1、任志强：不敢做“房价预测帝”了华远地产董事长任志强，一个在中国地产业摸爬滚打近 30 年的人物，几乎改革开放后的每一轮调控他都经历过，他说这是他的一大资本。他敢于在当下最敏感的房价问题上屡屡放言，并且预言成真，有“房价预测帝”之称。 7 月 16 日任志强接受中国经济周刊记者采访时，从资金链、保障房、房价几方面，深度解析了当前房地产市场现状和未来走势。 资金链： 房企不差钱，负债没那么高 中国经济周刊：对于房企而言，资金链是命脉，历次调控证明，锁住房企的资金链才能调得了房价，6 月的流动性问题有没有传导到地产业？ 任志强：房地产业不缺钱。一方面，市场上资金的总量并不低，另外，房地产的钱很多，据
2、国家统计局公布，今年 16 月，房地产开发企业到位资金 57225 亿元，同比增长 32.1%。其中，国内贷款 9901 亿元，增长 30.4%；个人按揭贷款 6763 亿元，增长 60.4%。 中国经济周刊：房企普遍高负债的局面是否会压迫开发商资金链？ 任志强：目前房企的负债率一般在 62%75%，平均接近 70%。这一数字看起来比较高，但在这个数字中，一部分是卖房子形成的，叫应付款，对这一负债，很多企业根本不发愁，因为只需要交房子，不需要交钱了，扣掉这部分数据就好看一些。另外，地产业实行 30%左右的资本金制度，一部分投资到位的时候，就开始卖房子，就有资金进账，所以房地产资金风险没有那么高
3、。 中国经济周刊：随着一些地方房地产业发展放缓，如果地卖不出去，地方债危机是否会爆发？ 任志强：我觉得不会，因为地方融资平台的钱大部分都是长线，短钱少，最长的能多少年？30 年。3 年、5 年、8 年的这种都很多，所以别总看一年的。另外，只要是人口净输入的城市就没事，土地总会卖出去。一个城市是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨。 保障房： 现行制度漏洞容易滋生贪污腐败 中国经济周刊：过去很少建设保障房，老百姓有意见，但现在大力建设保障房，为什么还有很多不满意？ 任志强：保障房按国际惯例来说是保障居住权利，既然保障的是居住权利，那应该是保障租不起
4、房子的，谁租不起房子我就保障谁。但是现在经济适用房、限价房等等都是保障财产权利，这就有投机倒把的可能性。还有 5 年限制后可上市交易的规定等等，就很容易滋生贪污腐败。所以保障性住房在地方都是单位、集体建的，以单位的名义享受经济适用房的待遇、享受保障性住房的待遇，弄个什么名堂，就买了。最终，像深圳、郑州等都出事了。总之，如果保障房的法规制度是对局部人的，就一定会滋生贪污腐败，因为大家一定想方设法进入这个层面，享受这个利益。 中国经济周刊：有没有好的办法解决这个问题？ 任志强：现在我们执行的保障性住房全是“砖头补贴” ，即在建造费用上给你减免税费，压低价格。 “砖头补贴”是最容易滋生腐败的，应该从
5、砖头补贴变成货币补贴，货币补贴是最难腐败的。货币补贴是要把家庭所有人相关信息都公开。这样，个人所得税配合货币补贴，一定是公开透明的，很难产生腐败。 （编者注：货币补贴，就是对符合保障条件的保障对象按照一定的标准发放货币，保障对象用这笔货币补贴解决居住问题，其前提是严格审核保障对象的条件，主要是财产，一旦保障对象的财产逐渐达标，可逐步退出保障。 ） 房价： 总体上应是稳中有升 中国经济周刊：在地产界，你一向以胆大直言著称，被称为楼市“预言帝” ，如今房价走势变化难测，能否预测一下未来房价是涨是跌？任志强：不敢预测了。之前几年能够预测、敢于预测，是因为通过观察总结，已经摸清了前任政府的楼市政策思路
6、，但是这一届政府，只要不知道政策走向，就无法预测。根据惯例，十八届三中全会将决定本届政府的经济政策，届时才能看明白。 中国经济周刊：中国楼市也不是单纯地表现为政策市，市场上是否还有一些其他的信号？ 任志强：虽然政策不尽明朗，但市场向上走的动力还是比较强劲的。我们不是一点也没预测，总体上应是稳中有升，但是升到什么程度，目前并不清楚。第一指标是土地，一方面是土地供应量不够，今年已经销售的面积比新开工的面积要大；另一方面是地价高企，今年北京的地价比 2009 年涨了 50%，万科去年 9 月份在北京亦庄拿的地王，地价 1 万多元/平方米，可是那块地此前出让时，价格只有 8000 元/平方米左右，如今
7、保利在旁边拿了一块地，价格是 15000 元/平方米，也就是说万科的房子还没开始卖，已经坐地涨了 5000 元/平方米的地价；还有一方面是工业用地远远比居住用地要大。第二，从政策面来看，还是能看出一些端倪，如中央表示对于首套房贷给予支持等，还是有一些政策支持。 中国经济周刊：对于普通购房者而言，你认为现在可以出手吗？在哪儿买房比较合适？ 任志强：对于购房者而言，买房子不分买得起买不起，买房子是先买一个小点的房子，等赚了钱再买好一点的房子。买房子跟买股票是一样的道理，买股票你去过那个工厂吗，去过那家企业吗？不是没去过嘛。早期北京石景山的房子每平方米 1000 多块钱，没人买，都愿意买城里的房子，哪怕每平方米 1 万块钱。房子价格从每平方米 1 万块钱升到 2 万块钱很容易，但是再升到 3 万的时候，周期很长，再升到 4 万，就更长了。相比之下，每平方米 1000 块钱在石景山买的房子，很快就翻了 5 倍。买房子要看哪个地段项目翻得快，这就是个投资概念。只要是有升值潜力的地段，越便宜越早买越好。
