1、商品房面积测算若干问题的探讨摘要：本文针对商品房面积测算中存在的问题，结合相关规范进行深入的探讨，供大家参考。 关键词：商品房;面积测算 Abstract: Aiming at the existing problems in the measurement of commercial housing area, according to the relevant standard in-depth discussion, for your reference. Keywords: commercial housing; area calculation 中图分类号: P218 文献标识码：A
2、 文章编号： 1 引言 近年来，随着我国城镇居民经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产市场飞速发展，各大中城市寸土尺金的现象日益严重，房产面积测算日益变成广大业主及购房者关注的问题之一。下来我们主要来探讨商品房面积测算中存在的几个问题。 2 房产测量的意义 房产测量是房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，是处理关权纠纷的重要依据，可以为产权人提供法律保护依据；房产测量是城市规划、建设各管理的重要依据，是消费者检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。房关测量规范化发展有利于广大群众保障各维护自身合法权益，有利于城市建设与发展。 商品房销售面积不
3、准的主要原因 目前，商品房销售面积与实际面积不符的现象相当普遍，导致这一现象的原因主要有以下几个方面：一是房屋销售面积计算比较复杂，特别是应分摊的共有建筑面积一般消费者无法计算，须由经过培训的专业人员才能算出。而消费者只重视房型和房屋质量，而忽略了面积的计算，这样就给了不法分子以可乘之机。 二是开发商和消费者缺乏对商品房销售面积计算规则的了解。三是对房屋销售面积的监督力度不够，对其准确测量及期房施工建设中是否改变房屋的结构及尺寸等缺乏必要的监督和公正的管理。四是各主管部门及监督部门各行其是，缺乏协调统一的行动，也是造成目前房地产业市场混乱的一个原因。 4 商品房面积测算中若干问题的探讨 4.1
4、 商品房面积测算问题之一:新建商品房购房合同上面积与最后房产证上所登记的面积不同（我们这里讨论正常施工，不修改设计，测量方法和过程都没有发生错误，两个面积差异不是很大的情况） 可能很多刚买房的朋友心中会有这样一个疑惑：为什么买房时的产权面积跟房产证所登记的产权面积不是一模一样的数字，这样的房子也能通过相关部门的认可？原因在于，商品房面积测算主要包括房屋预算面积和实测面积预算面积两方面的内容。 预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。实
5、测面积是依据国家房产测量规范和房屋竣工后实际建设的状况进行的房屋面积测算。预售面积和实测面积本质的区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同，前者根据规划核准图的设计状况进行计算，其面积用于签定商品房买卖契约，后者根据房屋实地情况进行测算，测算结果用于房屋权属登记。 预售面积与实测面积在规范允许范围内产生差异的主要原因在于： （1）两者的数据来源不同，预售面积是以图纸上标明的尺寸为依据，对房屋进行面积计算；实测面积，是以实物测量所得的数据为依据， ，对房屋进行面积计算。 （2）虽然实际存在的房屋是根据图纸建造出来的，但是在施工过程中，存在施工误差，所以建出来的尺寸，不可能跟图纸上的精度是一模一样的
6、，所以引起了前后两个面积的差异。 （3）在实测计算的过程中，存在着测量误差。 4.2 商品房面积测算问题之二：产权面积要包含套内面积和分摊面积两部分？ 根据建设部（1995）517 号文件规定：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 对于购房者来说，套内面积大家都比较好理解，因为那是自己家里的，自家使用的，把它写计入产权是理所当然的，但是分摊面积，自己又不可以随便改动，平白无故多付了少则几个平方米，多则几十个平方米的价格，多少肯定会有些怨气。 这种明确了套内建筑面积与公用建筑面积之各的概念，反映出建设筑物的合理构造及环境，是一种较为科学和合理的房屋销售方式。明确了套内建筑面积与公用
7、建筑面积之和的，严格按照“谁使用，谁分摊”的原则，规定了开发商为业主提供公用面积（部位）的保证，杜绝了开发商在日后的售房过程中，擅自将公用面积（部位）进行出售或出租，可以保障业主在购买商品房活动中的利益。每套房应分摊的公用面积=套内面积分摊系数（分摊系数=整幢公用建筑面积整幢的套内面积） ，分摊系数业主自己不好确定，因些的这种销售方式的不足之处是业主只能明确和测算自己房子的套内建筑面积，却很难计算出应该分摊的公用面积，因此，房屋的产权需要我们专业的测绘人员经现场勘测，严格按照国家规范及地方相关规定计算确定出来。 4.3 商品房面积测算问题之三：测绘人员在日常工作中如何减小房产测量误差? (1)
8、对于仪器和棱镜常数等问题进行检查。由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点通常将棱镜靠在房屋的角点上这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数
9、） ，就可以直接测出房屋角点的坐标。 （2）房屋测量中的偏心测量问题。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。 （3）一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行
10、观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。 (4)共有面积分摊问题。对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，我们应按照“谁受益，谁分摊”的原则，逐级进行分摊。 5 结论 房产测绘是涉及到民生的大事，要解决商品房交易中面积缩水的问题，切实维护消费者的权益，保证房产测量工作的健康发展，当前应采取以下几项措施：一是强化宣传，增强人们的法制意识和自我保护意识。有关部门应借助该规范颁布实
11、施的契机，大力宣传和介绍测绘法 、房产测量规范等法律规范，增强广大消费者的测量意识，依法规范开发商、消费者、房屋测量单位的行为。这样不仅使开发商按标准规范进行商品房面积的测量和销售，而且使广大消费者了解房产测量应由技术人员按有关规范要求进行测算，在购房时应要求开发商出示由具有测绘资质的单位出示的房产测量证明。 二是积极推行商品房的售前测绘及商品房施工中的测绘监理。通过售前测绘及施工过程中的测绘监理可以保证商品房的销售面积及期房的竣工面积不缩水，提高开发商的市场信誉，是使消费者放心的一项行之有效的措施，可避免开发商与施工单位、开发商与消费者之间的纠纷，将问题消除在萌芽之中。 三是提高房产测量人员
12、的素质和业务水平。由于目前建筑设计工艺水平的提高，人们对住房功能要求多样化，房屋建筑出现了许多新结构、新形式，随之也就出现了如何对这些结构和形式进行测量与计算的问题。商品房作为一种高价商品，使得商品房买卖双方对商品房销售面积测量的 准确性和计算的合理性提出了更高的要求。四是加强技术监督部门、房产管理部门、测绘管理部门之间的合作，统一认识、协调行动、齐抓共管，只有这样才能解决商品房面积测量中存在的问题，更有效地规范商品房交易市场。参考文献： 1 国家质量技术监督局.房产测量规范. GB/T 17986.1-2000 2 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术房产测量规范有关技术说明.北京：中国标准出版社.2001 3 张安力.范维.从房产测量看商品房销售.重庆国土房产.2001.(3):12-13 4 赖宝军.房产测量中的几个问题的探讨.中国新技术新产品.2009.(8):39 5 丛文献.董崇波. 商品房面积测量中的问题及对策.中国测绘.2000.(5):23
