1、成都市房地产价格波动分析【摘要】我国的房地产行业近年来发展势头良好，房地产价格上涨较快，社会经济的快速增长、城镇化进程的加快以及居民可支配收入的稳步提升对房地产行业的发展起到了较大促进作用。成都市是我国西南地区的重要城市，气候湿润、生活舒适，是国内较少几个经济发展较好且适宜居住的城市，成都市房地产价格的波动和变化较为引人关注，本文在此分析一下成都市近年来房地产价格波动。 【关键词】房地产行业 城镇化 价格波动 房地产业作为我国的支柱产业，促进了国民经济的增长，为投资者带来了丰厚的投资收益，也成为国家、企业和私人财富的最重要组成部分。成都市随着国家房地产行业的发展，本地的房地产行业也随之兴起，凭
2、借其有利的政治地位和区域环境等因素，发展势头良好。 一、成都市房地产行业现状 成都作为四川省的省会城市，在四川具有最重要的地位，也是西部经济发展的高地，正逐步成为中国西部经济中心。在全国 15 个副省级城市中，成都市 GDP 已在去年达到前三，增速居第一，而且由于国家将投资重点从东部沿海转向西部，成都无疑是会成为重点中的重点。成都的美好前景大大促进了房地产业在本地的发展，大量资本都涌向房地产市场。去年发布的2014 年 1 月全国城市房价排行榜前 100 名显示：成都排名 20，平均房价 9838 元/平方米，同比去年上涨 9.95%。 土地市场有所衰退。土地市场上，2014 年全年，成都土地
3、市场共出让土地 303 宗，总出让面积约 21477.34 亩，同比上涨 18.2%，成交面积13685.46 亩，成交总额约 503.25 亿元，较 2013 年全年的卖地总额675.33 亿元锐减 25.5%， ，这是成都市土地市场衰退迹象明显的一年。不过成交价格跌岩起伏，最高点达到 912.54 元/亩，土地楼面地价整体差异较大，房地产企业拿地信心强。 成都房地产市场需求依然较大。成都市外来流动人口有所增加，而且成都定居的比例较大， 增加了住宅房地产市场的需求；其次，城市的发展规划，以及进一步的城镇化，增加了不少购房需求；最后，随着人们收入水平的提高，对生活品质的要求也越来越高，对舒适的
4、改善性住房的需求加大。 二、房地产价格波用因素 （一）土地价格 土地作为房地产的载体，从成本因素的角度来看，土地价格是房价的成本要素之一，其价格走势对房地产销售价格有着直接的影响。从2004 年我国开始实施土地的“招、拍、挂”政策以后“政府开始对土地资源的市场供应的进行严格的控制，开发商获取土地的难度大大增加，获取土地使用权的费用越来越高，增加了房地产开发项目的开发成本。开发商通过提升房地产价格将开发成本的增加转嫁于消费者身上，会导致房地产价格的上涨。 （二）居民家庭年收入 家庭的年收入指的是一个家庭的全部成员的年度收入的总和，是反映一个家庭的购买力水平的重要指标。家庭收入的增加，对更舒适的住
5、宅和更加优质的居住环境的追求的愿望就越强烈，会使得房地产市场的需求增加。而在短期内房地产市场需求增加再加上房地产价格又缺乏弹性，从而在一定程度上必然会导致房地产价格的上涨。 （三）城市化进程 城市化的实质就是农村人口转变为城市人口，而农村人口转变为城市人口必然会带动住宅，商业性用房和工业厂房等各类房地产的发展。因此长期来看城市化是房地产发展的根本动力。随着我国城市化进程的不断加快城市人口将会越来越多，房地产业的发展将会面临巨大的机遇，房地产市场将会存在大量的有效需求。 （四）宏观经济环境 房地产业作为国民经济的支柱性产业，其发展与宏观经济的发展有着一定的相关性，从理论上讲，宏观经济形势越好，人
6、们就会对投资的前景比较看好，这样就会吸引更多的资金进行投资，另外加上房地产产品投资的保值增值性，使得进入房地产行业进行投资的资金明显增加，那么由此带来的市场需求的增加在一定程度上会推动房地产价格的上涨。三、成都市房地产价格发展趋势 从四川省人口分布角度看，四川省总人口近 8400 余万，14 年底成都市人口 1400 余万，约占整个四川省人口的 17.7%，而且每年有大量的大学毕业生和外来务工人员进入成都，这将成为成都房价稳定甚至上升一个积极因素。 从成都的软实力和城市定位角度看，成都自古巴蜀重镇，曾经蜀国古都，历史悠久，底蕴丰厚，颇具人文吸引力，周围卫星城市与主城功能契合。休闲文化为很多人认
7、同，现成都定位为“宜居之城、幸福之都”和“未来的金融之邦“，将对更多的人产生吸引力“从而对成都的房价起到一定的支撑。 而从宏观经济背景角度看，国家加大力推推动经济市场化，资金将逐步体现其应有的价格。国家加大力度改革股票市场、债券市场，以推动其他实体行业和房地产起头并进。至 14 年末，上证指数已上涨超过 50%。今后，房地产很可能不是最有效的投资和保值手段，成都的房市在这样大的宏观背景下也会有价格下降的风险。 通过分析，我们可以预测成都市房地产价格走势保持平稳，是不会出现大幅下跌的，随着人民币的升值，物价上涨，实际房价就意味着下跌，如果名义房价出现大跌，那么实际房价就近乎“崩盘”了。尽管成都市房价短期内会有波动，但从长期看，房地产价格将保持平稳增长且增长速度慢于实际收入增长的速度。 参考文献： 1冷璞.成都未来五年房地产发展趋势分析J.商业研究，2015， （4）. 2王雪丽.我国房地产价格影响因素探析J.现代工商贸易，2015， （8）. 3焦恩稚.成都市住宅房地产市场投资分析D.四川：西南财经大学，2014. 4周秀芬.我国房地产市场价格走势分析J.商，2015， （4）. 5梁杏米.浅析房地产价格波动的影响因素J.现代商业，2015， （3）.
