1、设计阶段住宅房地产开发项目成本控制【摘 要】本文介绍了房地产开发项目成本的特点及其影响因素，着重分析了房地产设计阶段的成本控制影响因素，供房地产开发的相关人员参考。 【关键词】房地产；成本控制；设计阶段 住宅房地产投资项目的成本管理的核心要求就是将提供市场所需的住宅产品的成本控制至最低水平。房地产开发项目的投资成本控制需要贯穿于整个房地产开发全过程中。房地产投资项目的开发周期从房地产投资决策阶段、勘察设计阶段、施工前期准备阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段到房地产运营和售后服务阶段。所以要控制房地产开发成本就需要对房地产开发所涉及到各个因素进行科学合理的管理思路。设计阶段是房地产开发项目成本管理
2、的关键因素之一，也是与施工成本直接相关的原投所在。本文所述的设计阶段主要指的是房地产开发项目的初步设计、结构设计和施工图设计的成本控制。 1、住宅房地产开发项目成本的组成概述 住宅房地产项目的成本管理的对象指的是住宅房地产开发项目在整个开发建设周期内所花费的所有费用的总和。这里面的费用主要包括土地出让金、拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费用和配套费以及开发间接费用等，房地产开发项目的成本在会计财务核算上主要包括以上六个项目所发射的费用。 以下是关于上述六项成本名称的概述。 前期工程费是指的土地在开发前的现场踏勘、规划设计和可行性研究等费用。基础设施费包括房地产开发过程中所需要的水、电、气、
3、排污、照明、环卫以及道路设施等所需的基础建设费用。建筑啊安装工程费用就指的是房地开发项目在施工实施阶段所发生的人工费用和设备费用。配套设施费主要指的是房地产开发项目所需不能有偿转让的公共设施所需的费用。开发间接费指的是房地产内部会计部门参与到项目开发过程中而产生的各种间接的费用，包括工作人员的薪资福利、设备维修与折旧费、办公及日常水电花费等等。企业期间费主要指的是销售费、管理以及财务费用，这一般不计入开发的成本中，而是将其作为当前的损益来看待。 2、住宅楼房地产开发项目投资成本的特点 住宅房地产开发项目与其它的生产性投资项目相比较，具有的明显特点就是投资周期长、资金流量大且随着市场的变化而具有
4、较大的风险。房地产开发项目成本则具有以下特点： 首先是房地产开发项目的成本的项目过繁杂。投资周期较长，所发生的费用在各个阶段所进行的核算内容不够平衡，而住宅房地产项目在区域范围内具有一定的唯一性，容易发生成本乱摊乱挤的现象。 其次是房地产开发成本有较大的波动性。房地产项目受到国家宏观政策、环境变化、市场规律的影响很明显，而这些因素本身具有较大的波动性，所以房地产开发成本的波动性也较大。 再次就是房地产开发项目的投资成本具有较大的可塑性。房地产开发项目所出的环境与地段的不同，其所含的各种费用没有相对统一的标准，而使得需要企业对公共关系的合理把握来充分塑造更加合理的成本空间。 3、影响住宅房地产开
5、发项目成本的主要因素 房地产开发的成本的影响因素与其自身的特点是息息相关的，以下就其主要影响因素作出分析： 首先是土地开发所发生的费用。因为土地的开发成本的高低主要体现在房地产商品的产出率上，由于土地征用过程中遇到拆迁安置和公共服务的要求所带来的成本，而使得房地产开发项目的商品产出率都不可能做到百分百，因此土地开发的费用对房地产开发成本具有较大的影响。其次是房地产开发项目受市场因素影响较大，施工成本受施工工艺和技术、设备的选择、材料的市场价格的影响是最明显的，需要房地产企业在满足建筑质量的前期下，尽量控制建安成本。 最后是期间费用。房地产开发项目由于其较大资金周转要求，但其投资周期较长，使得较
6、大比例的资金需要通过银行贷款，从而带来较高的利息支出成本，而资金周转在物价上涨的市场环境下增加了贬值量，即产生了通胀成本。 4、设计阶段控制住宅楼房地产项目投资成本的影响分析 4.1 住宅房地产开发项目设计阶段的特点 住宅房地产开发项目设计阶段的成本控制具有如下特点： 一方面，住宅房地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。 另一方面，住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，
7、设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。 总体来说，住宅房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。相对于设计单位来说，建设单位就显示比较被动。4.2 设计阶段住宅房地产开发项目成本的影响分析 建筑设计阶段在降低造价的过程中起重要的作用。当具体的方案用图纸表示出来时，很多东西像功能、实施的方案以及投入因素就大致确定了。好的设计方案不但能降低成本、保障项
8、目的进度；而且对商品房的销售也有益。 其一，设计合理才能控制成本。设计阶段具有投入比例小，作用大的特点。设计上必须同时考虑技术和经济，对方案不断优化，才能真正有效的控制项目成本。其二，好的设计方案是商品房的开发中的一大卖点。概括起来，房地产成本的影响因素有： （1）小区整体规划设计。在小区的用地面积能反映地利用率和经济性，在影响地产住宅小区的众多因素中，用地指标起着很重要的作用。 （2）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造价也会不同。 （3）住宅单元的组成、户型和住户面积。结构面积系数越小越经济。住宅建筑不仅需要降低成本，也要考虑用户的需求和经济水平，只有这样才能促进销售。 （4）住宅的层高和净
9、高。层高和警告要依据用户的需求不同灵活调整。 （5）合适的住宅的层数。层次越高，居民密度、工程管道都会减少。不同的层次有自己的有点和缺点，要根据需要来确定层次。 （6）合理的户型和住户面积。户型通常由人们的生活水平和使用情况来确定，目前主要以二室户为主。 （7）选择合理的建筑结构体系。目前有三类建筑结构：全装配式、大模结构、装配整体式结构。 5、结语 房设计阶段地产开发项目的成本管理的主要思路包括如下几条：对所有的设计阶段成本发生项目进行详细的策划；通过招标的方式选择合适的设计方；加强设计合同的管理，对设计进度和费用作出合理的确定；引进设计第三方机构加强质量管理等措施，另外采用多个设计方案优选、限额设计等方法和理论分析对开发成本进行控制。由于房地产开发工程项目的成本管理本身就是一个繁杂的工作，设计阶段作为其一部分也是一个相对独立的复杂的工程，所涉及的专业范围很广，参与方还包括开发商、设计单位、监理方以及施工企业，此外还需要与政府部门进行相关的沟通工作。所以在房地产开发项目的设计阶段进行成本控制，还需要与参与各相关单位进行配合，全面控制房地产开发项目的设计阶段所产生的成本。 参考文献： 1孟宪海.全寿命周期成本分析在工程项目中的应用J. 建筑经济，2007（10）.
