1、不动产登记中公证制度的作用浅析摘 要 不动产是公民的重要财产之一，对其进行登记和保护具有重要意义，公证制度的引入，在不动产登记、流转和保护方面都发挥了重要作用。本文主要对公证制度在不动产登记条例中的职能作用进行了分析，以期能够进一步明确公证制度在不动产登记中的地位，更好地发挥公证制度的作用。 关键词 不动产 公证制度 权益保护 作者简介：马君琴，宁夏回族自治区平罗县公证处。 中图分类号：D926.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）10-047-02 新出台的不动产登记条例中明确指出将全国不动产包括土地、房屋、林地、草原以及海域进行整合，归一个部门管理，这将扩大公证制度
2、在不动产登记中的影响，使公证制度在不动产登记、交易纠纷、流转中发挥出更大的作用。下面先讲一讲公证制度的含义及法律意义。 一、公证制度的含义及法律意义 公证制度是将保护当事人权益作为设计理念的一项制度，公证活动将创设性、维护性和引导性等功能巧妙结合到一起，为各个环节（包括私权创设或变动等）的民商事业活动提供保障，以促进各项民事活动的发展，为实现私权、保障私权提供重要依据，因而，在不动产登记这类涉及到私权登记和变动方面的活动中引入公证制度，可有效保障不动产登记安全，提高不动产权变动安全性。从法理角度来看，公证制度在不动产登记中的引入能够帮助不动产登记变动中的当事人形成正确的意识，公证人通过为当事人
3、提供相应的咨询服务和询问当事人需求，可以使当事人的各种行为更加清晰明确，从而消除在公证过程中的各种不当因素，最终使当事人的行为通过公证文书的形式得到表现，从而获得法律效力，有效保护当事人的权益。 二、不动产登记中引入公证制度的理由 （一）不动产登记审查机制不健全 我国物权法中对登记机构职责做出了规定，具体：“（1）对申请人提供的基础证明材料进行查验；（2）根据登记需求，询问申请人相关事项；（3）对登记相关事项进行及时、如实地登记；（4）对于需进一步提供证明材料的不动产登记事项，登记部门可对申请人提出补充材料的要求，情况需要时可实地查验。 ”从上述内容可看出，我国不动产登记主要采用实质审查模式，
4、这在一定程度上增加了登记部门的审查权利及责任。而从现实角度分析，我国尚无专业化、职业化的不动产登记审查队伍，因此对登记申请的实质审查工作仍存有漏洞。实质审查的漏洞是造成不动产登记错误风险增大的关键因素，因此将公证引入不动产登记中很有必要。 （二）登记机关与当事人之间需要一道“保护墙” 公证机关是公证法律的提供者，由其对不动产物权变动情况进行全面性、实质性、严格性审查，可提升登记机关的诚信，降低物权变动风险与纠纷，使交易的顺利进行得到保障，从而为不动产物权登记构筑一道“保护墙” 。近年来，我国各大城市的公证机构均办理了许多有关房产继承、交易等不动产公证事项。大量实践证明，公证制度不仅保护了不动产
5、交易的安全进行，更使得大量纠纷隐患得以消除。 （三）登记失误赔偿责任机制不完善 我国物权法中对登记错误应当承担的具体责任做出了相应的规定，将赔偿责任划分为登记部门赔偿责任、当事人赔偿责任两种，但并未明确规定登记部门应承担的赔偿责任的规则、范围及性质、原则等，且相关司法救济制度非常缺乏。完善的法律救济途径是维护公民权利与促进法治社会和谐发展的基础条件。但因我国对不动产登记纠纷处理尚未专门的规定，因此在不动产登记错误时采取何种途径来维护当事人合法权益尚无明确说法。 （四）登记人员不适应不动产登记的现实需要 当前我国的不动产登记机关专业性不强、工作不透明、工作人员综合素质低等问题非常普遍，登记机关通
6、常是行政机关，少数登记人员不具备相应专业知识，尤其是缺乏法律知识，这就导致在日常工作中出现登记项目不全面、不具体等现象。现行物权法将不动产的所有权、租赁权、使用权、受益权等都纳入登记范围，在物权登记过程中会涉及到很多的法律问题，如果登记人员不具备相应的法律知识与经验，则难以适应不动产登记工作的现实需要，不能完整准确地履行登记职责，尤其是不动产登记的实质性审查对登记人员的法律素质要求更高。我国当前行政机关的登记人员难以适应新的物权法对不动产登记实施实质性审查这一需求。 （五）相关法律法规不统一 我国不动产登记制度实施较晚，仍处于起步阶段，相关的法律法规体系尚不完善，缺乏统一性、权威性。因此影响了
7、不动产登记交易工作的正常运作，也造成不动产登记工作的混乱。例如我国的城市房地产法与土地管理法二者在内容与法理上都不能顺畅衔接，造成房产与土地登记机关工作的冲突，因此，统一物权登记相关法律法规非常有必要。 （六）不动产物权登记形式审查模式存在一定的弊端 我国的不动产登记审查方式是属于形式审查还是实质性审查，理论界及实务界的看法不统一。我国物权法第 12 条中指出，通常不动产登记是依据当事人提交的资料进行窗口审查（即形式审查） ，只有登记机关觉得有必要时才进行实地查看。而实践中我国不动产登记审查方式为基本都是形式审查，对所有物权进行实地审查是不现实的，但是形式审查的做法容易造成登记错误，进而影响不
