1、关于小区车库车位问题研究摘 要 私家车的普及是物质生活提高的实质表现，由此引发的停车位问题也日益受到人们的重视。由于土地资源的有限性所导致“停车难”等一系列相关问题的衍生，逐成争议的焦点。尤其是居住小区的居民，迫切希望更多相关的法律法规和配套规范的出台。本文对物权法中关于小区车库车位问题的规定进行了分析，探讨其实践操作中是否能合理解决当前普遍存在的问题，以止争定分。继而就车库车位性质不明以致开发商和业主由此产生的权属认识差异问题、开发商和业主强弱地位问题、及对物权法第 74 条有关问题的解析共三方面进行阐述，提出一些思考及解决方法。 关键词 小区车库车位 归属 物权法 作者简介：陈金枝，法学硕
2、士在读，杭州市市民之家管理服务中心，科员，研究方向：宪法和行政法；林鑫娜，法学硕士在读，浙江莫干山律师事务所，四级律师，研究方向：诉讼法。 中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）01-191-02 两千多年前，孟子的一句“有恒产者有恒心”道出了财产对人生的意义。两千多年后的今天，我国的一部物权法则在确认和保护最广大人民的财产中起到了举足轻重的作用。可见， 物权法若在古代就是一部定名分的规范。 物之名分，权利之主体。这就是现在所说的归属。归属问题，即在确定财产的主人，明确财物权属，以止争定分。 物权法第 74 条第 2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车
3、的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”该法条对建筑区划内停车车位、车库并未详分定性。然而现实生活中并不排除存在着个别类型的车库、车位是不属于条文规定中约定的范畴的，进而使得业主、开发商对权属认识相悖。而现实实务中，车库、车位涉及问题宽泛，仅以简单的文字限定恐怕是远远不够的。再者，开发商和业主在买卖销售中的一些不平等问题出现，也大大跟条文模糊地规定双方当事人约定有关。在其相关配套法律未完备之前，没有人能仅以此规定就能确保交易地位平等。囿于一部
4、法律制定初期的认识局限，或许存在着更深层次或较为准确的法律意义或法律价值并没有被制定者体悟或没有在条文中体现。笔者试图对这些问题进行探讨与分析，并提出相关的思考及建议。 一、小区车库、车位类型及权属认定 （一）车库、车位的类型 鉴于实践中，车库、车位的类型不同，其所有权、使用权的归属会大相径庭。因此，有必要对车库、车位进行分门别类，进而对各类车库、车位进行权属认定，泾渭分明。其中主要分为以下三种类型： 1.地面停车位：私家车初步兴起时，地面停车是当时最直接、最经济实用的一种停车方式。至今，还是司空见惯。它是一种直观的处理人与车之间关系的简便办法，即使是在未来，其他类型的车位普及，也不能完全阻隔
5、地面停车位的适用。 2.地下、类地下车库、车位：为有效利用空间，往往会利用居住区内大面积的广场或成片绿地的地下空间或高层住宅的地下空间来停车，有效地提高了整个小区土地面积的使用率。 3.房顶停车位：在我国楼房屋顶平台一般处于闲置状态，在合理规划地情况下，有部分可以设计出房顶停车位。房顶停车位着实起到脱离向上要空间的瓶颈的作用，在未来的发展下，不容小觑。 （二）三类型车库、车位合理的权属认定 1.地面停车位之归属：对于此类别的停车方式的归属，按“房地合一”的原则，设置在业主共有的道路或其他场地的停车位，属于共有部分，应由全体区分所有人共同拥有使用权。因此，它不是本文争议问题的主要对象。 2.地下
6、、类地下车库、车位之归属：（类）地下车库、车位因其结构和利用上具有一定的独立性，故不同于地面停车位。如何考量这类车库、车位的权属认定，还要分情况看。若此类车库的容积率不计入建筑物总面积中的情况下，将其单纯定性为全体区分所有人共有，有失公平；若小区土地使用权已经全部分摊到各业主名下，归全体业主所有。 3.房顶停车位之归属：一般认为，对于屋顶平台的归属问题，这些空间不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。所以，在该空间上设置停车位的权利也应当属于建筑物的全体区分所有人。 二、开发商与业主的地位及其强弱差异 开发商为赢得最大利益而不惜利用各种手段来获得成功。买过房子或正在买
7、房子的人都能隐隐约约体会到，很多情况下作为弱者一方的自己不能在天平的一端与另一端的开发商呈水平。在现行法律上，还不能具体有效地解决现实中的问题。即便有，也散见于零星的法律法规中，不足以抑制开发商和业主间的刀俎和鱼肉的关系。 （一）开发商、业主间强弱地位在“约定”制度上的表现 在我国经济的不断发展和人民生活水平的提高的同时，私人机动车保有量不断增加，日益紧俏的土地公共使用面积，使得车库、车位在小区内已经日益重要。而根据物权法第 74 条第 2 款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ”的确，法条一贯秉承了意思自治的理念。但是，目前相关
