1、改扩建建筑项目的评价研究摘要通过对改扩建项目自身特点进行分析，运用对比分析法、成功度评价法、模糊综合评价法等进行评价，通过对定性和定量指标的测算研究，发现问题并进行分析，对今后的项目起到监督控制的作用，并从中得到值得借鉴的经验教训，为今后类似的项目提供参考，从而更好地完善项目管理方法，提高项目决策水平。 关键词改扩建项目；评价；成功度模糊综合评价法 直到 20 世纪末，国内的评价工作大部分还是传统的经济分析，而项目评估指标的主体仍是经济回报率等其他参数，在社会效益及影响评价等方面的理论体系还存在不足。针对改扩建项目的复杂性和独特性，在其完成项目投资后，通过对项目五方面进行系统的分析与评价，总结
2、经验教训，提高决策、管理和建设水平。特别地，在建立评价指标时，改扩建项目评价面临着指标选取、测算和综合评价等诸多方面的困难，加之改扩建项目评价方法理论体系尚不健全，更增加了评价的难度。因此针对改扩建项目评价的研究越来越受到投资者、决策者、管理者的青睐与重视。 1 项目评价方法 相关学者对项目评价研究不断深入，基本的方法有成功度评价法：指专家或专家组凭借自身的经验，对项目的目标和效益展开，综合考虑项目目标实现程度，通过专家的评定对其各项指标打分的评价方法。模糊综合评价法：指以模糊数学为基础的把定性转化为定量评价的综合评标方法。该方法运用模糊关系合成原理，对受到多种因素制约的项目由若干专家根据项目
3、的特性进行分析，做出总体评价并打分，从而确定评价中各指标的重要程度，最后给出相应的权重，进行加权计算得出项目的综合效益。 2 改扩建项目评价指标体系建立的步骤 评价指标的建立是以项目的决策目标为基础，但项目具有独特性，自身特点对目标层级设立其设立有很大影响，所以项目的评价的重点不同，具体指标的确立存在较大差异。各个层级的指标对目标的评价相对重要性不同，故需对评价指标设立权重，确定总体评价结果。根据所评价的项目类型、内容和实际情况，构建合理的评价模型，见下图。 综合评价模型图 根据改扩建项目的特点，通过对项目共性分析和评价指标分析确定初始评价指标群，运用专家咨询、头脑风暴等方法，确定最终指标集，
4、并结合指标体系的综合层级关系，对改扩建项目评价指标体系设立若干类的指标，对其进行不同层级的分类。以科学合理性为依据，为了更好地从多角度评估项目的建设情况，将评估体系分为统一和特有指标。 3 实例分析 本研究以某大型经营性墓园改扩建项目为例，此项目是民营性质的公墓，地址为廊坊市和平路北端，并与北京凤河营相邻，拥有办公区、服务区、经营区以及园林墓区等，此墓园建设目标是成为廊坊又一处新景观，将现代化园林文化和安葬服务完美结合。此墓园开发了百余种墓型供市民追悼故人，同时针对安葬服务程序，按照需求者的需要采用不同方式供给，满足不同消费需求。此次墓园建设充分结合了环保和人文景观的理念，不仅大量扩建中低档的
5、传统型墓区，还为不同的消费人群增设高档商品型艺术墓区，使墓园的服务功能范围得到扩大，景观环境得到大幅度改善。 该工程项目建设内容如下： （1）办公服务楼 10000 平方米。 （2）公用辅助工程，包括道路、停车场、园林绿化等。 （3）共建各类墓穴 200000 个。 3.1 项目实施情况评价 （1）项目设计评价 该项目为改扩建项目，本身设计难度不大，工程设计体系建立较为简单，但因部分建筑为旧建筑，内部结构经现场观测没有发现到某些需要局部新建或者增加的项目，故后期设计略有增加新增工程。原有结构限制局部改建或新建项目的设计和施工过程，增大了工程项目实施的难度。 设计上存在的问题有： 设计的规划不全
