1、关于解决保障性住房建设资金缺口途径的探索【摘要】从 2011 年开始，我国开始进入保障性住房建设的“加速期” ，面对庞大的保障性住房建设“硬任务” ， 资金缺口成为地方政府始终绕不开的话题。当前，我国保障性住房建设存在的资金问题主要包括中央财政投入偏少、东西部地区存在较大差异和市场化融资渠道不顺畅等，这些问题直接影响着保障性住房建设的施工进度。对此，本文将有针对性地提出相应的对策，以期促进保障性住房建设工作顺利推进。 【关键词】保障房 资金 保障性住房建设是解决广大中低收入住房困难群体“住房难”的重大举措，是一项重大的民生工程。然而，在保障性住房建设的过程中，资金不足的问题显得尤为突出，成为大
2、规模推进保障性住房建设的最大障碍，保障性住房建设资金不足的问题具体提现在三个方面：一是中央财政在保障性住房建设上投入的资金较少，比例偏低；二是地方政府的财政收入和投融资能力在东西部地区存在较大的差异。受经济发展水平的影响，东部沿海地区地方政府的财政收入明显高于中部地区，更是远远高于西部地区；三是保障性住房建设的资金来源主要依靠政府投入，再加上当前社会融资渠道偏于狭窄，融资效率低下，导致我国部分地方的保障性住房建设的资金缺口迟迟不能得到有效填补。因此有效解决这些问题成为彻底破解我国保障性住房建设资金缺口问题的关键。 一、加大中央财政的专项投入，并向中西部地区尤其是经济相对滞后西部地区倾斜。 从中
3、央和地方财政收入的对比来看，2011 年全国公共财政收入为10.37 万亿元，其中中央本级财政收入 5.13 万亿元，地方财政收入 5.24万亿元，中央财政和地方财政实力相当。但在保障性住房建设中，中央财政拨付的专项补贴资金不到保障性住房建设所需资金的 10%。在财权和事权不太不平衡的条件下，毫无疑问，地方政府将承受着巨大的资金压力。部分省份受资金的限制，保障性住房建设进度被迫放缓。对此，更为合理的做法是，继续加大中央财政的专项投入，适当提高中央财政在保障性住房建设中的资金补贴比例，使中央财政、地方财政和社会融资三者之间形成 3：3：4 的格局，让地方政府的财权和事权趋向平衡，减少地方政府的融
4、资压力。同时还应该充分考虑到东西部地区在政府财政收入、经济发展水平、投融资能力等方面的差异，使中央财政补贴资金适当向中西部地区尤其是经济相对滞后的西部省份倾斜。由于东部地区经济高度发达的省份财政收入比较多，金融市场比较发达，政府投融资能力较强，中央财政应当减少资金的支持力度，甚至可以完全不予支持。相反，西部省份则更加迫切的需要中央财政资金的专项补贴，如果没有中央财政的补贴资金或补贴资金过少，其保障性住房建设将不能顺利按期推进。 二、创新保障性住房的运作模式，吸引包括商业银行在内的金融机构注入更多资金。 在当前保障性住房建设中，金融机构的融资主要来源于商业银行，但商业银行毕竟是以获取最大利润为目
5、的的企业实体，由于保障性住房贷款安全性较低、资金占用时间长、收益不高等原因，商业银行对保障性住房建设的资金介入始终较少。尽管国家曾多次号召银行业要大力支持保障性住房建设，鼓励更多银行信贷资金介入保障性住房领域，但商业银行出于风险防控等因素的考虑，对保障性住房项目的贷款始终持相当谨慎的态度。对此，地方政府应当通过创新保障性住房的运作模式来降低投资风险、提高投资收益，让商业银行等金融机构积极大胆地介入到保障性住房建设中。以重庆市为例，2011 年2013 年重庆计划建设公租房 700 万套，约 4000 万平方米，所需资金在 1000 亿元左右。除去政府财政性投入资金 300 亿元（包含 100
6、亿元左右中央财政补贴） ，还有700 亿元的资金需要面向社会融资，而社会融资则主要通过银行，基金，保险等金融机构进行融资，包括从国家开发银行、全国社保基金、中国人寿保险公司和中国财产保险公司各融资 100 亿元，向重庆地方银行融资 300 亿元。重庆政府偿还本息的思路是，用公租房的租金来来偿还贷款利息，重庆公租房按照每月 10 元/平方米向保障对象收取租金，4000万平方米的公租房每年可收租金 48 亿元，完全可以偿还 700 亿元贷款一年所产生的利息 42 亿元（银行贷款利率按每年 6%计算） 。同时将三分之一的公租房出售可获得 400 亿元左右的资金（按 3000 元/平方米的低价出售）
7、，再加上公租房楼盘周边 300 万套的商业配套设施可获得 300 亿元的资金（商业配套设施按 10000 元/平方米出售） ，加起来正好 700 亿元，用来偿还本金。就这样，重庆通过在公租房项目中引入商业配套设施，并将公租房“租售结合” ，找到了一种可循环的融资模式，解决了社会融资还本付息“难”的问题，增强了银行等金融机构对保障性住房建设投资的信心。 三、引导社会力量参与保障性住房的建设和运营，形成 “以政府为主导，社会广泛参与”的良好格局。 大规模的保障性住房建设既需要政府的强力主导，又需要社会各界的参与。只有充分调动社会的广泛参与，才能够最大限度地筹集到社会闲散资金，有效解决政府资金不足，
8、社会融资难等问题。一是加强政府行政干预，让让房地产开发企业参与保障性住房建设。尽管保障性住房的低利润很难吸引大批开发商进行投资，但政府可以采取一些必要的激励措施引导房地产企业参与保障性住房建设。甚至可以将商品房建设与保障性住房建设进行 “捆绑” ，在向开发商出让土地时，通过附件条件强制要求拿到土地的开发商从其中拿出一定比例的土地用于保障性住房建设，其他部分则由企业自主安排。这样既能促进保障性住房建设与市场逐步接轨，又能使房地产开发企业成为保障性住房建设的新主体，减少政府在资金方面的压力。二是探索建立保障性住房投融资平台公司，通过发行企业债券等方式吸引社会资本参与保障性住房建设。但需要注意的是，投融资平台公司的真正意义在“盘活存量、吸引增量” ，不仅要利用政府财政资金撬动投融资平台公司运转起来，更要利用投融资平台公司发挥“四两拨千斤”的作用，通过投融资平台公司的运转带动和融入各种社会资金。 参考文献： 1马雪彬，马春花.投融资平台维度下保障房建设的资金解困之策J.当代经济管理，2012，34（4）：3842. 2王中胜.保障房融资探讨J.新财经（理论版） ，2011（6）：102.
