1、土地规划存在的主要问题及解决措施摘要：由于我国土地分国家所有和农民集体所有，因此在土地规划过程中，由于外部环境原因的变化及业主建设需要，经常出现土地规划中的冲突问题，本文结合长期的工作经验积累，对土地规划存在的主要问题进行分析，并提出相应的解决措施，为广大土地规划工作者提供参考。 关键词：土地管理；规划；对策 中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号： 一、土地规划的概念及要求 土地规划是以土地资源的合理利用为核心，以最佳经济效益和社会效益为目标，根据区域社会经济发展和土地的自然、经济特性，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。完善的土地利用规划体系是科
2、学编制土地利用规划、科学管理土地的基础。 省级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴。地市级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次。县（市）级土地利用总体规划作为总量控制的最基本层次，属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。 目前我国在进行土地规划时，必须遵循土地管理法以及相应的土地管理制度，在制定各类土地以及城市规划时，必须以法律法规作为
3、规划执行准则。 二、土地规划存在的主要问题及原因分析 1、城乡规划中土地利用方式存在性质变更冲突，成为强制征地及强制拆迁群体性事件的主要问题。造成这一问题的主要原因是由于国家采用强制手段进行农村土地征收，并且仅仅支付远低于市场价格的补偿，农民利益得不到充分落实和体现，导致社会矛盾突出。目前进行土地规划及土地利用的方式主要有两个：采用农村土地征用的方式将农业用地转为建设用地，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充。对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。 2、征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。政府部门运用强制性的行政手段有偿征
4、用农民土地，但是只给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费未能及时到位，严重损害了农民利益。市场价和土地征用价格的反差较大，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转与非法流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等诸多问题。 3、采用用招标拍卖等方式对土地进行分配利用，导致土地竞拍的价格一路走高，导致房地产开发成本提高，房产价格高居不下。尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成区域房屋价格上涨
5、、炒房现象严重。 三、土地规划存在问题的解决措施 1、针对土地性质变更造成的强制征地及拆迁造成的群体性，必须加强土地性质的变更管理。对城市土地应以挂牌和拍卖的方式出让给有实力的房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而加强土地资源的综合利用。在进行土地性质变更时必须遵循相应的城市规划，避免盲目突破土地性质要求的强制征地和土地性质变更。特别是在城市区域涉及旧城改造及拆迁时，此前为避免拆迁矛盾，将拆迁问题与土地出让进行打包招标，寻找有实力并且有拆迁及协调经验的开发商及经济实体来执行拆迁，称为捆绑式出让。但是随着土地规划市场化逐步发展，出现了熟化出让模式。2013 年 1
6、 月 10 日，南宁市城乡建设委员会等部门发布南宁市公开征集旧城改造项目土地熟化投资人公告 ，6 个旧改项目约 776 亩用地将公开征集土地熟化投资人。地块经过土地熟化达到“净地”条件后，只有获得土地熟化人资格，才有参与竞买相关地块的报名资格。相比以前的旧城改造项目的“捆绑出让模式” ，这是南宁市首次采用“熟化人模式”净地后出让旧改地块。捆绑模式，即旧城改造项目以毛地出让，开发商拿地后要负责拆迁等，但这种模式也出现了不少“后遗症” ，如进展缓慢、拆迁纠纷多等。而“熟化人模式” ，是由熟化投资人出资，政府负责拆迁，达到净地后再进行出让。“熟化总资金”即用于土地出让的暂定资金，这个金额还可能在拆迁
7、过程中根据实际情况进行调整。土地指标也会依据具体项目情况在出让时予以补充或调整。这些旧城改造项目在达到净地出让时，熟化资金也会作为定价的一个参考标准，并且这些旧城改造项目都需要承担一定的拆迁安置房任务。采用这样的方式，能最大程度的避免了由于旧城改造、拆迁等带来的群体问题。 2、对于征地价格与土地性质变更后的出让价格存在较大差额，导致矛盾突出。对这一问题建议采用征地补偿费、土地增值收益有效分配来解决。对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。在对失地农民的同期损失给予补偿时，
8、应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。 3、针对挂牌、招标方式出让的土地价格虚高的问题，建议对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，凸显土地资产价值，为建立公
9、开、公平、公正的土地市场秩序，有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。政府部门应从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌行为，严格控制超出市场需求的土地供应。全州县国土资源局采用“一评二审”及复核制度来进行土地出让价格的条件的控制。首先委托桂林市大地评估有限公司根据拟出让地块的规划参数、总
10、平面布置图、出让年限、区域因素、个别因素条件，测算出让地块的标定地价。国土局地价初审小组对评估过程、评估方法、评估结果进行审核，并提出审核意见，规划利用股把该宗地面积、地价项目、地价计算方法等审批表送政策法规室，由政策法规室进行复核，经复核无误再报局领导审批，对该宗地地价才予确认备案，地价审批小组对经初审的地价进行复审，并根据政府的有关政策及当前土地市场行情等因素确定宗地使用条件。地价会审批小组在复审过程中，若有一人对某宗地初审提出不同意见，则该宗地需重新复核。地价会审批小组评审会不得少于五人，参加评审人员必须在“国有土地使用权出让地价审批表”上签名。采用这样的方式审核确认的土地出让价格和土地
11、使用件，使地价更接近市场价格，避免虚高或者过低的情况。四、结束语 土地规划问题是近年来群体性事件以及群众矛盾集中爆发的热点。因此必须对土地规划存在的主要问题进行分析，并采用相应的对策方式加强土地规划管理，做足规划管理处置措施，才能有效衔接土地管理及规划建设之间的关系，营造更为和谐的社会环境。 参考文献： 1陆益龙.农村土地征用问题：现状及成因分析J.学习与实践，2009（1） 2童霓.城市化进程中土地征用问题浅析J.西部财会，2008（3） 3丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接J.城市建设，2011（13） 4张存.论城镇与土地利用总体规划的协调J.西藏科技，2007（07） 5高中岗.对城市规划和土地利用总体规划若干问题的思考J，1998(1) 个人简介:唐国峰(1972.8-),男,汉族,广西全州人,助理工程师,本科,从事国土资源管理工作.
