1、武汉市廉租房分配现状分析及对策摘 要 本文视角关注城镇低收入群体的住房问题，研究廉租房分配过程中出现的问题。通过对武汉市廉租房分配过程中实施状况的调研，分析了武汉市廉租房在供给、准入退出机制、公平与效率等方面存在的现实问题，提出了合规合理合法的进行廉租房分配的具体对策，从而促进武汉市廉租房的健康发展。 关键词 廉租房 廉租房制度 分配 作者简介：胡文秀，武汉大学政治与公共管理学院。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）06-225-02 城镇低收入群体的住房困难问题历来是我国政府十分重视的民生问题之一。随着我国城镇化进程不断推进，城市流动人口数量不
2、断增加，加之近年来物价上涨急剧，城镇住房困难问题日益凸显起来，低收入群体的住房问题更为严重。社会大众对完善的住房保障体系的政策需求愈来愈强烈，作为我国住房保障体系主要组成部分的廉租房制度正受到社会的广泛关注，社会各界对廉租房制度在解决低收入群体住房问题和完善住房保障体系方面有了更多的期许。 一、武汉市廉租房制度发展历程 2002 年武汉市城镇最低收入居民家庭住房保障暂行办法的颁布，首次提出要加强廉租房的建设，并确定廉租房以配房租赁和租金核减的方式为主。2005 年底的关于完善我市城镇最低收入家庭住房保障制度推行住房租金补贴实施意见的通知 ，廉租房调整为以租金补贴为主导，以租金核减为基础，以配房
3、租赁为辅助的廉租房保障格局。2006 年武汉市发布“十一五”住房发展纲要，纲要中明确指出提出加强住房保，完善廉租房制度，运用租金补贴、租金核减和配房租赁等方式，扩大廉租住房政策覆盖面。2007 年武汉市政府召开常务会议，为进一步解决低收入人群的住房困难，武汉市政府修改现行的廉租房管理办法，并明确指出对全市各区符合规定，住房困难、申请廉租住房租金补贴的城市低保家庭做到应保尽保。2008 年，武汉市国土资源和房产管理局原则通过的武汉市廉租住房保障办法 。根据新办法，廉租房保障的对象，由“最低收入家庭”扩大为“低收入住房困难家庭” 。2011 年，武汉市人民政府办公厅关于下达武汉市 2011 年保障
4、性安居工程工作计划的通知，通知中指出：武汉市 2011 年保障性安居工程建设目标为：新增廉租住房租金补贴 4000 户；新建廉租住房 5500 套。除了总体目标，通知还对武汉市的保障性安居工程作了分区的任务分解。 通过对武汉市十余年建设廉租房的历程梳理，我们可以看出：（1）武汉市廉租房建设发展时间晚，但是发展十分迅速；（2）廉租房制度建设是一个由浅入深、由不完善到完善的过程；（3）廉租房的覆盖范围、保障人数、建设面积都是一个逐步扩大的过程；（4）廉租房建设充分考虑到武汉的实际情况，坚持实事求是的原则；（5）武汉市政府及市国土房产局等部门对廉租房的财政支持力度不但加大，为廉租房的建设提供了雄厚的
5、资金支持；（6）先试点后扩展的由小范围到大面积的建设原则为武汉廉租房建设的健康发展提供有力保障。 二、武汉市廉租房分配过程出现的问题 （一）廉租房供给不足致区域分配不合理 廉租房房源是廉租房保障的核心，扩大廉租房房源，是地方政府在提供廉租房过程中必须考虑的首要问题。武汉市廉租房房源大致可分为三类：第一类为现有公房，包括政府回购的房改房、最低收入家庭承租的符合武汉市规定面积和装修标准的直管公房；第二类为新建廉租房，包括政府出资新建的廉租房、政府收购的空置商品房；第三类为可利用的旧房源，包括政府收购的存量二手房和社会提供的各类租赁性房源。2011 年，武汉市新建廉租房 5500 套，其中，江汉区、
