产开发是一项风险较大的系统工程，房地产企业只有精心策划，规范操作，以“精品”与人竞争，以“品牌”占领市场，才能实现既定目标。只有做好管理，才能减少失误，保证决策正确；才能增强企业的竞争力，赢得主动；才能有效地整合房地产项目资源。 参考文献： 1张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理J.建材发展导向，2012（11）. 2陈方馨.浅谈房地产开发项目建设工程质量管理J.城市建设理论研究，2012（19）.
