1、房地产开发企业法律风险防范策略研究【摘要】市场经济的快速发展促使房地产开发企业如雨后春笋般的快速发展起来，但其中存在的一系列纠纷争议问题也成为制约房地产企业发展的重要因素。在此背景下便要求结合企业发展中存在的法律风险问题，提出相应的预防策略，以此保证企业经营管理活动的有序开展。本文主要对法律风险在房地产开发企业中的体现、现行房地产企业存在的关于法律风险的主要问题以及法律风险防范的具体措施进行探析。 【关键词】房地产开发企业 法律风险 问题 防范措施 前言：不可否认，我国近年来针对楼市问题出台很多调控政策，这对遏制房价快速上涨并保持行业的健康发展起到至关重要作用。但事实上房地产开发商在发展中却未
2、将风险防范意识融入其中，使经营管理中频繁出现较多风险问题，在严重情况下这将成为阻碍企业发展的致命性因素。因此，对风险防范策略的分析对房地产商乃至整个行业发展具有十分重要的意义。 一、法律风险在房地产开发企业中的体现 根据以往学者研究总结，对房地产行业中法律风险的概念，可将其界定在企业经营管理活动中未注重对法律规则与程序的遵守，将法律监督作用抛之在外，以此逐渐构成危害性较大的违法行为。我国目前关于房地产的法律法规仍较为繁琐，许多企业很可能在无意识情况下出现风险问题。同时也有部分企业即使意识到风险问题发生的可能性，但多将重心落于经营管理活动方面，在应对风险措施的制定方面无暇分身，甚至采取照搬照抄其
3、他企业成功的风险防范经验，直接导致潜在危险存在经营活动中，影响企业的持续发展。因此正视法律风险问题并采取相应的防范机制是现行房地产开发企业需要考虑的重要内容1。 二、现行房地产企业存在的关于法律风险的主要问题 （一）企业内部存在的法律风险问题 企业内部法律风险的存在主要指因经营管理失误而产生的风险问题，具有易发现、易防范等特征。目前企业内部管理活动中存在的弊端主要表现在：第一，防范意识过于薄弱。尽管许多企业在人力资源管理活动中逐渐引入法律顾问，但设置的法律顾问所从事的工作范围却很少与法律事务保持相关，往往在纠纷争议问题出现后进行事后补救或采取求助律师进行诉讼的方式，整个环节中法律顾问更处于“摆
4、设”角色，自身作用未得以充分发挥。第二，相关制度的缺失。制度缺失首先表现在人力资源管理制度方面，大多房地产企业在人力资源管理中更倾向于业务能力的培养、专业知识的培训等内容，员工对风险概念掌握极少。再如合同方面存在的法律风险问题，许多企业在制定合同中存在权责模糊、用词不当等现状，难以使各项权利得以维护，更无从谈及将法律风险排除，一旦出现法律纠纷将无法从合同中寻找相关依据。另外，在档案管理制度方面，这其实是大部分房地产企业管理中忽视的重要内容，相关档案管理制度表现出缺失现状，使纠纷问题难以利用相关法律文件进行解决。第三，风险管理制度的落实问题。风险管理制度在大多房地产企业中都有所体现，但却表现出落
5、实难的现状，其原因在于企业大多领导人员多从利润获取角度出发，开发经营中受利益驱使易引用非法手段。事实上这种违法现象的存在除企业自身因素外，也说明现行法律监管不到位为企业提供了违法违纪机会2。 （二）企业外部存在的法律风险问题 企业发展中面临的外部法律风险首先表现在相关法律法规层面。目前我国房地产行业仍处于高速发展态势，然而相关立法内容却表现较为滞后。产生这种现状的原因在于我国房地产行业起步较晚但发展较快，法律制定中难以及时与市场环境变化相结合，表现出程序性、规范性较差等现状。同时法律政策的落实方面缺乏有效监督机制，应该要求政府部门全面跟踪执行，否则法律政策在企业中往往被视而不见。因此法律体系的
