1、当前房地产管理相关问题的探讨【摘要】改革开放以来，随着国民经济的飞速增长，我国的房地产市场得到了空前的发展，并逐渐成为了我国国民经济的支柱产业；但在其发展和管理的过程中，也存在很多问题；我国房地产业的管理离不开政府的宏观调控，但是同时也需要房地产商和房地产市场管理部门的相互协商、科学的调整，在传统的管理模式的基础上改革创新，以适应中国未来房地产市场的发展趋势。 【关键词】房地产；市场；管理；创新；发展 前言：房地产管理是指房地产行政管理机关依法对与房地产交易有关的机构、各种交易活动和交易规则所进行的各项管理。房地产管理受到个人、企业和政府的密切关注，个人通过购买住房与房地产管理联系起来，关系到
2、个人的住房问题；房地产企业通过建房、卖房与房地产管理联系起来，关系到房地产企业的利润；政府房地产行政管理机关通过对房地产业进行宏观的调控与房地产管理联系起来，关系到国家的财政收入和房地产市场的稳定。对于房地产市场的管理，主要是通过对市场活动的研究来制定市场规则，从而来规范市场行为。房地产市场的管理主要包括两个方面的内容，一方面，管理部门要规范市场主体的行为，既要规范房地产开发商、房地产中介企业和多数从业人员的行为，也要规范消费者和投资者的行为；另外一方面，要能够保证房地产市场能够向社会提供准确可靠的信息，例如，住房信息、价格信息、房产信息等。一、中国房地产市场的发展阶段分析 改革开放以来，我国
3、房地产市场从开始试点到现在已有三十多年的历史了。虽然我国房地产市场起步较欧美发达国家起步比较晚，但是其发展速度非常的惊人，同时也是非常让人担忧的。我国房地产市场的发展经历了四个阶段：1978 1991 年理论突破与试点起步阶段；1992 1995 年非理性炒作与调整推进阶段；1995 年2002 年相对稳定协调发展阶段；2003 年至今，房价不断上涨，国家宏观调控的新阶段。随着中国房地产市场的不断发展，现在正步入第五阶段，根据我国房地产市场目前的形势分析，第五阶段很肯能是房地产泡沫破碎的阶段，房地产泡沫一旦破碎极有可能导致无数的投资者瞬间变得一贫如洗，出现房地产市场的经济危机。这将对国民经济的
4、发展造成非常重大的影响。 通过上述对中国房地产市场的历史发展阶段的分析可知，不管是国家房地产行政管理机关，还是房地产开发商都需要对房地产目前的发展形和房地产管理中存在的问题进行深入的分析和总结，然后进行科学和合理规划与管理，才能够保证房地产市场的健康发展。 二、房地产管理中存在的问题及措施 2.1 管理方式太过松散和表面化 近年来，随着房价飞速的上涨，房价动态已经成为民生关注的热门话题了；中央政府也非常重视对房价的调控。2007 年以来，国家不断出台新政策，致力于控制房地产价格，特别是近几年来，政府可谓是重拳出击，短时间内密集出台多项关于房地产管理的政策，但是收效甚微，房价依旧持续上扬。造成这
5、种状况产生的原因主要有三点：首先，大多数出台的规定，形式化色彩太过浓重，只是走过场，没有切中要害，不知不觉陷入“上有政策下有对策”的恶性循环，很多政策条文没有从实际出发，可操作性不强；其次，房地产市场由于其相对的低投入高获益特性，在很大程度上成为地方政府创收的重要形式，地方政府为了自身利益，对中央关于调控房地产价格相关政策执行不力；最后，与房地产价格密切相关的金融、土地、企业、地方政府等多个环节在日常运行中通常各自为政，缺乏沟通协调，这种现象更让大多数房产管理调控政策流于形式。 2.2 房产行业泡沫经济现象端倪初现 房地产行业作为一个竞争性行业，占有资源多，资金需求量极大，当社会资金被大量的挪
6、用到房地产行业的时候，极易形成经济泡沫，事实上，从 2009 年开始，这种泡沫经济现象就已初露端倪，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少 40%以上。近两年来，这种现象依然有增无减，购房者的观望情绪愈加明显，而房价的上扬也没有因此而出现停滞。据统计数据分析，楼市若在经过6 个月左右成交量的萎缩后，开发商将会面临巨大的降价压力，而大量房地产企业在价格急剧下滑中同时也将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆” ，因为靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。这一切如果不通过加强房地产经济管理，运用
7、创新手段对其进行调节，势必会对于国民经济的总发展将会构成巨大的威胁。 三、房地产管理应该如何创新 当前，房地产交易信息日趋网络化、交易活动日趋市场化、交易主体日趋多元化，传统的房地产管理模式显然已经难以适应这种现状，需要通过改革创新的方式来建立科学的、先进的、规范化的房地产管理模式。具体可以通过以下几种方法来对房地产管理进行改革创新： （一）不断探索和借鉴新的管理模式。中国的市场经济是一种经济手段，主要有价值规律、供求规律、竞争规律等基本运行规律。中国的房地产市场想要不断健康发展，自身就要不断探索创新，把科学的房地产管理方法运用到实际房地产管理中间去。同时还要学会借鉴国外先进的房地产管理模式，
8、来促进我国房地产市场的平稳发展。 （二）建立宽广的交流平台。政府房地产市场管理部门既要对房地产市场进行实际监控，又要运用科学的办法来对房地产市场进行宏观调控，为市场主体提供高水平的服务平台，从而满足房地产市场多层次的需求。 （三）建立科学的评估体系。评估体系是用来对企业行为进行评价的标准，从而规范从事房地产相关产业企业与个人的行为，保障整个房地产市场的健康发展。科学的评估体系建立需要各相关部门的协助与配合，才能实现预期的目标。 四、制定详细经济发展规划，确保房地产行业稳定发展 当前，我国经济发展正处于转型期，无论是经济结构还是发展方式都面临着调整与改革，在这个关键时期，我们必须转变思路，认清形
9、势，鉴于房地产行业对国民经济的发展有极其重要的影响，而住房条件关乎国计民生，在全民构建和谐社会的过程中，我们必须根据当下房产行业的发展现状，制定长期与短期发展目标，明确房地产经济管理的总体思路，制定出符合实际需求的房地产行业的经济发展规划，以此来满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要。同时，我们要有针对性地把宏观的、长期的经济管理目标分解为较为微观的、中短期目标，使其更加符合房地产发展的实际情况，以求不断理顺当前房地产市场复杂多变关系，促进房地产市场健康、稳定、有序发展。 五、结束语 房地产管理是一项系统工程，需要各相关部门的密切配合，才能从真正意义上带动我国的房地产市场平稳发展。针对当前中国房地产市场的现状，当务之急就是对房地产的管理进行改革创新，使其适应当今中国的发展形势。
