1、基于 PSR 模型的青岛市房地产调控政策评价体系分析及建议摘要文章分别筛选了货币供应量、房地产开发投资额等要素作为压力、状态和响应的指标，在层次分析法的基础上，构建了 PSR 模型。研究结果显示，响应指数与状态指数呈反向波动性关系，响应指数与压力指数呈一致性关系。这一结果说明，青岛市新建住宅的房价大体上随调控政策的变化而呈现有规律的变化，在政策鼓励期，房价总体表现为上升趋势，在政策收缩期，房价总体表现为下降趋势，房价对调控政策具敏感性与一致性。为了抑制当前过高的青岛市房价，政府应恰当运用金融信贷政策、土地政策、市场政策等政策工具有效调控房地产市场。 关键词PSR 模型；房地产调控政策；青岛市新
2、建住宅增量住房；房价 1 引言 房地产是具有投资和消费双重性质的特殊资产，是国民经济的重要组成部分，在国民经济总量中占有重要地位。一直以来，国务院、中国人民银行、国土资源部等各政府部门通过宏观手段，从存贷款基准利率、货币供应、土地政策、税收政策等方面对中国房地产市场进行总体调控，稳定房价，保持经济平稳运行。 近五年来，青岛市新建住宅价格在 8903 元/平方米9836 元/平方米小范围波动，虽然浮动程度及价格涨势不如北上广等一线城市，但是由于“低收入” 、 “白领生存难”等状况，青岛房价一直是人们关注的热点。从 2011 年的“限购令”到 2015 年的“330 房贷新政” ，从土地供应计划的
3、制订到开发投资额的变动，频频出台的房地产新政策充分证明了政府对青岛市房地产市场保持高度的重视，也引起了众多专家学者对调控政策的关注。 在现有关于青岛市房地产政策的研究文献中，大多集中于定性研究与理论分析，在选取指标进行权重比较以及建立模型量化分析上的探究，则为数不多。因此，本文搜集了大量青岛市房地产的有效数据，通过 AHP的方法进行数据量化，建立了 PSR 模型，得到一个房地产调控政策的评价体系。并且结合青岛市的具体情况与特定政策，进行调控政策的实效分析，探究这些政策对青岛市新建住宅的影响，对政府完善、实施合理的相关政策起到一定的参考作用。 2 房地产调控政策评价体系的分析 2.1 总体趋势分
4、析 下图是 2011 年 1 月到 2015 年 7 月青岛市压力状态响应指数趋势图。从图中可以看出，压力指数、状态指数和响应指数的变动趋势不完全一致。2011 年 1 月到 2011 年 7 月，压力指数和响应指数走势总体一致，波动下降，状态指数呈上升趋势。2011 年 8 月到 2012 年 5 月，三个指标的趋势基本一致，状态指数的数值最高，压力指数和响应指数的数值基本贴合。2012 年 6 月到 2013 年 12 月，压力指数和响应指数波动上升，变化幅度较大，状态指数微微下降，低于响应指数。2014 年 1 月到2014 年 8 月，压力指数和响应指数剧烈下降，状态指数数值最高。20
5、14年 9 月到 2015 年 7 月，压力指数和响应指数波动回升，状态指数呈反向驱动。 图 120112015 年青岛市压力状态响应指数趋势 2.2 状态指数和响应指数的反向波动性 2011 年 1 月至 2011 年 7 月。状态指数波动上升，响应指数逐步下降。这段时期，政府坚持房地产调控不动摇。1 月，中央政府颁布“国 8 条”遏制房价上涨过快，青岛市政府颁布“十四条”积极响应；3 月出台的政府工作报告中指出，坚定不移搞好房地产市场调控，使房价回归合理水平；4 月求是刊文，要求大规模实施保障性安居工程，抑制投机、投资性购房需求；央行两次加息，上调存款准备金率，货币政策持续紧缩。在中央行政
6、、经济手段运用之下，监管严格，效果明显，致使青岛市房价回落。 2011 年 8 月至 2012 年 5 月。状态指数和响应指数保持稳定。政府延续 2011 年前半年的调控力度，巩固房地产调控成果。2011 年 9 月，国家出台“新国五条” ，调整首付款比例；2011 年 11 月，房贷七折利率全面取消；2011 年 12 月，青岛市限购令到期后继续执行；2012 年，青岛市严格执行国家调控政策。在这个阶段，青岛市房地产市场持续低温，房地产开发建设指标稳中有升，企稳向好的基础进一步增强，整体的供求关系有所转化。 2012 年 6 月至 2013 年 12 月。状态指数逐步下降，响应指数波动上升，
