1、有关土地评估的执业模式探讨摘要：社会越发展，经济越进步，其中至关重要的资源土地，越来越多的成为世人瞩目的焦点。随着开发越来越深入，土地作为一种稀缺资源，它的重要性越来越多的被关注。尤其是作为土地的估价人员，越来越被社会关注，本文就土地评估的执业模式，以及评估中出现的问题，进行讨论以及建议，希望土地评估朝着健康、合理、规范的方向发展。 关键词：土地评估；执业存在的问题；执业风险；执业素养；对策 中图分类号： D922 文献标识码： A 文章编号： 1.土地评估执业存在的问题 笔者认为，当前土地评估执业主要存在以下几个方面的问题： 1.1 造成土地评估发展中的不利因素 土地评估的执业在中国的出现和
2、正式形成职业不过十几年的时间。目前尚处于比较新的待摸索的新执业，原属于政府相关单位的一个部门，1999 年国土资源部发布关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知正式将土地评估的执业作为一个合伙性质的企业。 土地评估的执业脱离政府性质后，大部分土地评估机构通过自身专业的知识和评估质量以及良好的信誉，已取得不可忽视的成绩，树立了自己的品牌1。自从中国加入 WTO 后专业性的服务对外开放，很多国外的专业机构和专业人士被允许进入市场，相对于国内的专业评估机构，国外的专业评估机构在公信度以及数据准确度上则是更多的被社会信任2。 目前土地评估的执业在评估的过程中往往受到很多因素的干扰照成数据不准确，缺乏可信度
3、等情况。由于土地评估原来是属于政府机关下的一个部门，在数据方面或多或少都会受到政府机构的影响，一些政府机构甚至干预土地评估的数据，给土地评估的真实性造成影响。 土地评估需要的专业知识和数据面都非常广，对于公众数据的采集很难做到准确，原来脱离政府机构下的土地评估机构由于有力的条件，将技术性资料严防保密。照成数据信息的不流通，其他机构的数据无处可查。 1.2 恶性竞争下的土地评估 随着改革开放的深入发展，土地评估被越来越多的企业及投资的需要。恶性竞争就成了当下阻碍土地评估行业发展的一大“恶瘤” ，有的评估机构为了多接收业务，采取贿赂等不当手段取得业务；有的为了满足客户需要3，甚至是法规和准则于不顾
4、，篡改、编造数据。满足客户需要最终损害国家、公众利益。 恶意击垮对手，过度降低价格争取到业务，有些机构甚至超范围，超资质的进行业务评估。 1.3 非专业人士充斥评估行业，数据及评估质量不高。 现如今国家及社会对评估行业的要求越来越专业性，并颁布了相关的法律、法规，土地评估的执业进行资格认证。 通过认证和考试取得相关土地评估的执业资格的专业人员大多都成了公司领导人或者合伙人，这些专业人士过多的把精力放在公司经营方面，对于评估报告则是交给非专业人士来完成，非专业人员根据土地评估报告的文本格式来更改里面的数据。完成之后再由专业土地评估师署名盖章，一份土地评估报告就完成了。4 1.4 土地评估相关程序
5、不够完善 目前国内还没有形成土地评估拍卖竞价的公开、公正、透明程序，评估机构都是托关系，压低价格等手段或者进行暗箱操作，市场上出现恶意压低价格，给客户回扣或者通过有关部门垄断等手段竞争。出具不真实，可信度不高的评估报告5。 2.执业风险 土地评估过程中的风险，土地评估的数据与真实数据之间存在差异，这种差异可有人为和技术性、法律等方面造成。 人为差异 土地评估有关人员的专业素养参差不齐，执业道德有高有低，在评估的过层中，即使有良好的专业知识和评估经验，如果执业道德偏低，那么评估报告的真实性和公正性就会受到影响。有关机构为了招揽业务，维护客户利益，随意篡改、编造数据，给第三方照成损失。 因此执业道
