1、试论房地产开发项目成本控制的重点阶段【摘 要】项目工程在进行建设过程中成本控制非常重要，每个建设阶段都各具特点，对其进行成本控制也具有不同的重要性。在工程的设计和施工两个阶段尤其要注意做好成本控制，本文主要论述了房地产行业在项目建设关键阶段的成本控制方案。 【关键词】房地产；开发项目；成本控制；措施 房地产行业在建设阶段进行的成本控制主要涉及到项目投资、方案设计、项目承发包、施工、竣工等各个阶段。为了充分实现控制目标，管理人员应使用动态化管理方式对系统化、复杂化成本进行控制。房地产开发项目对成本控制人员的知识范围要求广泛，因此应广益集思运用集体智慧来达到成本控制的需要，进而做好该工作。 一、房
2、地产开发项目主要包括以下成本 1、前期建设费。房地产项目建设的过程较长，其前期项目是指工程勘察到项目动工这一过程，该期间所消耗的资金称为前期投资。该阶段应着重关注征用土地这部分投资，如征用土地和拆迁安置以及补偿等各个项目投入成本等，各地政府关于这方面都有明确定位。 2、项目建设费。该阶段的成本消耗分为间接和直接两种。直接成本是指直接消耗的材料、人工等等各类费用。间接成本是指参与管理的人员薪资、固定资产的折旧和修理消耗以及办公、基础设施等各类费用。 3、项目安装费。项目在投入使用前有可能需要消耗一些工程安装费和设备安装费。安装的形式可以是企业自行也可以是向外承包。若企业选择自行安装，则项目安装投
3、入的资金量将和建筑施工投入的资金量基本一致。 4、后期的清理费，如恢复原环境的投入费用。此类费用极易和间接费用发生混淆，因此人们按照现场是否设立管理机构进行费用划分，管理机构存在将其划分为开发成本中，反之划入当期损益。 5、配套设施安装费。此类费用是指可被计入成本但不能进行有偿转让的各种公共设施建设费，如建设公厕、锅炉房等项目费用。 二、房地产开发项目成本控制重点阶段 1、方案设计阶段 （1）设计方案优化 在设计阶段要将方案优化作为第一要务，这也是工程成本控制的重要步骤。设计方案在进行优化时一定要确保其技术上和经济上都具备可行性。例如写字楼在进行设计方案优化时，可以对楼型、装修设计、标准层面积
4、以及公共区域位置等方面进行优化，进而有效提升建筑面积使用效率；在进行设备选型时，既要确保方案的技术可行性，又要考虑方案的经济可行性，这样既能有效控制成本，又能确保方案可以被实施。 （2）使用限额控制措施，限额控制是指按照获批的设计任务书、投资估算有效完成初步设计控制，再使用初步设计规定的总概算设计与控制施工方案。使用限额设计方案，并落实设计经济责任制，可以有效对设计“镀金”进行控制。限额设计方案实施后，不能轻易变更，以避免投资限额被随意突破。房地产开发项目造价管理者要和设计人员及时沟通，以便能为工程建设及时提供有效资料。过多的变更会降低设计方案对工程造价的控制力， 所以，在项目建设中必须要制定
5、明确的限额指标，并使用激励机制对工作进行奖惩考核。也可使用类比的方式进行工程造价控制，如使用同类工程规定的技术指标对分析、优化工程方案。 （3）分析项目的前期造价 设计阶段造价控制的一般程序包括：专题调查、规定设计任务、编制方案设、审查图纸。因为设计单位和开发单位关注的方向不同，因此开发单位更加重视工程造价控制，该阶段的工程造价控制应由开发单位提出，由设计单位具体实施。开发单位和设计单位在选择设计方案前，应结合各方力量专门对成本控制的敏感点进行讨论研究，若进行项目考察、采集先进技术资料、组织专家研讨会等。将工程技术方案选择和成本控制目标确定同时进行。开发单位也可使用定额设计的形式，将成本控制的
