1、浅析单位大院的居住区改造【摘 要】单位大院内居住区的破旧老化已成为上世纪中国的遗留问题。本文以一实例来阐述在不大拆大建的前提下，如何更新单位大院居住区的面貌。提出现阶段大院住区整合的一条可行之路 【关键词】单位大院；居住区；立面改造 【Abstract】The dilepidated looks of the Unit yard residential district is a big problem handed down by last century in China .This essay elaborates how to reform the Unit Yard Communit
2、y but not rebuilt them by an example， Which tells us another feasible way. 【Key Words】Unit Yard， Residential District， Elevation reform 单位大院是计划经济的产物。在我国建国初期，经济比较落后，为了快速稳定社会状况，将单位在区域上进行用地划拨，形成相对独立的单位用地空间。单位大院在空间上往往表现为一个封闭完整的大院，通过大门和围墙的围合，形成一个个小的社会单元。 目前在各个城市里还有一定的数量单位大院存在。在市场经济条件下，讨论其内部的居住区更新问题，很有时代意
3、义。 1、单位大院的类型 按照职能可以将单位分为企业和事业两大类，其中企业类包括工业类、商业类、服务业类等；事业类大院包括行政、教育类、医疗类等。具有关城市空间的调查表明，教育类，行政类和工业类单位大院是主要现存的单位大院类型。并还将在未来一段时间内长期存在。 2、单位大院的居住区现状 单位大院有封闭性，大院周围以大门和围墙封闭，形成较为独立的用地。里面不仅有办公机构，也有职工住宅楼及其配套的生活设施，大型的还有教育设施和商业设施等等。单位大院内的住宅以居住区的形式存在。 2.1 单位大院的居住区职能特征 主要是单位成员及其家属的住宅，以及与其生活相配套的一切设施。包括超市、幼儿园、澡堂、老年
4、人活动中心等。 2.2 单位大院的居住区社会特征 （1）职工流动性小：以单位为基础的户籍管理制度限制了单位间的人员自由移动。另外，单位的福利分配制度也使得老职工不愿随意流动。因此，单位大院的人口变化幅度较小，人口数量和结构都相对稳定。 （2）居住分异不明显：在“单位制”城市居住空间内，传统社会阶级结构基本消失，内部基本不存在由经济地位或收入差异所导致的空间分异现象 2.3 单位大院的居住区优越性 （1）适宜性：工作区与生活区的相得益彰，一定程度上有利于稳定员工的生活，减少流动性。特别是占地面积大完备型的单位一般远离市中心，分布于城市边缘或近郊区，尤其需要对职工进行合理安置。而让暂时买不起商品房
5、的员工们享受到单位的福利。 （2）归属感 单位大院内居住区主要满足单位内部职工及其家属的家庭生活、经济活动和其他社会活动，具有一定的内部社会性，职工彼此之间的交往较为频繁，人际关系比较密切，容易形成具有安全性和地域归属感的特殊城市社区亚文化空间 3、单位大院内居住区的更新 限于当时城市建设时的政治、经济、文化观念的限制，单位大院内的居住区以经济实用为原则，建筑标准低，外装修效果差，立面形式单一。居住区大致的面貌就是 7 层以下的平屋顶建筑。外观老旧，极大的影响城市面貌。现今我国仍有大量的企事业单位大院。并在很长一段时间还在延续。 从建国以后到全面推进住房制度改革之前，单位大院内部居住区的建设一