8、动产登记的公信力，不动产交易的安全性也没有保障。 三、公证制度在不动产登记中的作用 公证制度在不动产登记中的引入，对于不动产登记的各个环节都具有重要作用，具体来说，可表现为以下几个方面： （一）提高不动产登记审查效率 在对不动产进行登记的过程中，登记部门需要对不动产进行实质审查，以保护不动产登记的公信力和交易安全，但随之而来的是审查登记效率低下的问题。由于审查时间过长，审查步骤较为繁琐，使得审查效率低下，严重影响了不动产登记的效率。将公证制度引入不动产登记中，能够有效提高审查效率。将公证制度放在不动产登记之前，让公证部门负责对不动产交易进行实质审查工作，这样能够有效分担不动产登记部门的工作，减
9、少不动产登记部门的工作量，提高不动产审查的效率，也能够为不动产权的变动登记提供制度保障，为之后不动产交易登记的顺利进行提供保证。 （二）减少不动产登记错误 在将公证制度引入不动产登记之前，不动产登记部门在对不动产进行实质审查过程中，除了需要对登记文件进行审查之外，还要对不动产权变动的原因、事实是否是真实等进行审查，确保登记内容没有错误之后才能给予登记，这样就使得登记错误的几率大大提升。公证制度的引入则能够有效减少不动产权登记过程中的错误，提高不动产登记的正确性。公证机构在实施不动产权公证之前会对其真实性和合法性进行审查并进行公证，之后的不动产登记工作就能够省略对不动产权变动原因和事实真实性、合
10、法性的审查，减少审查登记过程中产生错误的几率，从而提高不动产权登记的正确性。 （三）提高不动产登记安全性 不动产部门在对不动产权进行登记过程中，一旦出现错误，登记部门就必须担相应风险，赔偿相应损失，这就使得登记过程中的风险大大提高。而将公证制度引入到不动产登记中，公证部门将在不动产登记前对不动产权的交易变更等进行实质审查，这样就将不动产权审查纳入到法律范围之内，在受到法律保护的同时还能够转移风险。若公证部门在审查过程中的出现错误，导致不动产当事人发生损失，将由公证部门承担赔偿责任和风险，这样就能大大降低不动产登记部门的赔偿风险。目前，公证机构已经建立起相应的责任赔偿保险制度，完全能够承担起由审
11、查错误带来的赔偿责任风险，可以说，将公证制度引入到不动产登记制度当中是一举两得。 （四）能够有效保证当事人的合法权益 在当前的各项不动产交易活动中，消费者知识和经验不足，容易出现各种各样的诚信陷阱，导致消费者权益受到严重侵害，尽管近年来相关部门对不动产交易中的各种陷阱进行了揭露，但还是会出现消费者权益受到损失的情况。公证制度在不动产登记中的引入，能够在消费者进行不动产交易之前实施实质审查，通过公证机构将不动产审查、登记等事项告知给当事人，并告知其公证事项所具有的法律效力和可能产生的后果，从而有效保证不动产交易的真实性和安全性，使不动产交易合法，保障当事人的权益。 （五）促进政府职能转变 随着政
12、府职能的转变，政府的工作重点将放在加强宏观调控上，政府应综合利用各种手段尤其是法律手段进行宏观调控，法定公证就是一项很好的法律调控手段。不动产登记工作中引入公正制度，将不动产登记的行政功能和公证过程进行分离，能够促使政府行政部门从原来的全能型政府向服务型政府转变，将政府承担的各种协调性、技术性和服务性工作交给社会组织、自治组织或服务组织等，从而促进政府职能的转变。当前政府的行政职权逐步在在弱化、缩小，并逐步形成“小政府大服务”的格局，不动产登记继续由政府部门履行从长远来看不符合政府职能转变这一趋势，因此现有登记机关的权力应逐渐弱化。现行不动产登记机关是行政机关，因此设置公证审查制度对不动产物权
13、登记进行过滤是有必要的，应由社会公正部门进行不动产登记前的实质性审查程序，而非由行政机关分实施，这与政府职能转变需要相符合，现在有些城市的房地产登记部门就要求在物权流转前由公证机构进行公证，以保障登记安全，并确保物权变更登记具有一定的公信力。 综上所述，公证制度在不动产登记中具有重要地位，发挥着不可替代的作用，对于减少登记错误，提高不动产登记效率，降低登记风险，保护不动产所有者权益等均具有重要作用。因此，在进行不动产登记管理的过程中，不动产登记部门应该积极重视公证制度，处理好公证制度与不动产登记之间的关系，将公证制度在不动产登记中的作用发挥到最大化。 参考文献： 1黄?t.积极发挥公证制度在不动产登记中的职能作用.中国公证.2014，13（7）. 2欧阳苏芳.浅析不动产登记与公证制度的联系职工法律天地（下）.2014，15（8）. 3杨得兵.公证与不动产登记的配合机制以审查方式的衔接为中心.河南商业高等专科学校学报.2014（1）. 4张薇.不动产登记中的公证介入问题研究.剑南文学（经典教苑下）.2011，18（10）. 5朱敏华.试述公证与物权法不动产登记制度的契合性.闽西职业技术学院学报.2010，12（3）. 6 朱洁莹.探讨不动产登记引入公证实质审查的可行性.华章.2014，12（4）.