6、硚口区、江岸区、武昌区、汉阳区的房源数量考前，分别为 1340 套、1143 套、1078 套、716 套、455 套。虽然武汉市逐年增加廉租房房源，但是相比于房源需求者的数量来说，可用廉租房仍然非常紧张。2011 年，武汉市 18534 户居民申请到廉租房配房租赁资格，其中，江汉区 4894 户、江岸区 4065 户、硚口区 2815 户、汉阳区 1630 户、武昌区 1899 户，这其中包括前几年开始申请配房租赁却一直未成功的贫困户。总体来说，武汉市廉租房房源紧张，可用廉租房数量匮乏，是武汉市目前亟待解决的问题，并且再分配过程中，区域差别明现。据实地走访了解到武昌区现有廉租房房源尤为紧张，
7、许多低收入群体递交申请入住书后迟迟分不到廉租房，在2011 年分配过程中，许多满足条件的城镇低收入群体所分到的廉租房却位于洪山区某社区内。 （二）廉租房的准入、退出机制缺乏监督致分配过程中断 廉租房的建设和分配直接关系到许多城镇低收入者的住房问题，应将公平放在核心位置，而健全完善的廉租房准入、退出机制是廉租房公平分配的有力保障。廉租房的分配要让真正有需要的人得到保障，这就需要健全完善的资格审查体系，对入住者的经济状况实行长期监督，并完善退出机制，让所有信息都有据可查，公开透明，才能使得廉租房的分配在阳光下运行。由于廉租房制度推行时间较短，导致现阶段我国廉租房的准入、退出机制相当不完善，管理上存
8、在很大漏洞。不符合准入资格的群体申请到了廉租房，而急需申请廉租房的低收入住房困难群体却迟迟分不到廉租房；成功申请到了廉租房的群体当其收入增加不再符合享有廉租房租住资格时也不愿意主动退出。准入、监督退出机制作为廉租房有效运转的核心，如若监督力度不够，势必会影响廉租住房资源的有效流动与分配，也会损害社会公平。 （三）廉租房分配缺失公平和效率 据统计资料，武汉市在 2011 年内，累计共有 116 户不符合条件的住户申请到廉租房住房资格。536 户不符合条件的住户领取了廉租房租金补贴。对于这样不符合资格的住户曾经申请到了廉租房配房资格或一定的租金补贴的情况，那么造成的结果就是廉租房分配并不能保障公平
9、。2011 年武汉市廉租房保障在“提标扩面”后，武汉市有 19765 户困难家庭可纳入廉租房保障，但是就资料数据统计得知，新纳入保障人数却有一定的缺口。在廉租房市场供不应求的情况下，房源不足成为困扰政府的一大难题，可是据走访仍然有一些地区的廉租房常年闲置，使得那些申请了住房的人迟迟不能入住。此外廉租房的申请也是一个漫长的过程，从材料通过审核到排队分房中间至少需要两三年的时间，由此可见廉租房分配过程中的效率有待提高。 （四）廉租房分配后续管理不到位 2009 年武汉市出台廉租房后续管理办法中规定：异动管理实行住户、社区、街道、区民政、房产、市房产部门的“五级联动”模式。（1）住户将家庭收入、住房
10、变动情况及时向社区居委会报告；（2）社区居委会作以记载，建立异动档案，将情况报告街道办事处。 （3）街道办事处进行走访和核查，将异动情况报告区民政、房产部门。但实际情况是，入住的廉租房住户基本处于无人监管状态，其实际人均住房面积、人均收入水平发生变化，其所在区管理部门未对此做详细了解登记，这就导致前面提到的“老懒户”长期霸占廉租房的情况。 廉租住房的后期管理，还涉及住户家庭户籍的迁移和最低生活保障关系的变更、小孩入学、入托问题的处理等问题。原则上来说，住户申请到廉租房房源，成功入住新居后，其户籍应由原社区转移到新社区以便社区的日常管理。但实际情况时所在区相关部门由于办事效率等问题未对居民户籍做