8、立法没有对业主作为法律关系主体保护上有明确的要求，势必会产生一种让商业化运作强悍的主体与业主自由博弈产权归属的情形，两者的参与无法用对等的地位去衡量。 因为它毫无疑问确定了一种强势的权利的地位赋予开发商对车位、车库的“控制权” 。该款摆脱不了一个暗含的前提，即开发商在约定前就已对停车位、车库具有了所有权。 （二）开发商、业主间强弱地位在“销售”房屋过程中的表现 由上可见， “约定”制度的立法设置，不论是在法律规范内容上，还是在有效性的判断上都有其不妥处。同时“积极带动”了开发商在房屋销售过程中作出违反其他法律、法规的行为。 1.捆绑销售行为：现在很多开发商的做法有些强人所难，甚至有强买强卖的嫌
9、疑。纵观现今，私家车成为重要的代步工具，与此同时它的数量增长也越来越快。买房带着买车位不稀奇，但买房子的人未必都有车子，未必都需要买车位。车位买与不买，是消费者自己选择的权利。一般情况下在买卖房子的过程中，开发商处于强势地位；而对于消费者来说，购买一套房屋以求自己居住权得以实现的基本要求，也阻却重重。 2.车位只租不卖的行为：随着车子保有量的增加，车位只租不卖，成为大多数开发商的一种做法。如果法定停车位属于业主共有，那这些问题就不再是问题，但现在有了“约定”制度的支持，大部分开发商不论是否为共有车位，都采取只租不卖的策略。并且现行没有对车位的价格明确规定的法律法规，价自然由着对方开。车位单以出
10、租的做法对业主产生的不利益不妨算一笔账来了解：假定一个车位如果以 300 元/月租出租，70 年下来，至少可以比售价为 10 万元的车位高出在 2 倍以上，这还不排除一些高价位的月租。开发商的这一举措，不仅是尽可能在快速回笼资金为自己谋取最大利益，同时在钻法律漏洞。 3.“人防车位”出售的行为：开发商也会出售人防车位，真的不得不让消费者有种羊毛出在羊身上的滋味。为什么这么说，是因为根据我国人民防空法规定， “人防工程”是国家强制配套的市政公用设施，为有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，故而保证市政公用设施的性质不发生改变，规定了不得进行各种产权变动行
11、为。所以像“人防工程”的车库，其产权不是开发商的，人防工程是属于全体区分所有人共有的。但现实操作中确实有很多开发商出售“人防工程”车位。如果开发商在明知擅自将人防工程改成车位进行出售，这样的行为就是违法行为。 三、对我国小区车库、车位问题的建议 可以说我国现行物权法在制定过程中，涉及到住宅小区停车库和车位的争议比较大。在前面已论证了“约定”引出的问题不仅是制度上的欠缺性，而且恐有语义欠妥之嫌。用什么以佐证立法者在约定制度上的合理性，目前看来还没有其他相关规范予以配套落实。所以在提出建议部分，笔者的落脚点就在约定制度上，因为它其实是文章讨论的三个问题的核心问题 “约定制度”问题本身就是引发问题的
12、根源，解决它就等于解决其他所述的问题。同时就自己的观点提出几点建议： 1.车库和车位的归属可以由当事人约定。法律不能朝令夕改，既然转化为法定共有之路需循序渐进的，要经过长时间的摸索才能更好的完善，所以笔者认为约定权属的三种方式出租、买受、附赠，不应认为开发商也可以进行这样的选择，其应按照业主的选择确定车库的归属。 2.车库和车位要进行登记。对于这个问题，物权法没有规定。笔者认为，登记制度是物权法确权保护原则的体现。若车库、车位登记后，则使得在业主和开发商的关系向真正意义上的民事主体之间关系转化。而且以登记作为权利归属的标志是通行和合适的做法。 3.与此同时，地方性法规结合本地实际情况应作出相应
13、的法规衔接这块空缺。 4.最后，实践和理论条件成熟后，立法应强制规定车库、车位属于业主共同所有。 产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，当事人双方并不会造成利益的不平衡。只要法律确定了车库、车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。 几乎所有法律的发展过程都要交织于不断的争论与修改、修改与完善的状态。物权法也会如此，出台不久就受到了极大的关注度。新的法律出台固然是一种进步，但免不了有不足处，因此其相关配套的法律、法规亟需出台，应证了“徒法不足以自行”一说。所以只有将物权法从“纸面上的法律”转为“现实中的法律” ，才能真正发挥物权法应有的作用。这意味着，一方面，由于物权法是基本法，许多规定较为抽象，需要一系列法律、法规来配套。另一方面，法无解释不能适用，应当加强对物权法的学理解释，从而为相关配套法律、法规以及司法解释的制定提供一定的理论支持，为物权法的正确使用提供依据。在实践中物权法的具体制度也需要协调物权法与其他法律的关系，以实现我国法律逻辑和体系上的一贯性。
