1、REIT 在我国的发展【摘要】改革开放以来，我国房地产业从无到有，特别是在确立了走市场经济道路之后，国民经济以每年 8%的速度增长，而房地产业从1998 年以来更是获得了平均每年 20%以上的增长速度发展。但同时在我国房地产快速发展的过程中也出现不少的问题，其中融资问题尤为突出。作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限的矛盾、开发环节资金投入集中与来源分散化的矛盾、以及资金短缺与产业泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，成为迫切需要我们加以研究的课题。本文通过世界上成熟的 REITs 市场的
2、发展历程，着重在法规政策及组织结构的改进，加上对其运作模式的分析，提出对中国的可借鉴之处。 【关键词】房地产投资信托基金 法规政策 组织结构 运作模式 一、引言 改革开放以来，我国房地产业从无到有，特别是在确立了走市场经济道路之后，国民经济以每年 8%的速度增长，而房地产业从 1998 年以来更是获得了平均每年 20%以上的增长速度发展。但同时在我国房地产快速发展的过程中也出现不少的问题，其中融资问题尤为突出。作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限的矛盾、开发环节资金投入集中与来源分散化的矛盾、以及资金短缺与产业泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，
3、缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，成为迫切需要我们加以研究的课题。 另一方面，房地产投资信托基金（REITs）由于其具有集合各类投资者的资金进行专家管理组合投资的特点，不但能较好解决投资者的投资问题，亦能拓宽房地产企业的直接融资的渠道，是目前国际上大众投资房地产的主流形式。 因此，引入 REITs 有利于完善中国房地产金融架构，避免单一金融体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，并缓解中国金融体系的矛盾。本土信托与国际 REITs 必将在中国房地产金融的路径优化中融合发展。 二、REITs 在香港的发展 REITs 的主要思路是房地产金融证券化，是一种新型的房地产行
4、业的融资工具。其核心是将投资和需求拉直，以金融杠杆来控制风险，减轻对银行的过分依赖，有效地分散了房地产的系统投资风险，减少房地产泡沫现象。 2003 年 12 月，香港特区政府房屋委员会计划通过以 REITs 形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金，即发起设立领汇房地产投资信托基金。2004 年 11 月 4 日，香港证监会放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。2005 年 11 月 25 日领汇基金历经两年“磨难” ，终于在香港挂牌交易，成为香港历史上首支房地产基金。 领汇基金属于房地产投资信托基金，是一个美式房地产的
5、产物。与港式房地产运作模式相比，美式房地产的核心是金融运作，专业化经营，而非开发建设；而香港则是简单的开发和销售的模式，从李嘉诚提出的寸土寸金，到霍英东的楼花 创新，由于两大富翁的在房地产行业的成功，使得香港房地产囤积土地和炒楼花一时成风。 而领汇基金的出现，则在香港模式中渗入了美式的金融运作，一条新的投资渠道。对于那些喜欢买楼收租的人士来说，虽然能获得定期的收入，但也有很多麻烦，比方说欠租，拒缴租金；物业折旧需要维修；急需资金却未必能及时套现。还有，最重要的是投资物业金额不菲。而投资领汇基金就可以省去这些麻烦，它在市场上集资之后，将聘请专业的基金经理营运各类型地产项目。 三、我国发展 REI
6、Ts 的意义 采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道。中国人民银行的 121 号文件大大提高了房地产信贷的门槛，而直接导致房地产融资成本的提高，因此，房地产行业迫切需要银行贷款外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 房地产是资金密集型产业，而房地产业务的经营运做又具有很强的专业性，阻碍了普通中小投资者投资房地产，在银行抬高门槛的情况下，房地产投资信托是解决这一难题的有效途径。 REITs 可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。 发展房地产投资信托基金业务首先可以吸引社会闲置资金，我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄，银行提高房产信贷门槛后
7、，必有大量资金滞留银行内部，因此投资者非常需要稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资信托基金正好满足了这一要求，能提高经济运行质量。 其次，可以会吸引港台、国外投资者，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。 一直以来，中国大陆的房地产行业是内地学沿海，沿海学深圳，深圳学香港的模式发展。但实际上，大陆的房地产特点和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每个地方都很贵；而大陆更偏向于美国的房产特点，中心城区很贵，但是郊区和周边却很便宜。专业的房地产经营者会选择合适的地，投资合适的项目，而不再是盲目的圈地，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房
8、地产项目的优化。 再次，REITs 可以改善房地产企业的融资渠道，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。加上，REITs 上市之后，企业的运作将受到更多的外部监督，这将促进房地产行业的规范化操作。 参考文献： 1任佩，美国房地产投资信托 REIT 的模式及其对我国的启示，商业研究，2003. 2Morgan Stanley 全球房地产行业报告，Global Equity Research， Peter Churchouse，2004. 3房地产投资信托结构、绩效与投资机会，Su Han Chan， John Erickson， Ko Wang，经济科学出版，2004，5. 4REITS 临近中国，熊靓，中国科技财富，2005.
