1、浅析广州城中村廉租屋的形成及其影响摘要：廉租屋是城中村非农化农民城市化生存的理性选择。城中村的存在表明了村庄城市化的被动性。由于我国社会保障还不健全，在村民基本甚至完全失去土地后，面对着城市化要生存既渴望又恐惧，因而只能固守着在祖传宅基地上建立起来的廉租屋，以保障自己的现在及未来生活。 关键词：廉租屋 形成 原因 合理性 中图分类号： TU765 文献标识码： A 文章编号： 城中村形成的一个主要原因是农村的被动城市化。在这个过程中村民由于没有做好相应的物质和心理准备，所以即使身处在城市中，他们却不能够适应城市的生活方式，未能真正融入到城市中。由于缺乏在城市谋生的能力，当村子里的耕地被城市征走
2、之后，村民只能依靠出租在自家的宅基地上加建起来的房屋来保障自己的生活。这就形成了城中村中的廉租屋。 1.城中村廉租屋现状 与城中村周边的商品房相比，在城中村中的出租屋价格低廉(如表所示)。为了利益的最大化，村民在宅基地上建起六七层高的房子，自己住在房子的顶层，而将下面几层和一层商铺出租出去。房子一般从二层向外挑出，侵占了道路的上方空间，在道路的上方仅留一道细缝可以看到天空，从而形成了所谓的“握手楼” 、 “贴面楼” 。城中村廉租屋的房客是来自各个不同地方的流动人口，这些人绝大多数是来自于农村的农民，但同时也有在校学生、刚毕业参加工作的学生，以及在附近工作的白领。城中村尤其是位于城市中心的城中村
3、有着方便的交通，在村中各种生活设施也很齐全，生活所需的商品和服务都可以就近得到满足。 广州城中村中的握手楼 2.廉租屋产生的原因 2.1 城中村廉租屋产生的制度原因 二元土地制度， 即土地所有制的农村集体所有制和城市土地国家所有制。它是形成城中村的核心制度， 也是催生廉租屋的核心制度。国有土地的形成即是通过征地的方式获得的， 所有权属于国家， 使用权属于政府， 其土地使用权可自由进出土地市场; 村集体土地所有权属于集体，其土地使用权不能进入土地市场。城中村集体土地又分为农用地和建设用地两大类。建设用地分为留用地和历史用地两类。留用地是村集体建设用地的主要来源， 它是按照部分地方政府关于留用地的
4、政策形成的: 即城市建设征用农村土地时按比例返还农村用于非农业建设的土地，其使用权不得出让或转让。 对于村集体土地，村民是没有农用土地的非农使用权的，只有村集体才有土地非农使用的初审权和事实上的决定权。随着城中村区位的变化， 房屋出租带来的利益越来越高，村集体土地的使用方式也不断向利益最大化方向发展，经济理性驱使村民极力抢建空间最大化的私有住宅。2.2 正规廉租屋供给的严重缺位，把廉租屋推向了城市自发性非正式市场 在快速城市化进程中，伴随大批农民进城与新劳工阶层出现，相关的住宅短缺必定成为一定时期内要面对的问题。如果遵循正常的房地产市场逻辑，即从资本追求赢利的本性看城市房地产开发商感兴趣的，必
5、然是那些具有较大利润空间、针对较高收入阶层的住宅生产。如果没有来自垄断了土地一级市场的政府方面的让利，或者基于其他因素的经济补偿，城市廉租屋的生产开发将是件无利可图之事。但转型期的我国城市政府，具备现代特征的公共福利“生产”与“供给”机制远远没有建立起来，无法适应流动人口的廉租屋需求。从这个角度来看，在城市低收入者的居住问题上，政府负有不可推卸与不可替代的责任。廉租屋在一定程度上成为了政府廉租房制度缺陷的补充，满足了流动人口的对低廉住房的迫切需求。 廉租屋是城中村非农化农民城市化生存的理性选择。城中村的存在表明了村庄城市化的被动性。由于我国社会保障还不健全，在村民基本甚至完全失去土地后，面对着
