1、我国房地产企业发展的的政策环境分析内容摘要：房地产企业未来的发展与外在的政策环境紧密相关。这些外在的环境变量既对房地产企业的发展有一些负面作用，同时也提供了许多重大的战略机遇。本文对房地产市场运行的各类政策环境进行分析，其目的是为房地产企业未来发展规避风险、寻找未来发展的机遇提供理论参考。 关键词：房地产 发展 政策环境 房地产企业未来的发展与外在的政策环境紧密相关，包括国家宏观经济运行、国家、地方政府对房地产市场的专项调控、地方未来“十二五”规划重点建设工程，以及未来的发展规划。这些外在的环境变量既对房地产企业的发展有一些负面作用，同时也提供了许多重大的战略机遇。本文对房地产市场运行的各类政
2、策环境进行分析，其目的就是为房地产企业发展规避风险、寻找未来发展的机遇提供理论参考。 房地产业的特殊性 房地产业是一个政府高度关注，与国计民生、经济增长高度相关的产业，同时也是一个受政府宏观调控的产业。之所以有如此的重要性，关键在于它具有的重要的产业特征。主要表现在： 首先，房地产业和国民经济增长密切相关，在国民经济的发展中占有重要的地位，已成为区域国民经济新的增长点。房地产业不仅通过自身产值的增加推动国民经济的发展，同时还会带动相关产业的发展，间接推动国民经济的快速发展。世界银行对 50 多个国家房地产投资的研究发现，房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，同时也是最为能动的部分之一。据测
3、算，房地产开发投资拉动相关产业发展总效应为14。由此可见，房地产业对国民经济的其他行业的发展起到带动作用，进而促进整个国民经济的发展。在推动经济增长的“三驾马车”中，投资和消费在很大程度上都依赖房地产业的带动。因此，在面临经济增长压力时，政府首先会将刺激房地产业作为防止经济过度下滑的首要措施。1998 东南亚金融危机后，中央明确将房地产业作为支柱产业给予培育，作为拉动内需的重点给予扶持；2009 年美国次贷危机后，中央一改之前对房地产业的打压而变为鼓励发展，中国在这两次金融危机中能够平稳过渡，房地产业的发展可谓功不可没。 其次，房地产业是虚拟经济的重要构成部分。现代经济在很大程度上是由虚拟经济
4、推动实体经济运行的，而虚拟经济又是一把双刃剑，一方面推动实体经济发展，另一方面如果约束调控不力，则会引发实体经济的泡沫化而导致经济危机的发生或经济的长期衰退。1990 年以来日本的经济衰退，2009 年美国的次贷危机无不是从房地产泡沫的崩溃而开始的。我国目前的房地产市场存在泡沫，但政府对房地产市场保持高度警惕。 再次，房地产业是一个关乎国计民生的产业，政府需要担负一定的社会责任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市场经济国家，房地产业也不可能完全由市场来决定其运行，政府必须为低收入者提供一定的住房保障来履行其社会责任，同时政府会运用法律、行政等各种手段保持房地产价格的上涨稳定在一个合理的
5、空间范围。 可以说，目前我国的经济增长、经济安全和民生保障都依赖于房地产业，政府需要在这三者之中取得平衡。因此判断，未来十年我国房地产市场的总体运行将会保持在平稳增长的发展中，过度下滑和过快增长都会对政府以及全社会产生重大的负面效应。做出这样的判断一方面在于政府有动力对房地产市场进行干预，更重要的是，与国外不同，目前我国各级政府完全有能力对房地产市场进行充分调控，主要在于：房地产市场最根本的资源来自于土地供应和金融市场的支持，而这两方面政府都有绝对的支配能力。 我国房地产市场调控政策分析 2010 年以来，随着金融危机的平稳着陆，国家开始关注住房价格上涨的问题，连续出台了多项房地产调控政策，力
