潍坊市房地产市场的现状与前景分析.doc

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1、潍坊市房地产市场的现状与前景分析摘要:本文针对潍坊房地产市场阐述、分析了目前潍坊房地产市场的现状、供求及价格情况,展望了潍坊房地产市场未来的趋势和前景。 关键词:潍坊市房地产市场分析 中图分类号:F293.33 文献标识码: A 文章编号: 1 潍坊市房地产市场的现状 目前,潍坊市共有房地产开发企业 597 家,从业人员 1.6 万余人。其中,一级资质 7 家,二级资质 31 家,三级资质 111 家,四级资质 167家,暂定资质 214 家。2012 年,全市共完成房地产开发投资 196.4 亿元,比上年增长 25.4%,其中住宅投资 150.1 亿元,增长 27.0%,房地产开发投资占全社

2、会固定资产投资的比重为 12.9%。全年房屋施工面积为1909.4 万平方米,同比增长 26.4%;其中,住宅 1541.5 万平方米,同比增长 26%;房屋销售面积 507.3 万平方米,同比增长 1.1%;其中,现房销售面积 132.2 万平方米,同比下降 31%,期房销售面积 375.1 万平方米,同比增长 20.9%,空置面积 29 万平方米,同比增长 81.9%。房屋销售均价同比增长 5.4%,其中住宅价格同比增长 6.4%。 2013 上半年,完成房地产开发投资 112.3 亿元,同比增长 29.2%,其中住宅投资 85.8 亿元,同比增长 35.9%;房屋施工面积为 1723.1

3、 万平方米,同比增长 21.8%,其中,住宅 1342.9 万平方米,同比增长19.4%;房屋销售面积 288 万平方米,同比增长 27.7%;其中,现房销售面积 105.7 万平方米,同比增长 83.9%,期房销售面积 182.3 万平方米,同比增长 8.5%,空置面积 120.4 万平方米,同比增长 128.4%。房屋销售均价同比增长 7.3%,其中住宅价格同比增长 7.1%。 2 潍坊市房地产市场的供求分析 随着城市化进程加快,大量农村人口进入城市生活,再加上旧城改造、新增就业人员、结婚及改善居住条件等因素,未来相当长的一段时期,城市住房需求将持续旺盛。根据国际通行算法,当城市人均 GD

4、P 在10003000 美元、且人均住房面积不足 30 平方米时,住房需求会处于一个旺盛期;当人均住房面积在 3050 平方米之间,需求会趋于平稳。2012 年,我市人均 GDP 达到 4112 美元,城市人均住房建筑面积 34.7 平方米,可见目前我市住房需求处于相对旺盛期,正向平稳期过渡。 3 物价上涨对房地产市场的影响 受旺盛的市场需求刺激,关联度极强的房地产投资持续“高烧不退” 。随着国家不断出台调控政策,国家从源头上对房地产投资“拉闸” “降温”。 土地资源稀缺性日益突出,必然使土地价格有较大幅度上涨,带动房价上调压力加大。同时,房地产预期利润率上升又吸引社会资金更多流入房地产开发,

5、反过来刺激钢材、水泥等建材价格坚挺,使煤电油运等瓶颈效应更趋显著,促进生产资料成本上升,增加成本型价格上涨压力。 4 潍坊市房地产市场的发展趋势 从国外发达国家的历史发展来看,房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献,但是也有很多因为房地产而失足的例子,像是日本持续十年的经济衰退,根源就是房地产泡沫,包括这次席卷全球的金融海啸,也是由美国的房地产企业和银行引发,那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。 4.1 潍坊市房地产市场已进入调整期,但房价不会崩盘 房地产是我国的支柱产业,2000 年以来,房地产投资一直占我国GDP5%以上,2011 年房地产市场开发投资 61740

6、 亿元,占 GDP 总量13.1%;2012 年 71804 亿元,占 GDP 总量 13.8%。出售地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费,再考虑房地产市场对相关行业的巨大贡献,如果房价崩盘,将会引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 4.2 潍坊市房地产市场中长期供应仍然偏紧,未来的发展前景趋好 虽然短期内,房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求,但从中长期来看,供应依然偏紧。从需求来看,随着城市化进程的加快,房屋缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看,近几年来

7、,全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势,供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降,土地购置面积也未相应增长,近三年来明显低于销售面积,这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。在价格得到适当调整后,供不应求的情况将会继续出现。从决定我国房市的长期因素来看,这些因素不仅没有发生大的变化,而且在未来会进一步发挥其作用。 4.3 潍坊市房地产市场的前景展望 在未来,潍坊市房地产发展可能发生以下变化: (1)价格会逐渐趋于合理 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加,我国房市未来的价格会逐渐趋于合理,房价收入比进入一

8、个可维持的空间。 (2)供需结构会得到优化 一是高档住宅的比重会有所下降,经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善,供求的匹配程度会得以提高。 (3)市场秩序会逐渐改善 在竞争的压力和政府的监控下,房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来,其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。 (4)市场集中度会得以提高 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因,一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场,或被其他大的房地产商兼并收购,从而市场集中度会得以提高。 (5)政府行为会得以规范 随着政府自身制度建设和监管的加强,随着公民

9、主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 5 结语 近年来,我国综合国力大幅度提高,人民生活显著改善,社会长期保持稳定。我国正处在改革发展的关键时期,这将会给我国发展带来巨大活力,也必然带来房地产价格呈现显著地区差异等等问题,因此在房地产价格上涨时期我们要冷静对待它。 首先,老百姓要冷静的分析房地产价格的合理性,不要盲目的去投资房地产,以免房地产开发商和投机分子从中获取更多的利润。 其次,房地产开发商要更多开发一些普通商品房,提高普通商品房开发力度。 最后,政府在宏观调控上责任重大。应该根据不同地区影响房地产价格变动因素的变动情况,分析当地房地产价格的合理性。 参考文献: 1 曾国安,张河水.中国房地产市场调控的研究状况及思考J.学习与实践.2011(08) 2 仇保兴. 我国房地产市场调控的难点与对策J. 城市发展研究. 2011(01) 5 徐策. 对新一轮房地产调控政策的思考J. 中国经贸导刊. 2011(06)

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