1、我国房产税改革进程分析房产税改革是一个漫长的过程，在这个过程中我们首先应当明确，房产税改革的目的是什么，房产税改革的意义又是什么。确定符合我国国情的房产税改革的思路，才能为我国房产税税制改革指明正确的方向。一、房产税改革的进程 鉴于房产税的重要性以及现行的房产税暂行条例已不适应现今的社会生活变化。2010 年 4 月 17 日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （被业内称为“新国十条” ） 。 “新国十条”的第四条规定了发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，从而拉开了我国房产税税制改革的序幕。随后的 5 月 31 日，国务院批转国家发改委关于 2010 年深化经济体制
2、改革重点工作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革” ，2011 年 1 月 27 日晚，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，随后上海市公布了上海市人民政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知 （沪府发20113 号） ，同时重庆市也公布了重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则 ，均自 2011 年 1 月 28 日起施行。 二、重庆市和上海市房产税改革措施的内容 上海市和重庆市均将房产税的纳税人分为本地居民和外地居民两个标准，对本地居民起征标准明显的高于外地居民，其目的也是为了
3、打压所谓的“炒房团” 。 根据重庆市拟定的房产税征收暂行办法，将对主城九区的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市外地居民（即“三无人员” ）的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，按年度征收税率在 0.5%至 1.2%不等的房产税。我国现人均住宅面积为 30 平方米，以一个三口之家为例，重庆市对一个家庭有 180 平方米的免税面积，人均面积高达 60 平方米，远超平均标准。因此，重庆市的房产税方案对普通人来说，并没有什么影响。重庆市的房产税调控的重点主要在于高档住房和“三无人员”的个人新购的第二套（含）以上的普通住宅。 根据上海市拟定的房产税征收暂行办法来看，其方案比重庆市更加温和，上海
4、仅对家庭第二套及以上住房征税其范围比重庆市窄，其税率0.6%或者 0.4%较重庆市的 0.5%-1.2%低，并且房产税按应税住房市场交易价格的 70%计算缴纳，有 30%的扣除比例。上海明确超面积新购房按比例征收房产税，说明当前的调控方向偏重于限制家庭置业行为而非家庭房屋数量，但会给改善型置业需求带来诸多影响。比如，置换购房现象会增多，小户型房产将更容易受到购房者的青睐。 三、对房产税改革措施的评价 重庆市和上海市的房产税改革，无疑开创了我国房产税制度改革的先河。其中有很多地方值得我们学习和借鉴，比如将房产税的纳税人分为本地居民和外地居民，以遏制炒房现象的高涨；规定免税面积，以保障房产税改革不
5、触及到中低收入者人群的利益；以房价为基准，征收不同比率的房产税，符合“高收入者多纳税，低收入者少纳税”的原则，有利于控制高档商品房的规模，促进普通居民住宅的建设；另外，重庆市和上海市都将房产税税收用于公租房建设，颇有“劫富济贫”的意思，符合税收取之于民，用之于民的原则。 但我们也应该看到，重庆市和上海市的方案对存量房不征税，不触及现有利益者的利益，有着“既往不咎“的意思。对于起先房产税改革的扩大税源，提高政府的税收收入，打压房价的目标来看，相距甚远。但我们也应该看到，任何一项制度改革都不是一朝一夕的事，循序渐进，稳步推进，既能避免太大的社会阻力，也能在过程中汲取经验，使房产税改革措施更加的完善
6、，才是正确的改革之道。 四、房产税改革的意义 房产税改革的意义是指房产税改革最终达到的效果，笔者认为我国房产税改革主要有四个方面的意义： （一）健全我国的财税体系 我国财产税课税的税种少，税基窄，难以发挥其充分的作用。且现行的财税体系是重生产和交易，轻持有。个人自有房屋不纳房产税，大大缩小了征收面，导致地方财政缺乏稳定的来源。地方政府越来越依赖于土地收入，最终又推动了房价的攀升。因此，征收房产税的意义在于，健全我国的财税体系，特别是健全我国的地方财税体系，使地方政府逐渐建立起一套完善的税收体系，摆脱对“土地财政”的依赖。使之拥有稳定的税收来源，以更好的支持当地的基本设施建设。同时，对财产的持有
7、环节和生产交易环节都征税，可以增加持有成本，起到公平税负的作用；也可以健全我国的房地产税收体系，促进房产的流通，使资源能够得到有效的利用。 （二）发挥对房价的宏观调控作用 社会大众对房产税改革期望甚高，都希望房产税措施的出台能够起到打压房价的作用。但我们应当看到，房价的构成要素是开发成本、利润、税费三个方面。现今，开发成本中的土地成本不断上扬，已经成为房价上涨的最主要因素。另外在我国房地产方面的税费繁多，且十分不合理。据悉，各项税费已占房价的 30%的比例。因此我国高房价的原因是多方面的，单靠房产税难以起到压低房价的作用。据笔者分析中国高房价的主要原因在于有效需求过旺与有效供给相对不足造成的。
8、我国人口众多，城市化进程不断加快，所以对住房的刚性需求量比较大，再加之地方政府和炒房者的推动，所以造成了房价已经超过了人民的可承受范围。 因此，在笔者看来，房产税在房价调控方面的意义在于，其“形式意义”应当高于“实质意义” 。通过对高档商品房征收房产税，引导开放商乐于投资普通商品房的建设；对多套住房征税，遏制炒房者的投机购房行为。对房地产市场的生产和消费环节予以正确的引导，从而达到规范房地产市场，使房价的增长速度能够得到有效的遏制。 （三）调节财产水平、公平社会财富 房产税属于二次分配，具有公平作用。对大面积、高档商品房、多套住房征收房产税，符合“税收公平”原则。高收入者多纳税，低收入者少纳税，可以调节居民的财产水平、公平社会财富。 （四）改变社会住房消费习惯 重庆、上海的房产税措施均有给予一定房屋面积的免征额。因此，征收房产税，将使小户型房产更加受到消费者的青睐。对于自住的人，可以达到适当降低居住面积的目的，对于囤房的人，征税后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋供应量增加和租房价格下降，对于炒房的，则减缓炒房的心理。最终达到改变社会住房消费习惯，使土地得到更加充分的利用。