6、图遏制房价的过快上涨，但效果并不理想。2011 年国家继续加强了调控力度，各地方政府也随之颁布了相应条例来配合中央的调控举动，这种调控未来仍然可能会加大力度，房地产企业的最佳选择应该是顺应政策环境，趋利避害、抓住机遇、加快发展。通过对 2010 年以来国家对房地产的各类调控政策进行梳理后，可以看出尽管调控措施多样，但调控目标仅在三个方面对房地产市场构成影响： （一）抑制投机性住房消费 2010 年国家相继出台了“国十条” 、 “国五条” 、住建部“规范住房公积金个人住房贷款”等政策，所采用的方法主要为二、三套房的限购、提高首付比例、提高住房商业贷款以及住房公积金贷款基准利率等方法。这类方法一方
7、面打击了炒房等投机性行为，但同时也会加重改善性住房需求居民的负担，抑制了部分刚性需求转向二手房市场，短期来看还会加重一些潜在消费者的观望情绪。从 2010 年政策的运行效果来看，2010年房价增长的速度有明显回落，但相比 2009 年仍然出现上涨。可见目前住宅消费市场的刚性需求在一定程度上仍然较大，能够支撑住房市场平稳发展。由于各地方政府与中央已经签订了住房价格控制的目标责任，因此，未来的住宅市场从价格上应该维持在 9%左右的上涨空间。 （二）加大政策性住房建设的扶持力度 包括经济适用房、保障性住房、廉租房、迁居房、安置房等住房建设的扶持力度。政策类型主要集中在土地供应、财政补贴、税收减免等方
8、面，同时中央政府以行政命令的方式给地方下达了基本供应量以确保政策的执行。此类政策包括 2010 年国土资源部“政策性住房用地优先供应” 、住建部“关于加强经济适用住房管理有关问题的通知” 、住建部“关于加快发展公共租赁住房的指导意见”等。此类政策将住房作为一种准公共产品给予定位，但对于现有的商品性住房市场销售的影响来看，本研究认为影响是有限的。主要原因在于：从目前保障性住房的申请标准来看，主要面向较低收入人群，而这部分人群即使在没有保障房供给的状况下也很难有经济能力购买住房，政策性住房建设可能会对二手房交易市场产生影响，但对于商品住房市场影响较小。当然，对二手房市场的冲击也会间接影响商品房销售
9、，但其力度应该是微弱的。 （三）加大对房地产行业的整治并规范行业竞争行为 此类政策包括 2010 年住建部“关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知” 、住建部“未获预售许可项目开发商不得收取定金”等。房地产价格的过快上涨是多方面原因综合的结果，其中部分房地产企业捂盘惜售、恶意囤地，散布房源短缺等虚假信息以误导消费者等违规行为也是一个很重要的原因。同时，部分自有资金较少的中小企业过度依赖银行贷款增加了房地产市场整体的风险和泡沫程度。针对此类问题，国家调控政策通过提高土地购买付款比例、增加贷款利率、提高房地产企业自有资金比率等方法来提高房地产行业的准入门槛，同时通过规范销售
10、行为来达到稳定市场预期的目的。这类政策所产生的影响就是使中小企业生存境况下降，从政府的角度来看其目的在于优化房地产行业的组织环境，强化政府对行业的管理。尤其是欠发达地区，房地产市场规模虽然不大，但企业数量多、规模小，大多数企业都处于买地、借钱、盖房的发展阶段，负债率较高，这迫使企业投机行为增多，扰乱了市场秩序，阻碍房地产行业的有序竞争。 2011 年 1 月 28 日，国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知” （即“新国八条” ） 。 新国八条的颁布可以说是房地产市场化以来最为严厉的调控政策，其突出特点是实施了针对地方政府的问责机制，可以说已经不允许地方政府在房地产市