6、城市化要生存既渴望又恐惧，因而只能固守着在祖传宅基地上建立起来的廉租屋，以保障自己的现在及未来生活。2.3 廉租屋存在的经济原因 一般来说，商品房成本由土地征用及拆迁补偿费、房屋建筑安装工程费等构成。而城中村中的房屋的成本只是建筑安装工程费，而土地和基础设施成本基本为零，这就从成本构成上解释了廉租屋为什么比同区位的商品房的租金低很多。 而且城中村中房屋的出租，是房主与房客的直接交易，而且每笔交易的数额较小，这对于税收的征收的成本来说，成本很高，因此现阶段对城中村中的绝大部分房屋出租来说，是不用交税的。这也是城中村中出租屋的房租低廉的原因。 3.廉租屋存在的合理性 城中村里的居民并未随着城市的扩
7、张而融入到城市当中，他们的生活方式依然是对过去农村生活的延续，对于绝大多数村民来说，他们缺少在城市谋生的能力，因而只能依靠房屋的出租。而且城中村中的廉租屋在一定时间和阶段迎合了市场的需求，在客观上为相当大比例的外来流动人口解决了最基本的居住问题。流动人口倾向于选择房租价格最低的居住形式以降低住房开支，所以租住在城中村的流动人口数量无论在全市还是在各城市区域均远高于其他住房形式。房租价格对流动人口的择居行为的影响力表现在房租价格的变化将直接影响流动人口的空间分布。当房租价格较高时，由于承受不了高价房租，流动人口就会在经济相对较弱且与经济发达区域相邻的区域寻找住所。在广州，大约 70%的流动人口聚
8、居在城中村，城中村廉租屋承担了本应该是政府职责的低收入人口的居住问题。 4.廉租屋对城市的影响 首先，廉租屋为城市的发展所需的劳动力提供了廉价的栖身之所，客观上降低了劳动力成本。以天河区石牌村为例，在石牌村 0.6 平方公里的土地上，密密麻麻盖了 3000 多栋房子，建筑面积近 100 万平方米，居住着不到 1 万名本地人和 78 万名外地人。石牌有着华南最大的 IT商圈，在这里聚集着各种技术人员，大量的销售员、货运司机、搬运工、餐饮人员等等，这些人一般收入有限，城中村低廉的生活成本，便利的交通，给了他们就近生存工作的可能。他们的存在是这个 IT 商圈兴旺的基础。而城中村低廉的出租屋，也给 I
9、T 企业提供了大量廉价货仓，保证了这个 IT 商圈可以长期低成本运作。在城市中存在这样的可以供低收入人群生存的空间，事实上是为整个城市的发展注入了强有劲的动力。可以试想，如果将石牌改造成高档商住区，生存成本的提高将会使低收入人群将被挤压到其它低生存成本的区域，劳动力价格势必上涨，那么整个石牌的活力将会衰减。 广州石牌村鸟瞰 广州元岗村 其次，城中村廉租屋由于其居住人员的复杂性和流动性导致管理的无力，从而导致罪犯在廉租屋中藏身落脚。据统计，有 85%的罪犯来自于流动人口，而其中又有 80%的罪犯在落网前是在城中村的廉租屋中落脚的。但是城中村的高犯罪率只是一个表面现象，而真正引起犯罪行为的原因却并
10、非城中村，如果城中村不能容纳罪犯的话，只是会导致犯罪的分散化而已。不解决导致犯罪行为的诸如二元的户籍制度，悬殊的贫富差距，城市对外来人口的歧视等深层次的原因的话，犯罪就不可能得到有效地控制。但是城中村出租屋作为违法犯罪的窝点，是窝赃、吸毒贩毒、卖淫嫖娼的理想场所。治安问题的集中，使得城中村附近区域进而对整个城市的环境产生了相当大的负面影响。 5.结语 城市的发展需要各个阶层的人的存在，各个阶层的人合理构成才能使社会的发展稳定，高效。在当前政府廉租房供给严重缺失的情况下，城中村廉租屋的存在对于城市的稳定发展是必不可少的。 参考文 献： 1张润梅 .试析城中村形成的原因.区域经济. 2李立勋.城中村的经济社会特征以广州市典型城中村为例J ，北京规划建设， 2005， 3周晓唯等:二元结构制度变迁与“城中村”改造.西安电子科技大学报，2006.1 4魏立华，闫小培.“城中村”:存续前提下的转型J .规划研究，2005，(07). 5古日新，邹东.城中村改造中的社会成本向题.建筑管理与经济，2002，3. 6罗和国.天河区城中村出租屋市场研究，2006.