6、直是国民住房水平体现的重要组成。所以讨论其内部的居住区更新问题，很有时代意义。本文旨在阐述在不大拆大建的前提下，如何更新单位大院中的居住区面貌。提出现阶段大院住区整合的一条可行之路。下面这个例子是青岛市沙子口南姜村内某单位（匿名）居住区改造的实例。 改造前照片 改造后效果图 该居民区盖于上世纪八十年代，因长年失修，缺少必要的维护、修整。住区没有达到使用年限而远远落后于当下的住宅发展水平。厂房内部民意投票决定，在不拆迁的前提下，力图将原有 6 层平顶盒式住宅区焕然一新。 改造项目委托山东原创设计事务所进行综合设计。以下为项目开展的技术措施： 一、前期准备 收集该住区建筑、结构等设计方面的竣工资料
7、。对于资料不齐全的情况，进行实地测勘，将原有建筑所缺的内容进行勘补。 了解房屋结构的现状，如：裂缝现状，承重墙（特别是顶层住宅）的变动情况，承重体系的完好程度等。根据已有图纸和测绘资料进行改造设计。 二、施工方案 1、建筑设计部分 外墙面用三色砖重新饰面.对外墙门窗构件予以更换。局部加设阳台和落地推拉门。 在日照间距允许的前提下，在平顶房屋上加建阁楼，形成平改坡的整合方案，顶层设内楼梯。新增坡屋面设置老虎窗保持通风，老虎窗应采用通风百页（内开启）和玻璃（推拉式）窗。 2、结构设计部分： 加建部分立柱采用钢管（无缝或焊接）柱。屋面斜梁采用热轧不等边双角钢作合截面。支撑体系根据屋面的形式设置立柱垂
8、直支撑和水平系杆。钢构件之间连接采用焊接连接，钢、木构件之间采用螺栓连接。 屋面新增的卧（圈）梁与原承承墙的位胃再合，确保其与原承重墙连接牢固。 3、屋面排水系统 利用原有檐沟排水。对局部遭破坏的部分予以修复，同时完善原檐沟的防水。拆除女儿墙至原平屋面以上 250mm 处，加设钢筋砼圈梁及檐沟。 通过在卧梁上预留洞及架空梁的设置，确保原屋面排水系统畅通。 三、其他 通过对小区环境从新交通组织，铺装、绿地、宣传窗，违章建筑等的改造，大大提升整个片区的文化品位。 具体改造方案如下图 改造前的立面轮廓 改造后的立面轮廓 改造前平面图 改造后平面图（红色为加建部分） 改造后的剖面（红色为加建部分） 加
9、盖的坡屋顶 依据这种方法，青岛原创事务所重新改造了沙子口南姜村该单位大院，整体居住区品质大幅度提升。改造后，建筑外观有了丰富的设计元素，达到当前高端商业小区规格。同时“平改坡”的设计使屋面保温隔热性能提升，也增加了住户面积。一定程度上延长了附加使用年限，使单位员工获得收益。 其实，单位大院采用诸如这类立面改造措施，在中国许多地方完全可以作到因地制宜。原因是： 一、我国许多现存的单位大院的居住区的都是统筹管理。要整体改造可通过单位内相关部门民意投票，集资实现。可行性相对较大 二、单位大院内的住区大都式 7 层以下的盒式住宅，使用年限未到，而面貌严重低于市场上商品房的水平。许多内部职工都迫切希望改
10、善居住环境。采用一定的修缮和改造工程，能延长建筑的附加寿命。 综上所述，在“过渡阶段”单位大院居住区可以采取这样一条可行之路。不大拆大建的前提下，快速更新单位大院中的居住区面貌，提升住宅品质。 参考文献： 1同济大学李德华主编， 城市规划原理 （第三版） ， 中国建筑工业出版社， 2001。 2李汉林.中国单位现象与城市社区的整合机制J. 社会学研究， 1993， （5）： 23-32. 3乔永学， 北京 “单位大院” 的历史变迁及其对北京城市空间的影响， 华中建筑， 2004.05。 4美彼得 罗， 中国现代城市住宅的历史和演变中国现代城市住宅结语， 建筑学报 2002 年。 5朱怿， 张玉坤， “街区住宅” 的涵义及其规划设计策略探析，建筑学报， 2005.10。 6吴启焰.大城市居住空间分异研究的理论与实践 M. 北京 ：科学出版社， 2001.