11、出及时转移，这样未上“户口”也造成诸多不便。同时，最低生活保障关系的变更是又一个牵涉居民实际利益的难题，在跨区域的廉租房搬迁过程中，接收区一般不承认住户在原社区所缴纳的医保等保障关系，这让原本依靠最低生活保障的住户遭遇更大的经济难题。 三、解决武汉市廉租房分配问题的对策建议 （一）针对廉租房供给不足致区域分配不合理的对策 首先，保障廉租房建设资金来源，利用有限资金筹集更多的廉租房房源。一方面，政府应严格将提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额全部用于廉租房制度投入；另一方面，政府应引入社会力量参与廉租房建设，鼓励社会资本进入廉租房建设和经营领域，利用社会力量尽可能为廉租房房源保
12、驾护航。 其次，划清廉租房保障对象，使有限的廉租房房源“有的放矢” 。严格审核廉租房的轮候对象，明确家庭人均收入和人均居住面积的变化情况时确定廉租房被保障对象的两个核心因素，在准入时，要严格资料审查，防止“浑水摸鱼” ；在入住后，切实加强家庭收入变化的审核，对于不符合廉租房使用条件的住户，及时清理，确保廉租房“物尽其用” 。 （二）针对廉租房的准入、退出机制缺乏监督致再分配过程中断的对策 第一，要解决准入资格审核难、监管不到位的问题，必须从完善公民个人信息平台做起，建立起公民诚信档案，从技术层面减小欺瞒骗取廉房行为发生的可能性打破各行业信息垄断的局面。 第二，加强对用期满手段骗取廉租房行为的惩
13、处力度，把这种行为纳入法律框架内，用法律来规范廉租房的分配过程，切实保障廉租房合理合法合规进行分配。 第三，保障廉租对象退出后的基本生活和住房要求，不能使其退出后生活水平下降，并对满足要求后自愿退出行为实行一定的奖励，使廉租房资源可以得到合理流动再分配。 （三）针对廉租房分配中缺失公平与效率的对策 针对廉租房分配中的公平问题，首先，可以采取摇号方式确定廉租房住户，根据地段、楼层、户型，以及年龄、困难伤残程度等不同情况，对符合条件的住户优先排序，并将所有申请配租的保障户的配租顺序号通过公告栏、电视、政府网等渠道进行公示。其次，充分利用科技手段，强化后期动态信息监管，建立“廉租住房保障信息系统”
14、，按照工作程序将工作端口设到各居委会、民政部门、财政部门和住房保障部门，实现从申请保障到审批完成及后期动态管理全过程监督。 为了使建好的廉租房更快投入使用，提高廉租房分配的效率。廉租房分配应在社区设立专门人员对与廉租房相关的事宜全权负责，由一个人统一管理不仅职责明确，而且提高办事效率，避免相互推诿的现象发生。 （四）针对廉租房分配后续管理不到位的对策 第一，从管理人员角度来说，要强化责任意识，切实履行工作职责。强化廉租房后续监督，落实动态管理，街道办事处应当采用走访和定期检查等方式，掌握已享有廉租住房保障家庭的收入、住房变动情况，并将结果报区民政、房管部门。对于违反租赁协议约定的，及时清除保障
15、范围，必要时候利用法律手段对此行为予以惩罚。 第二，从管理模式上说，要转变廉租房物业管理模式，变“输血”为“造血” 。实行物业管理的费用应以租户承担为主、政府出资辅助的办法。由政府出面聘请物业公司对小区进行管理，同时充分利用社区劳动力资源优势，在物业公司中，可以由廉租房社区富裕劳动力承担部分保安、保洁以及部分维修工作，这样能够帮助部分最低收入人员解决了就业问题，提高其自身的“造血”能力，又能够避免一味依赖政府“输血”情况的持续，也确保了社区的平稳运行和可持续发展。 注释： 武汉市住房保障和房屋管理局.保障性安居工程建设项目公示公告.http：/ 参考文献： 1蔡玉峰.廉租房住户退出机制探讨.管理世界.2009（10）. 2王吓忠，巫月娥.廉租房相关问题研究.城市问题.2006（6）. 3曾锴，湛泳.我国廉租房后期管理体制运行的现状与出路.湖南社会科学.2010（2）. 4黄玉新.我国廉租房制度建设中的问题及对策探讨.华中师范大学研究生学报.2007（3）.
