1、三四线城市楼市供应过量？10 月份房价上涨初显疲态 “我国西部形成了一个楼市风险的集中圈” 国家统计局 11 月 18 日公布信息显示，70 个大中城市中，10 月份新建商品住宅环比价格下降的城市有 2 个，持平的城市有 3 个，上涨的城市有 65 个。 虽然 70 个城市的环比平均涨幅只收窄了 0.2 个百分点，但依然引起了各方的关注。此前关于三四线城市楼市即将崩溃的争论，再次变得热烈起来。 三四线城市拖了全国楼市的“后腿” 10 月份全国房价环比涨幅有所收窄，与三四线城市的房地产市场涨幅趋缓有一定关联。 房地产业界比较认可的分法是，北上广深等是一线房地产市场；除此之外的省会城市和副省级计划
2、单列市是二线房地产市场；其他地级市及以下城市是三四线房地产市场。 国家统计局上述数据显示，10 月份，三四线城市楼市的变化初步表现出下行趋势。从环比来看，10 月份有 5 个城市房价停止了上涨的步伐，分别是温州（下降 0.1%） 、秦皇岛（下降 0.1%） ，南充、牡丹江、郑州与上月持平。5 个停止上涨的城市中，温州、秦皇岛、南充、牡丹江都是三四线城市。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，70 个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅为 0.7%，比 9 月份的环比平均涨幅收窄 0.2 个百分点，原因之一就是 10 月份二三线城市的环比涨幅比 9 月份有不同程度的收窄。 而房价同比
3、数据的变化进一步表明，三四线城市的房价涨幅收窄势头拖了整体楼市的“后腿” 。刘建伟指出，70 个大中城市中同比价格上涨较多的，仍主要集中在一线城市和少数二三线城市，大部分城市房价同比涨幅总体平稳。数据显示，如 10 月份北京新建商品住宅价格同比上涨21.2%；而三四线城市安庆同比上涨 5.5%，大理上涨 4.9%。 温州房价则自 2011 年 9 月开始，已连续 26 个月出现了同比下降，3年来房价下跌近 20%。记者走访了解到，2010 年温州诞生的单价高达 3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价 45000 多元/平方米，离 7 万元/平方米的预期
4、目标相差甚远。一位地产从业人士告诉记者，另一个三四线城市鄂尔多斯（不在国家统计局统计之列） ，近年来部分项目的房价出现了崩盘，从每平方米近两万元降至 1 万元以内，多家开发商在鄂尔多斯被深度套牢，有些项目工地不仅遭遇了停工，还面临着农民工讨要工资的窘境，可以说，温州、鄂尔多斯已经开始了楼市泡沫破灭的过程。 有人认为，四五年内，温州与鄂尔多斯房地产市场很难复苏。 泡沫未破但拐点初现 当然，大部分三四线城市的房价依然在上涨。 国家统计局数据显示，包头市 10 月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨 8.4%；丹东市 10 月份新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨 8.5%；除温州外，
5、 69 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨已超过了半年时间。 即便是 10 月份新建商品住宅价格环比下降的秦皇岛市，房价也同比上涨了 7.6%，记者走访了解到，位于该市海港区的世纪港湾项目价格已高达 23000 元/平方米，是秦皇岛市均价 7000 多元/平方米的 2 倍以上。 不在国家统计局统计之列的三四线城市房价同样涨势迅猛，房价高企。以福建省福鼎市为例，虽然只是个县级市，但记者了解到，不少项目价格已经达 1 万元/平方米左右，如福鼎新天地广场价格已超过 10000元/平方米。另外，湖北省随州市的部分楼盘，如碧桂园等项目价格接近5000 元/平方米。 但是，有地产分析人士向中国经济周刊表示
6、，三四线城市的房地产市场虽然保持着一定的交易量和高房价，但是拐点已经初步显示出来了，那就是房价再没有迅速上涨的空间了，仅从房价收入比来看，很多三四线城市的房价收入比超过了国际通行水平。 以秦皇岛为例，2012 年该市城镇居民人均可支配收入为 21919 元，比上年增长 13.1%。这意味着一个三口之家的年均收入只有 4 万多元，而买均价 7000 多元/平方米的 80 平方米的一套房子，需要 14 年，即房价收入比高达 14，而合理的房价收入比的取值范围为 46。 上述地产分析人士表示，拐点并不意味着房价泡沫立即破灭，但很显然，三四线楼市价格上涨的难度，是越来越大了。 任志强：楼市行不行，看人
7、气 对于三四线城市而言，虽然其房价可能会继续高位运行，但无疑风险在不断增大。 克而瑞信息集团研究中心副总经理林波向中国经济周刊表示，大多三四线城市外出务工人员占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，今年部分城市供应达到峰值，其供求失衡甚至处于临界点，整体供求风险较高，主要表现在， “一是交易量将出现大幅萎缩，二是房价有较大的下滑风险。” 华远地产董事长任志强在接受中国经济周刊采访时对此表示认同，他认为， “只要人口输出的城
8、市（楼市）就没有戏，只要人口输入的城市就没事，房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行，但是只要城市处于上升期，人口也是逐步聚集的。比如常州就是一个非常好的城市，但是据我了解，人口集中度已经开始下降了，过去是呼呼地往那里去，现在都往苏州或者其他一些城市里去了，我们要看到这点，因为住宅一定是跟人的多少有关的。一个城市（的楼市）是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，那就还得一直往上涨，反之就有问题。 ” 林波表示，从供求角度来衡量，在经济发展与财富聚集的双方面作用下，行政等级较高的城市无疑拥有更强的市场去化能力，其供求风险也往往更低。反之，三四线城市供求风险更大。 近期，林波和他的团队针对国内楼市风险进行了调查研究，发现我国西部地区形成了一个楼市风险的集中圈， “一类是由于过度炒作，泡沫化明显的城市如鄂尔多斯等，一类是陇南、庆阳、固原等中国最为贫穷、干旱缺水地区；还有，西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中，云贵山地临沧、昭通等均存在着一定的风险。 ”
