1、浅议土建项目竣工保修期的监理摘要：随着我国建筑业的发展，人民生活水平的提高，对建筑物质量的要求越来越高，立法对使用人的期望给予了有效保护。新的建筑技术的涌现和新材料的采用，带来潜在的质量问题。本文针对建设工程竣工交付后出现质量问题时，如何保护业主，分清责任主体。阐述建设工程保修期内，监理的相关工作。 关键词：土建项目竣工保修期监理 Abstract: with the development of Chinas construction industry, the improvement of peoples living standards, building on the quality
2、of the increasingly high demand, the legislation gives effective protection to the use of peoples expectations. The new construction technologies and new materials, bring the potential quality problems. Aiming at the completion of the construction quality problems occur after delivery, how to protec
3、t the owners, clarifying the responsibility subject. The construction of the warranty period, the relevant work supervision. Keywords: warranty period of completion of construction project supervision 中图分类号：U415.1 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）04-0000-00 一、建筑物竣工交付后的质量责任与监理期限 对建设工程质量保修期的法律制度，保证使用的责任局限在
4、施工方。我国法律设定的建筑物竣工交付后的质量责任分为工程质量保修期和损害赔偿责任期。现就质量保修期内责任具体叙述如下： 按照建设工程质量管理条例第 40 条具体明确了建设工程的最低保修范围和最低保修期限。其中，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修年限，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修年限为 5 年；供热与供冷系统的最低保修年限为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修年限为 2 年。其余部位的最低保修年限由承发包双方在合同中约定。 质量保修期的责任主要落在施工方肩上。国务院 20
5、00 年 1 月颁布的建设工程质量管理条例第 41 条规定：“如果建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 ”因此，在保修期内，只要有质量问题，施工方均有义务进行修复，如果造成损失，还应承担赔偿责任。如果质量问题不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追时赔偿。 建设工程质量保修期按质量管理条例的规定。在质量保修期内的监理工作期限，应由监理单位与建设单位根据工程实际情况，在委托监理合同中约定，一般以一年为宜。在承担工程质量保修期的监理工作时，监理单位可不设立项目监理机构，在参加施工阶段监理工作的监理人员中保留必要的人员。
6、对承包单位修复的工程质量进行验收和签认，应由专业监理工程师负责。对于非承包单位原因造成的工程质量缺陷，修复费用的核实及签署支付证明，宜由原施工阶段的总监理工程师或其授权人签认。 二、监理工作的基本方法及措施 1.工程进入竣工保修期，承包商均已撤离现场，作为监理单位必须根据工程项目大小，来保留必要的施工阶段监理工作人员。 2.竣工后留守的监理人员要与业主方密切联系，并跟踪工程使用状况是否正常，随时听取用户意见。同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名联系人。 3组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化（台风、冬季低温）如台风暴雨过后组织施工单位
7、进行检查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。 4在工程保修期 1 年即将到期的前 12 个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。 5当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家建设工程质量管理条例的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。 三、工程质量保修期的监理工作 保修期的监理工作，主要是针对在保修期出现的工程质量问题的处理进行，不同于施工阶段监理工作的是，它主要对已成工程质量事实的处理，包括进行原因调查与分析、责任划分、整改(返修)检查和验收。若涉及到非承包单位原因造成的工程质量缺陷的修复，监理人员
8、应核实修复工程的费用签署工程款支付证书。 监理人员应以“公正”的态度对待与事各方，维护各方的合法权益。作为保修期履行合同的监理人员，应正确认识工程在保修期出现的工程质量缺陷及功能障碍，客观分析其出现的原因，并展开调查。调查工作是基于施工过程是否依照设计图纸、设计变更等进行施工，导致出现工程质量缺陷和功能障碍的根本因素是设计处理的细部本身有不足，或是施工过程未按要求施工，或是局部工程质量未达到验收要求。调查过程可对具体的质量缺陷点或功能障碍点进行实地调查或实测，比如：防水渗漏点、外墙渗漏点、门窗渗漏点，可将这些部位实际检查出的渗漏原因作为划分责任的依据。 对质量缺陷和功能障碍原因调查，划分责任后
9、，需及时对质量缺陷或功能障碍进行处理。因保修期，工程处于使用阶段，对其维修需考虑到对其使用带来的影响。较小的质量缺陷，可及时进行抢修。但对较大的质量缺陷和功能障碍，须要求承包单位(保修)先编制施工方案，尽量避免对工程在使用过程中，因维修带来不必要的损失和因此引发更多的纠纷。审查这类施工方案，需与建设单位密切配合，需在其与工程的现时使用者协调有关细节后，并将这些细节告之施工单位，在施工、建设单位、现时使用者之间达成一致意见后才能批准施工方案。施工方案的技术性方面的处理措施，监理应根据实际维修环境、环节，认真审查其周密性，保证维修质量和避免维修对工程造成其它的损害及污染。对于非承包单位原因造成的质
10、量缺陷和功能障碍，可及时召开协调会，落实修复任务，为及时修复，可协调由承包单位进行修复。在协调会上，要促成建设单位与承包单位达成修复协议，形成正式书面纪要，各方代表会签后，作为修复支付签署支付词：书的依据。 对返修工程质量缺陷和功能障碍的验收，应认真检查，对功能方面的部位，应采取必要的试验措施，如防水部位，可进行蓄水实验，达到要求后，形成相应的文字记录，方能进行确认。做好检查及试验和验收记录。根据责任划分，需进行支付签证的，按照合同约定或会议协定的内容，进行实际修复的工程费用核实和签署支付证书，报送建设单位。同时，工程的维修记录应由建设单位形成专一档案保存，以便今后再次维修时查阅和使用。 对工
11、程在保修期中出现各类问题，监理人员应认真进行总结，客观修正和补充完善监理工作总结，以便在下一个工程中及时做好预防工作。监理有正确向有关各方客观解释保修期工程存在质量缺陷和功能障碍的权利，从而避免承包单位或建设单位推卸维修责任。并依据有关合同约定及国家有关规定，督促承包单位如实履行合同，进行保修期工作。按照保修书和合同要求，如有承包单位以任何借口拒绝承担保修期维修工作，监理应在建设单位通知监理到场后，对工程质量缺陷发现的时间及通知施工单位时间进行规定，并会同建设单位有关人员，就工程质量出现的原因进行调查，并独立进行责任划分，并将划分结果以书面形式通知施工单位。如果属于施工单位的责任，施工单位依然不受理，则监理应如实做好记录，作为今后通过法律方式解决该纠纷的原始记录之一。 由于工程质量的检查验收，并不是对每一个点和每一个细部都可能检查到位，工程功能检查验收的方式限于模拟使用状态进行的试验，又因工程在使用过程中，会遭遇不当使用，所以，在工程使用初期，往往要暴露许多工程质量缺陷和一些工程功能障碍。这就需要参加建设的各方保留熟悉整个建设过程的有关人员进行处理和维修，保证工程得到正常使用。 参考文献 1李良， 综述土建项目竣工保修期的监理内容分析 ，城市建设理论研究 2011 年第 30 期 2王勇新， 建设工程竣工交付后的质量责任与监理工作 ，城市建设 2010 年第 3 期