6、不完善成为风险管理中的重要隐患。另外，许多法律内容表现出的实效性也较差，针对企业管理活动的相关规定大多较为模糊，难以实现规范化管理的目标，导致风险问题逐渐增多。 同时，从不同区域下政策制度差异性角度来看，因不同区域内经济发展程度存在差异使政策制定中需结合具体现状，同一政策规定难以在不同区域内适用。例如，房地产商在其所属区域中进行的经营管理活动被认定为在合法范围内，而在另一地区则属违规违纪行为。因此，这种法律区域性差异问题增加了企业风险问题发生的概率，若企业经营管理中忽视风险防范策略的构建便可能陷入发展困境。 除此之外，市场经济体制下房地产行业的发展仍需依托于政府宏观调控，但也由此因过多的行政干
7、预引发风险问题。具体表现在从行政权力角度，很多学者在研究过程中分析，国内目前楼市价格波动过大的根源在于政府的调控失误，如楼盘价格、购置土地政策以及信贷利率等很多方面多由政府操控，一旦区域政府对市场变化干预过度，便会使企业经营活动中出现许多不确定性因素。而从执政角度，部分区域政府落实上级法律政策过程中多表现出朝令夕改的情形，相比法律政策内容，区域领导提出的建议效力更为明显，其所产生的法律风险往往难以估量3。三、法律风险防范的具体措施 （一）法律风险防范意识的强化 激烈的市场环境下，企业为寻求生存与发展之道便应正确认识其中的商业竞争与商业风险，如同古人曾提出“预则立，不预则废。 ”其对房地产开发企
8、业管理具有极重要的现实意义，要求采取事前风险控制措施，尤其管理人员应本着较高的风险意识进行经营管理。这种风险防范意识的强化也是使用企业发展的重要要求，可避免企业在复杂的纠纷争议中追求利益最大化，其不仅导致企业双方陷入僵局，也不利于整个行业市场的健康发展4。 （二）风险防范体系的构建 风险防范体系构建时首先需明确其基本内涵，通常可将其界定在面对可能导致企业利益受损或经营活动失败的不规范行为时，通过风险防范策略的应用所构建的体系。目前企业管理活动中需构建的风险防范体系主要表现在：第一，员工培训体系的构建。房地产开发企业可定期由法律人员进行员工培训，将当前行业相关法律内容讲解出来，也可结合具体案例内
9、容使员工风险意识得以强化。第二，合同管理制度的完善。针对现阶段管理中存在的合同管理问题，要求将交易内容、相关业务以及可能发生的法律风险问题在合同制定前进行考虑，并鼓励企业引入 OA系统，保证其能够完成合同文件审阅过程，有利于全方位管控合同风险内容。 （三）注重监督管理作用的发挥 房地产开发本身作为一项系统工程，其经营管理各环节都保持一定的联系，任何一环节出现风险问题都可能使系统出现超负荷运行的情况。对此在法律风险防范中应对各经营环节采取相应的监督管理措施，如购置土地、招标采购、工程建设、销售环节、客户服务以及物业管理等都要求进行监管，同时对于相关文件如合同条款、融资方案也需做好审核工作，避免出
10、现为获取利润而盲目开展业务活动的情况，保证将法律风险集中在可控范围内5。 四、结论 法律风险防范措施的应用是房地产开发企业保持健康稳定发展的重要举措。风险防范过程中应正确认识法律风险的基本内涵，立足于现行法律风险管理中存在的主要问题，从法律风险防范意识的强化、风险防范体系的构建以及监督管理作用的发挥等方面实现风险防范的重要目标，为我国房地产行业的有序发展提供保障。 参考文献： 1蔡斌.房地产开发企业在销售过程中的法律风险管理研究D.西南财经大学，2013. 2张庆国.房地产企业开发法律风险防范策略研究J.法制与社会，2013，26. 3周萍.论房地产开发企业资金筹资风险与防范策略J.经济研究导刊，2012，33. 4郭秀君，马广奇.房地产企业财务风险及防范策略研究J.中国市场，2014. 5刘?i.房地产企业财务风险控制研究D.山东大学，2013.