6、思想通过设计任务书系统的传达给设计单位。积极组织人员进行图纸会审，做好设计方案分析，使方案从设计、建设以及销售等各个方面都具有可行性。造价控制人员在设计阶段的主要工作是使用造价分析的方法协助技术人员，参照经济分析以及价值工程原理等指标设计出最适合的方案。 2、房地产开发项目建设阶段的成本控制 （1）抓好施工图审核与细化 房地产开发项目在施工阶段，对设计图纸和审核水准的的要求很高，优秀的设计图纸与高超的审核水准能对成本控制起到积极作用，同时也能有效降低施工中出现可变因素以及不确定因素的几率。尤其是，经过有效审查和细化的设计图纸在项目施工成本控制中具有更高的针对性，也具有更明确的着力点，对成本控制
7、的贡献很大。因此，为了有效对建设成本实行控制，就必须积极对施工图纸进行审查与细化。 （2）积极进行工程施工招标、材料采购招标、合同管理 房地产开发项目在施工前应选择优秀的施工企业与建材供应商，以确保工程在建设阶段有序开展成本控制工作。房地产企业在选择建设单位时应使用公开招标的形式，赋予参与投标的单位公平竞争的机会，使其的投标书能充分满足招标要求，在制定合同条款时，不仅要充分考虑一些其他的要求，更要将成本控制考虑进去。同时，合同在制定时要将一些能用合同形式写出来的要求都记录在内，尽量避免漏算事项，以减少在决策、建设过程中出现的索赔等争执问题，进而避免成本出现控制不当，突破额定预算等问题。 （3）
8、工程建设现场做好管理工作 在工程建设阶段需要做的事项是选派一位合格的代表常驻施工现场，并选择专业的监理公司对施工质量、工期以及成本投入进行全过程监督管理。这样做，能保证房地产企业及时了解掌控工程进度，进而对监理工作、设计工作、工程施工等项目进行协调管理，并加大现场监督力度，积极找出问题并协调进行解决，避免出现变更。并积极做好施工中出现的变更、签证、隐蔽工程等认定工作。 （4）做好预算管理，设立预算制度，防止人为原因导致的成本上升 为了使预算管理在房地产开发项目成本控制中发挥更大的作用，在进行项目建设时，要积极加大预算和项目施工检测的联系力度，并及时找出可能引起成本变动的因素，通过实行有效的成本
9、控制措施，避免频繁出现成本上升的状况，并积极提升预算工作的真实性与准确性，使预算成果能对成本控制产生积极有效的预警效果、辅助效果，进而使项目建设成本控制体系得到更好的完善。 3、房地产开发项目在完工阶段的成本控制工作 工程竣工后要进行验收工作，在此阶段，房地产开发商要积极组织有关部门按照合同与施工图纸的要求对工程项目进行详细的检查，并逐一试用其各项功能，发现工程建筑有遗漏问题或质量问题时要及时通知施工单位进行修整，避免在工程投入使用后再出现扯皮问题，或者产生额外的费用。此外，房地产企业的销售部门应及时关注该行业的市场变化状况，并制定出合理的销售计划，该计划不仅要确保企业能提升销售额，还应保证企
10、业拥有一定的市场占有率，进而增大项目回款率，使企业资金迅速回笼。已经竣工的项目在结算时，要根据该项目建设阶段记录的数据，对其盈利状况进行客观、公正的评估，并使用这些数据来检测该项目的实际盈利状况，对项目进行评估、评价，并按照目标（计划）开发等各个环节的具体控制水准，做好经验教训的总结工作，即就是参照市场要求，制定出更加完善的的激励机制。 三、小结 房地产开发项目成本控制工作中主要的两个因素是技术与经济。其管理过程呈现动态化特点，管理行为具有系统性、综合性以及科学性等特点，因此为了对成本进行有效控制，就必须广思集益，鼓励全体人员积极参与管理过程，进而做好成本控制工作。 参考文献： 1周川. 设计阶段的房地产开发项目成本控制J. 合作经济与科技. 2010（14） 2张琦. 浅谈房地产开发项目成本控制J. 江苏建材. 2010（01） 3徐中专. 浅谈建设工程投资控制浅谈建设工程投资控制J. 广东建材. 2011（02）
