1、从博弈论看房地产市场的走势【摘要】博弈论也叫”对策论” 、 ”赛局理论” ，属应用数学的一个分支，现在已经成为经济学的标准分析工具之一。以近年来中国房价的变化状况为基础，进而拓展到用经济学原理中博弈论的观点来解析我国的房地产市场中存在的现象和问题。 【关键词】博弈论 房地产 市场 博弈论是一门决策科学，它研究决策者在多个可能的行动方案中进行选择的逻辑，它对人的基本假定是：人是理性的（或者说自私的） ，理性的人是指他在具体策略选择时的目的足使自己的利益最大。这意味着最佳决策或最佳决策的组合；因为只要决策是最佳的，相关的行为主体就不会去改变它，从而让它处于稳定、均衡的状态。于博弈论的理解我们不像其
2、他的经济学现象可以用图表来解释，本文将列举两个博弈论的经典案例来做说明。 囚徒困境是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争和环境保护等方面，也会频繁出现类似情况。囚徒困境的主旨为，囚徒们虽然彼此合作，可为全体带来最佳利益（无罪开释） ；但在资讯不明的情况下，因为出卖同伙可为自己带来利益（缩短刑期） ，也因为同伙把自己招出来可为他带来利益，因此彼此出卖虽违反最佳共同利益，反而是自己最大利益所在。但实际上，执法机构不可能设立如此情境来诱使所有囚徒招供，因为囚徒们必须考虑刑期以外之因素（出卖同伙会受到报复等） ，而无法完全以
3、执法者所设立之利益（刑期）作考量。 智猪博弈假设猪圈里有一大一小两只猪，猪圈的一头有一个猪食槽，另一头有一个控制猪食供应的按钮，揿一下按钮会有 10 个单位的猪食进槽。若小猪去揿，大猪先吃，大猪可吃到 9 个单位，小猪揿好后奔过来，则只能吃到 1 个单位；若大猪去揿，小猪先吃，小猪可吃到 6 个单位，大猪吃到 4 个单位；若同时去揿，奔过来再同时吃，大猪可吃到 7 个单位，小猪吃到 3 个单位。在这种情况下，不论大猪采取何种策略，小猪的最佳策略是等待，即在食槽边等待大猪去揿按钮，然后坐享其成。而由于小猪总是会选择等待，大猪无奈之下只好去揿按钮。这种策略组合就是闻名遐迩的“纳什均衡” 。它指的是
4、，在给定一方采取某种策略的条件下，另一方所采取的最佳策略（此处为大猪揿按钮） 。企业研究开发新产品，为其做广告，对大企业是值得这么投资的，对小企业则得不偿失。小企业应把精力花在模仿上，或者等待大企业用广告打开市场后出售廉价的产品，而大企业应当以主动的态度来开拓新产品的市场。 对于房地产来说，由于信贷不断收紧，成交量低迷导致回款速度慢，资金链压力很大，房地产商已经处于囚徒困境中，开发商的态度是：“不过至少目前为止，我们还没有做好在售楼盘降价的准备，业内人士一起交流，这点共识是一致的：只要有一家公司明显降价，就像坐大堤一样，很快就会争先降价，也就是恐慌性抛盘。所以，现阶段绝对不会，也不会产生这种情
5、况出现的！”实际上每个开发商都有降价和不降价的选择：如果大家都不降价，就可以顺应大家买涨不买跌的心态，以很慢的速度回笼资金，等到将来可能的调控放松，还有可能获得极大利润；如果大家都降，都能回笼中等数量的资金，但市场陷入相互杀价；如果有的降价有的坚持原价，降价的能快速脱身，不降价的可能破产，每个人内心都希望自己快速销售，其他人维持住市场价格。对于个体而言，无论同行如何操作，自己最优的选择都是降价。每个人都是理性的，都会选择对自己风险最小，收益最大的策略，开发商所提到的口头协定难以长期坚持，最后必然会达到纳什均衡。 地方政府也面临一种博弈：一是在当前状况下继续卖地，最好的收益是以后市场重新火爆可以
6、短期内有大量收入，但风险是信贷不足导致收入缩水，以及错过推出房产税的最佳时机；二是开征房产税，好处是可以得到稳定的税源，还可以趁房价高顺应民意制定高税率，缺点是开征房产税（不是上海的低税率房产税）后就没有可能的大量卖地收入。将二者结合起来看，开发商降价后地方政府难以卖地，策略一的可能收益减小，策略二成为最优选择，地价持续低迷后会出现地方政府主动要求参与房产税试点的状况。说到底，楼市中的每一个参与者都会选择对自己最有利的策略，这就要求参与者对市场信息有准确而充分的掌握。另外一种要分析的情况就是开发商之间的博弈。在这里我们可以用囚徒困境或是智猪博弈来分析。在开发商市场中，必然会有大小开发商之分。用
7、智猪博弈的理论来分析，我们可以把大开发商比喻成“大猪” ，而小开发商比喻成“小猪” ，在这个市场中，如果小开发商先采取降价的话，获利最大的肯定不是自身，而是大开发商，因为小企业在企业运营能力和获取信息能力上都并不是很强的。而博弈论中对这两方面都是有一定要求的，按照智猪博弈的策略，小开发商采取跟进策略，做个智慧的小猪无非是一种上佳的策略。其实在经营企业中都是这样的，在某些时候，如果能够注意等待，让其他大的企业首先开发市场，是一种明智的选择，因为大的企业所获得社会资源的能力还是占有一定优势的。对于小企业来说，因为无论从各个方面来说都是处于弱势的，没有必要同大企业进行竞争，因为这种无谓的博弈所造成的
8、伤害必然是小企业。对于小企业来说，需要认真寻找机会，选择进入的最恰当时机，这样可以免于遭受过大的损失。开发商之间的博弈直接会对整个房地产市场造成巨大的影响。对房地产市场的价格会有很大的影响，其实在一定程度上会影响房地产商与消费者之间的博弈，所以这两者之间的关系是互为影响的，直接后果是对消费者的购买产生效应。 总之，博弈论在政策制定和政策执行过程中都有举足轻重的分析作用，它表现出更大的兼容性和同步性，使整个经济分析方法迈上一个新的阶段。因此，我们可以更加理智的看待房地产市场中很多看似不平常的现象，也可以透过这些现象寻找出更多普遍的规律。当然，我们也是希望我国的房地产市场的发展能够回归理性，这样无论对于政府、房地产开发商还是消费者都是一件好事，也有利于我们社会健康稳定发展。 参考文献： 1肖元真，金建国.我国房地产发展的政策J.四川经济研究，2003. 2谢识予.济博弈论M.复旦大学出版社，2002. 3张维迎.博弃论与信息经济学M.上海三联书店，上海人民出版社，1996.