7、变化幅度较大。2012 年 6 月，央行三年来首度降息，下调存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率；2012 年 12 月，青岛市新的城市规划出台，市北区与四方区合并形成新的市北区，黄岛区和开发区合并组成新的黄岛区，很多楼盘摇身一变成为新市北和新黄岛的楼盘，这些变动为青岛楼市注入了正能量；2013 年，青岛市公积金贷款新政正式实施，商品房公积金贷款最高限额由原来的 40 万元调整为 60 万元；二手房公积金贷款最高限额则由原来的 25 万元调整为 35 万元。经历了楼市调控最为严厉的 2011 年后，从 2012 年 6 月开始，政府调控力度减弱，放松流动性的信号释放，这增强了购房者对楼市的
8、信心，促进房地产市场活跃发展，青岛市楼盘也因此回暖，房价增长迅速且波动剧烈，两次达到近五年最高点。 2014 年 1 月至 2015 年 7 月。2014 年 1 月到 2014 年 8 月，响应指数剧烈下降，低于状态指数；2014 年 9 月到 2015 年 7 月，响应指数回升，状态指数下降，响应指数高于状态指数。总体来说，这段期间的青岛市房地产市场可以用“前紧后松” 、 “先抑后扬”来概括。2014 年年初，央行信贷紧缩，宏观经济不景气，青岛市房地产市场持续降温，到了 2014年下半年，政府陆续释放政策宽松红利，促使青岛市房地产市场回暖。 其中，2014 年 9 月 1 日青岛限购全面取
9、消，刺激购房者的消费；2014 年 9 月 23 日， “青 18 条”出台，给予信贷优惠，这对于当时低迷的青岛楼市有着“救市”意义；2014 年 9 月 30 日，央行出台房贷新政，明确首套房认定标准，进一步强调首套房贷款利率宽松原则，给疲软的楼市注入一剂强心剂；2014 年 11 月 22 日，2015 年 3 月 1 日，及 2015 年5 月 11 日，央行三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，提高购房者入市的积极性，提高楼市成交量，加快楼市复苏节奏。 2.3 状态指数和压力指数的一致性 响应指数和压力指数的变化规律基本一致，响应指数与压力指数相比变化幅度较大。 2011 年 1
10、月至 2012 年 9 月，两个指数的数值紧密贴合，房地产调控政策力度较大，对房价的抑制作用明显，这时，房价的影响因素对房价的推动作用尚不明显。2012 年 10 月至 2015 年 7 月，响应指数与压力指数同时波动起伏，但响应指数的变化幅度剧烈，压力指数变化幅度缓慢。这时，政府对房地产的调控力度降低，释放放松流动性的信号，房价的影响因素对房价的推动作用较为明显。 3 建议 基于构建好的 PSR 模型可以看出，青岛市的房价对调控政策反应敏感，随政策周期的变动而变动，在政策鼓励期，房价总体呈上升趋势，在政策收缩期，房价呈下降趋势。故出台有效房地产调控政策，对促进青岛市房地产市场的完善有很大作用
11、。本文从金融信贷政策、土地政策、市场政策三个方面给出房地产调控政策的建议。 3.1 合理运用金融信贷政策 一年期存贷款基准利率的调整虽然不能直接决定房价， 但却可以通过控制房地产的需求和供给影响房价。上调利率，意味着购房支出的增加，对贷款购房者支持力度的削减，导致购买力降低，房地产需求减少，从而控制过高的房价；下调利率，则效果相反，对房地产市场产生积极的升温作用。 在 2011 年，央行两次加息，上调利率，促使房价回归合理水平。自2012 年以后，央行多次降息，促使房地产市场回暖，也使得青岛市房价上涨。本文建议央行稳定利率，采用平稳的金融信贷政策，避免房价过快上涨。 3.2 合理运用土地政策
12、自 2011 年到 2015 年，青岛市的住房用地计划供应逐年减少，这是促使青岛市房价上涨的主要原因之一。本文建议政府通过市场、行政、法律的手段，增加住房用地有效供应，完善土地供应结构，促使房价回归合理，实现“软着陆” 。 3.3 合理运用市场政策 房屋施工面积和房地产开发投资额都对青岛市房价有着直接影响，它们的增加，是房地产金融的有力支撑，它们的减少，促使行业不振。根据探究，青岛市的房屋施工面积和开发投资额在 2011 年到 2015 年都有了一定程度的回落，也使得房价渐渐高走。因此，本文建议，加大房地产开发投资的力度，增加房屋施工面积，可以有效缓解住房供需矛盾，有利于青岛市房地产的健康发展。 参考文献： 1师通波.基于 PSR-AHP 模型的房地产调控政策绩效评价研究D.重庆：重庆大学，2013. 2樊慧玲.基于 PSR 框架的城市土地储备绩效评价研究D.呼和浩特：内蒙古师范大学，2014. 3李玲，朱道林，胡克林.基于 PSR 模型的房地产调控政策对房价影响的研究以北京市为例J.资源科学，2012（4）：787-793. 4孙继国，王媛媛.宏观调控对房价波动及买房行为影响研究以青岛市为例J.青岛行政学院学报，2012（1）：35-39.
