1、碧桂园 28 次密集回购创纪录 剑走偏锋竟靠涨价去库存素有“三四线城市之王”的碧桂园最近成为焦点，不仅创造 28 次回购纪录，而且去库存策略竟然采取涨价的方式。为了改善利润率下滑趋势，公司已开始加强一线城市的拓展力度 近日，碧桂园的连续 28 次在港股回购股份，共计回购金额超过 6 亿港元。最近的一次回购发生在 4 月 5 日，单日回购 500 万股，平均回购价格为 3 港元。如此长时间持续回购股份，在碧桂园历史上尚属首次，也引起不少业内人士关注。 “三四线城市之王”碧桂园，在经过一系列调整之后正逐渐恢复活力。此前，在 2015 年业绩会上，碧桂园宣布将在重点布局的三四线城市进行涨价销售。该消
2、息一出，便引起热议，在当前库存高压力之下，碧桂园竟然选择涨价去库存？这背后到底有着怎样的原因？为了帮助投资者解答疑惑， 投资者报记者于近期向碧桂园发出采访提纲并致电相关负责人，公司方面给出了比较详细的答复。 28 次频繁回购 今年以来，碧桂园已经在香港市场连续 28 次回购股份，共计回购约2.04 亿股，总金额约为 6.07 亿港元，成交均价约 2.96 港元。其中，最低回购价为 2.89 港元，最高 3.03 港元，碧桂园回购价锁定在 3 港元左右。 4 月 11 日，碧桂园发布公告称，将近期回购的股份予以注销。 在今年年初时，碧桂园曾发布公告称，有意行使其于 2015 年 5 月 20日举
3、行之该公司股东周年大会上所获该公司股东授予之一般授权，以回购该公司股份。于股份回购授权下，董事会获受权于联交所回购最多约22.59 亿股股份，即该公司于股东周年大会日期之已发行股份总数 10%股份。 引起注意的是，为何碧桂园没有在去年港股暴跌之际回购，直到近期才不断回购？这些回购的目的是什么？ 对此，碧桂园相关负责人对投资者报记者表示，公司进行股票回购的目的是使得股价回到合理的区间，最大程度保护投资者的利益。 “在何时点、以何价格、回购多少数量的股票（目前已取得回购最多不超过 10%股票的许可，但截至目前仅回购了 1%） ，除了资本市场的客观因素外，还涉及公司结合市场及自身情况做出的判断。对保
4、持市场密切关注，结合自身情况动态调整回购不乏对帮助股票恢复合理价值区间最为有效。故我司并未设立明确的回购时点或价格目标。 ”该负责人说。 涨价去库存 在 2015 年业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园三四线城市的存货年限不长，未来“只会升价销售，不会降价销售。 ” 数据显示，过去一年，碧桂园通过积极的销售策略已将库存量净减少 44 亿元。截至 2015 年底的土地储备，目前整体货量达到 6270 多亿元，其中位于三四线城市的项目预计可售货值约 2980 亿元，这占到总可售货值的 47.53%。 据了解，碧桂园今年在三四线城市的目标客户将主要是富裕人群，因为这类客户认同的县中心、市中心、学区房
5、等地段。莫斌称，目前碧桂园在三四线城市推出的新项目首期去化率都超过 65%，并且均价要高于周边项目 10%至 20%。 在当前库存高压之下，碧桂园选择提价销售，到底有着怎样的原因？上述碧桂园相关负责人对投资者报记者说：“公司于三四线城市重点关注改善性需求，开发标杆性产品项目，针对当地高净值人士市场，于 2015 年推出了劳斯莱斯项目及升级产品，使得公司在定价上更加灵活。2015 年来，中央多次降息降准释放流动性，改善供给侧 ，在十三五会上重点强调去库存，公司积极把握当前宽松的政策红利，结合优化自身的土地储备及产品，截至 2015 年 12 月 31 日，公司已获预售证可售资源总量已由年初的 1
6、，129 亿下降至 1，085 亿，库存水平不断下降。 ” 尽管对今年的三四线城市前景依然抱有信心，但作为长期深耕这类型的房企，碧桂园去年的业绩还是受到一定影响。2015 年碧桂园在销售规模继续增长的背景下，其毛利率却出现了下降，去年碧桂园毛利率只有 20.2%，同比去年的 26%下滑了 6 个百分点。 对此，碧桂园相关负责人表示，2015 年毛利率主要受交付结构及区域的影响，高层洋房的交付面积占比由 2014 年的 69%上升为 2015 年的79%，广东省外的交付金额占比由 2014 年的 48%上升为 2015 年的 66%。 “但将此交付构成与我们近几年的合同销售相比，可以看出交付构成
7、的不同只是临时性的，另外，随着集团土地储备结构和产品定位的持续优化，我们预计未来集团确认收入均价及毛利率将有所回升。 ”该负责人说。 进取购地乃“双刃剑” 为了改善利润率下滑趋势，碧桂园从去年便开始加强一线城市的拓展力度。2015 年全年，碧桂园共新增了 172 幅土地，总金额为 559 亿元。我们注意到新增的土地储备中有约 50%位于一二线城市，包括上海、南京和苏州。 正由于去年超预期的进取拿地策略，也为碧桂园带来了更多的财务负担。他们在 2015 年利用永续债工具融资了 160 亿元，因此至 2015 年末的永续债总额达 195 亿元，这相比碧桂园以往的谨慎策略略显激进。 招商国际研究报告
8、认为：“虽然碧桂园将会在 2016 年偿还所有的永续债，但我们估计为支付永续债的利息在 2016 年便达 16.6 亿元。此外，在 2016 年偿还永续债后，我们预测公司的净负债比率将由 2015 年的46.9%升至 2016 年的 69.0%。 ” 另外，招商证券（香港）研究报告表示，对于碧桂园进取的购地策略，正面来说，这会增加公司的可售资源，上调合同销售预测至 1，680亿元，同比上升 20%（调整前：同比上升 3%） 。负面来说，我们预测碧桂园 2015/2016 年底止的总负债将分别达到 842 亿/1092 亿元人民币（2014年年底：642 亿元人民币） ；净负债比率将由 2015 年 6 月底止的 60%上升至 2015/2016 年底止的 80%/106%（公司目标：低于 70%） 。 面对如此高的总负债，碧桂园将会如何处理？ “公司会通过优化财务结构，密切留意销售回款情况及工程开支，把握投资买地节奏，把净借贷比率控制在 70%以下。随着财务结构的进一步优化，负债比率将有所下降；今后，我们将持续研究调整资本结构，进行流动性管理，把企业运行放置在一个良性的通道中运行。 ”上述相关负责人对投资者报记者说。 最后，该负责人还向记者透露，虽然碧桂园此前是有想法收购持有大量三四线城市土地储备的雨润地产公司，但后来经过综合考虑，最终还是选择放弃。