6、德的好坏在评估过程中起了相当大的作用，因此重视评估行业的执业道德已成为重要的考核标准。 2.2 技术性差异 目前国内很多评估专业的评估人员专业知识不过硬，在评估过程中采取的估价技术、估价方法不同，结果相差甚远6。评估人员评估水平不高，未能准确的估计土地价值，造成估价数据、估价方法和估价目的不相符。估价人员对评估参数、价格意义，资料信息等未能正确的理解把握，致使估价结果和于实事相差甚远。估价人员的技术水平以及参数的把控能力不同，在技术方面存在不确定性，造成参数和结果的偏差。 3.执业素养 3.1 执业道德素养 执业道德在整个评估过程中起到一定的作用，加强执业道德培养是目前势在必行的，政府及有关部
7、门应当制定更为详细的法律法规，规范评估行业的竞争等问题。应借鉴国外的评估行业先进的管理规范法规，如“土地评估执业道德规范” “土地评估准则”等，通过法律法规来规范土地评估行业，避免恶性竞争等问题。加大对恶性竞争，违规操作，捏造、编造数据等行为的打击力度，加强鉴定和惩罚力度。通过道德法规对整个行业进行健康、可持续发展进行引导和规范作用。 3.2 加强学习明确法律责任 在土地评估执业的评估过程中需要掌握的法律和法规必须完善，必须对宪法，民法，经济法，合同法，刑法等熟知。通过不断的加强学习法律才能在评估的过程中更准确的了解所承担的义务和法律责任。避免评估过程中由于对法律的不了解造成不可估量的后果，对
8、这个行业树立，专业的评估起着关键的作用。 3.3 加强监管力度 评估后出现差异往往外界都认为全是评估的执业人员的责任，然而有关部门的监管也有相应的责任。很多评估出现差异的案件都是有关部门长期监管不力或者不监管造成的。所以有关部门加大监管力度，才能避免由于人为造成的评估差异。 3.4 加强评估技能 土地评估执业过程中，在接收业务的时候，严格审查委托方提供的资料，避免委托方恶意隐秘或者提供虚拟的资料。降低应为委托方提供虚假资料而发生的法律纠纷。 土地评估最容易出现差异的地方就是计算土地价格上，在评估的过程中分析合理的造成价格变动的各项因素，准确的计算出合理的土地价格。 严谨的出具土地报告，对数据做
9、到准确，对言语用词恰当的表述，做到报告充分的合理合法性。 4.对策 4.1 有关部门应完善土地市场体系 土地市场健康的运行取决于有一套完善的合理的市场买卖、评估体系。 建立和完善土地分地级制运行，为避免政府直接参与土地交易，政府相关部门应当把土地评估业务完全交由评估机构完全，不许包揽甚至指定有关系机构做评估7。 4.2 加强土地评估师继续教育 土地评估的执业人员在取得土地评估资格后，很多人员并没有切实的从事评估工作，而是成为合伙人或者股东，把主要精力都放在了业务上，对于评估过程中存在的问题睁一只眼闭一只眼，很多时候直接套用文本格式，篡改数据就完成了评估工作，有的甚至是为了满足委托方的需要，捏造
10、和编造评估数据，给第三方和国家照成损失。 必须加强评估执业人员后续的教育工作，加强后续法律法规的学习，避免应政策和法规的不及时了解，而照成报告差异。提高业务素养，规范整个土地评估行业的行为准则。 结语 土地评估相关执业人员在我国刚产生差不多二十年的时间，取得了令人瞩目的成绩，国家的发展，土地使用权的改变，土地的出让越来越平凡，土地评估执业人员的队伍也参差不齐，对于评估的风险和评估的价值还有待提高。加强评估人员的学习和借鉴国外先进的评估技术，完全评估行业准则，规范行业行为，政府有关部门完全脱钩，让土地评估行业走向公平竞争，自主经营，风险自主，健康发展的道路。 参考文献： 1任佳宁. 土地评估行业中风险控制体系研究D.四川师范大学,2012. 2高彬彬,甘志娟. 浅析土地评估的执业模式J. 现代商业,2010,21:277. 3周湘宁. 土地评估行业存在的问题及对策研究J. 安徽农学通报(上半月刊),2012,17:7-8. 4怀晓晴. 土地评估市场亟待规范J. 黑龙江科技信息,2013,05:126. 5唐晶. 浅谈土地评估行业存在的问题及对策J. 黑龙江科技信息,2013,07:134. 6钱大永. 我国土地评估行业现状探析J. 黑龙江科技信息,2013,08:123. 7张锐. 土地评估企业内部治理初探D.天津大学,2010.