11、场上和中央讨价还价，强化了政策的权威性。虽然本次调控的力度较大，但是对于大多数地区而言，尤其是以投资为主导方向的欠发达地区，未来在经济增长中，固定资产投资尤其是房地产投资所起到的作用是很大的，而且目前房地产业还有比较大的发展空间。未来的经济增长需要房地产业的发展作为支撑力量，房地产业的特性也决定了它能够成为地方政府实现经济发展目标的重要动力。当然，作为地方政府，必须完成中央政府所确定的调控目标，即住宅价格增长率不超过 10%的任务。 在我国目前的市场经济运行体制中，地方政府实际上是充当着对上负责和对下负责的双重压力，对上需要完成中央的要求，对下需要发展地方的经济。在此双重压力下可以基本判断，未
12、来五年到十年，房地产市场的基本发展趋势是平稳增长的态势，住房价格上涨在 10%左右，不会出现大起大落的现象。 房地产企业应对国家调控政策的策略选择 对房地产企业来讲，对于以上三方面的调控目标，其中抑制投机性市场需求会在一定程度上影响房地产市场的销售量和住房价格，对房地产企业来讲会产生一些负面的影响。但从整治房地产行业竞争环境和规范企业竞争行为方面，无疑都是有利的政策倾向，因此判断：对于从2010 年开始的房地产市场的调控政策为房地产企业既带来了挑战，同时也带来了机遇。因此，房地产企业未来的发展需要把握以下几点： （一）继续开拓保障性住房建设市场 鉴于国家对保障性住房的政策性支持不断加大，有条件
13、、有经验的房地产开发企业应继续开拓保障性住房建设市场。 （二）实施多业态的发展方向 本次房地产市场调控，其实质是住宅市场的调控。而房地产市场实质上是多业态、多方向的，除了住宅房地产市场外，工业地产、商业地产以及近年来新兴的旅游地产、教育地产等都有较为广阔的市场，对于这些市场的具体开发，房地产开发企业应对其可行性进行充分论证，树立多业态的发展方向。 （三）在细化市场的前提下有针对性地开发专业化住宅市场 针对房地产市场的调控其目的在于政府保障民生的需要，将住宅作为准公共产品来对市场进行干预。但是政府提供的保障性住宅必定不能满足多样化的住宅消费市场。随着人均收入的提高，人们对生活品质的追求不断提高，
14、高档的专业化住宅市场的需求量会得到较快的增加。同时商品住宅的土地供应受政府的严格限制而日益紧缺，供需的不均衡将会使价格出现一定程度的提高。因此，在目前的调控政策下，房地产企业可以通过对住宅房地产市场进行细分，确立若干专业化的住宅作为未来建设的方向。 （四）关注地方重大建设项目提供的投资机遇 各级地方政府为了促进社会经济发展，会改善投资软、硬环境，进行大规模的有政府投资和相关政策扶持的重大建设。积极关注、参与政府主办的重大建设总体来讲有以下有利之处： 1.为房地产开发企业提供了重要的参与机会与投资方向。作为社会主义市场经济国家，政府扮演着强势的规划者、指导者的角色，而企业一般作为投资方来参与建设
15、，占有股份，享受权益。随着政府改善民生的压力增大，财政支出的快速增加，各类政府主办的重大建设更加需要企业进行投资，参与运营，而政府则在土地供应、税收减免、拆迁安置以及各类行政审批上给予优惠。作为企业来讲，参与政府重大建设项目有以下有利之处：首先，政府重大建设一般收益稳定，风险较低，政府重大建设一般来讲都经过了各方论证与可行性研究，与政府合作，也就和政府成为风险共同体，通过各种行政资源降低投资风险也就成为政府的必然选择；其次，有利于和政府建立长期的合作关系，促进企业的长远发展。我国经济体制的特点是“强势政府+市场化运作” ，而企业在这一体制环境下求生存、求发展，最佳的选择就是和政府建立良好的长期合作关系。尤其是国有企业，和政府有天然的纽带，与政府合作双方都有高度的互信，因此未来此类房地产开发企业的发展应该时刻关注地方政府的政策动向和建设意向，积极参与其中，寻求发展投资的方向。 2.为房地产开发企业的未来发展提供区位布局的指向。政府重大建设，包括交通基础设施、产业园区、城市改造等都会在一定程度上对经济区位环境产生影响。政府重大建设所在地区、所在方位的投资环境一般都会有所升值。因此，房地产开发企业应该时刻关注地方政府的各类重大项目，即使没有条件参与，也应该对其项目产生的后续影响进行评估，为之后各类开发投资项目的区位选择 提供信息储备和技术支撑。