6、面，部分工程在施工过程中发现有新增工程没能纳入设计。 由于设计图纸的提供不及时，出现了停工等图的现象。 设计上的优点有： 该设计使该墓园项目在功能上趋近合理，布局合理明快。 骨灰堂的建设结合当地人文特点，很符合使用者的需求。 （2）项目施工过程评估 该墓园为改扩建项目，既有局部改造，又有部分新建项目，工程情况较为复杂，给项目的造价控制带来了一定的难度，具体工程造价对比情况见表 1。 3.2 项目经济效益评估 通过核算，该项目经济效益评估的主要经济指标（年均）有销售收入 9585.65 万元、总成本 5061.01 万元、经营成本 3515.38 万元、利润总额 4923.86 万元、净利润 3
7、692.90 万元、投资利润率 15.37%、销售利润率 38.53%。 3.3 环境影响评估 该墓园改扩建项目与原有项目相比，更好地保护了区域生态环境，同时在项目的设计、施工中也大力加强对环境保护，对减少环境污染起到重要作用。殡葬活动应是以清洁安全的环境为依托，同时其产生的有害物质应做到立即治理。改扩建之后的墓园不仅空气、水、声学等环境质量达标，其中如绿化覆盖率大于 50%，对形成良好区域生态环境和完整墓园绿地系统有重要作用。 （1）社会效益与影响评价 改扩建后的万桐墓园不但拥有良好的自然环境和生态环境，而且为城市营造了一个更加稳定社会环境。万桐墓园改扩建项目完成以后，既满足河北廊坊当地和北
8、京地区的需要，又不会对环境构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的可持续发展，减轻了城市环境压力，同时对提升墓园整体质量与服务功能的实现、满足广大人民需求起到了重要作用。 改扩建后的万桐墓园，完成了公众对万桐墓园改扩建项目的生态环境满意度调查，其中满意比重85%（调查样本容量不少于安葬遗体或骨灰数的 1%） 。 （2）可持续性评价 随着中国城市化的步伐加快，中国进入老龄化社会，对殡葬服务的功能和品质要求多样化，在广大的需求之下，为经营性墓园的市场打开了一片空间。在社会影响力不断增大的基础上，墓园企业将走向成熟。殡葬业作为朝阳产业，将会有更大的发展空间。 （3） 基于模糊综合评价法建立评价指标体
9、系 由最大隶属度原则得表 3，该墓园改扩建项目的六方面成功度均为A，综合成功度为 A，说明该墓园改扩建项目是成功的。 在将隶属度单值化后，墓园改扩建项目各指标隶属度均大于 80，故项目基本成功。 4 结论 将改扩建项目评价方法与实际项目特点相结合，对评价指标体系的建立进行了系统的分析研究，得出以下结论： 改扩建项目与新建项目在评价基本内容上基本相同，但诸如投资分析、环境影响分析等，需采用对比分析法进行分析。 根据改扩建项目自身特点，本文对评价指标进行了统一、科学的分析研究，建立了系统的评价指标体系。 将成功度评价法与模糊综合评价法相结合，应用到改扩建项目评价的研究中。 将研究的理论方法应用到大
10、型经营性墓园改扩建项目中，通过科学合理的分析计算，得到客观的评价结论，充分体现了此次研究的实用性和可操作性。 参考文献： 1刘辉.电信运营企业投资项目评价方法体系研究D.北京：北京邮电大学，2012. 2齐力.配电网建设项目评价管理方法及应用研究D.保定：华北电力大学，2012. 3李玲，张文生.能源化工企业科技项目评价研究J.科技进步与对策，2012，29（16）：114-119. 4任旭，刘延平.构建政府投资建设项目后评价机制研究J.中国行政管理，2010 （3）：67-69. 5Zilla Sinuany-Stern and Atzmon Amitai.Project Post-evaluation Via AHPJ.Production Planning&Control，1994，5（4）：337-341.
