1、经济法视角下的房地产调控政策存废问题研究【摘要】本文首先探讨了房地产调控与法律的关系以及房地产调控的内容和效果，之后举出通过经济法的调整来调控房地产政策的措施，为我国在经济法视角下研究房地产调控政策的存废问题提供参考经验。 【关键词】经济法视角 房地产 调控政策 存废问题 一、 房地产调控与法律的关系 （一）出台房地产调控政策的原因 1.房价过快上涨，人民需要适当降低房价 从 1998 年住房市场改革之后，房价的上涨势头一直持迅猛姿态，其速度之快已经远远超过了人们的预料，房价上涨本身不是一件不可以理解的事情，但是如此之快就不得不说明其中的问题了。房子的价值不仅仅在于它是商品，它同样也是生活必需
2、品，尤其在我们国家，房子的存在意义涉及到家庭、社会等各个层面。一面是房地产居高不下的价格，一面又是政府出台政策降低价格之后的大幅反弹，高房价问题的事实已经摆在人民面前，无法回避1。 2.众多原因促使房地产投资业过于火爆 大量的开发商积极涌入房地产市场的现状告诉我们，这个行业的确是个高利润的行业。同时我国公共资源大体分布不够均衡，过于优质的设施建立在北上广深等一线城市，这也促使大城市的房价居高不下。究其异常火爆的原因，还有我国的投资环境不完善问题，投资股票、基金已经被民众普遍认为是高风险的项目，而房产在国人的心目中则具有增值功能，因此民众大量在房地产上进行了投资，期望有一天能够实现物超所值2。
3、（二）房地产调控与法律的关联 1.房地产调控政策的特性 现行的房地产政策包括了国务院和各部委联合出台的条例，以及各地方出台的实施细则。这些文件只体现出了政策性，而忽略了法律性，更多的也被定性为“抽象行政行为” ，与一般的法律存在着本质的差异。政府调控房价的目的就是为了解决临时问题而存在，这样的政策要具有一定的灵活性，但是这种灵活性会在一定程度上干扰群众对于市场的判断力3。 2.调控政策和行政法的问题 就限购令政策而言，其实也是从一定程度上限制了公民的财产权利，但是我国的法律有规定，任何组织或个人未经法律程序不得对财产进行限制，无论是国务院还是地方政府的通知，在国家权利必须合法的前提下，其合法性
4、还有待于进一步推敲。 二、房地产调控的内容与效果 （一）房地产调控政策的内容和目标 1.房地产调控政策的内容 从 2003 年开始，政府就把房地产行业确定为国民经济支柱产业。2004 年，国土资源部为了防止出现土地转让环节下的腐败问题，出台了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 。经过了几年的宏观调控，直到 2008 年的国际金融危机爆发，中央银行就多次提高了存款准备金率来使信贷紧缩，随后为了进一步完善市场出台了“新国五条” ，重点明确了二手房交易过程中 20%所得税的征收，这也是政府调控房地产行业最有力度的举动。 2.房地产调控政策的目标 回顾近几年出台的房地产
5、调控政策，可以看出调控的主体内容就是房价。这就衍生出了房价调控是否合理的问题，事实上，如果只把房价作为调控目标，会达到只降低数字而忽略价值的作用。就算是一味的降低房价，那么要降低到什么程度还算合理，我国目前并没有房价中位数的统计结果，均价只能靠市场交易总价除以总面积而得到，出现了房地产商职责政府胡乱估价的情况。 （二）调控政策出台下的调控效果 1.税收调控效果 通过这几年的税收效果可以明显看到其对保有环节几乎没有征税，致使房屋不存在持有成本，结果就是更多“房叔” 、 “房姐”的诞生，面对这种问题很多学者建议从严在保有环节进行征税，但是现实中这项政策将随时面对操作难度大、夸大调控功能的情况，不过
6、这些问题都是暂时性的，政府也会拿出相应的政策来弥补现实中的不足，这需要政府能够在关键时刻拿出一定的勇气来面对调控问题，再加上其他制度的有效配合，总能取得不错的调控效果。 2.金融调控效果 对于金融调控的现状体现在政策不稳定以及执行力度不够的情况上，政策的频繁变动导致之前的改革成果化为乌有，在 2003 年央行就提高了房地产商的本身资金比例，稍有成效之后又出台了新规定将其化解。2008 年，终于迎来了房价的首次下跌，却又赶上了 4 万亿救市计划的出台，又一次把房价推了上去。这样频繁的变动，最终还是让房价增长的趋势停留在原点。 三、通过经济法的调整来调控房地产政策 （一）通过反垄断法来规范房地产市
7、场 我国反垄断法早就出台过相应规定来限制价格联盟的垄断行为，我们并不缺少相关法律条文的支撑，可以通过反垄断法改进规范行业。在房地产行业中，比较常见的垄断行为包括垄断高价、掠夺性定价以及搭售的形式，这些形式都能够被反垄断法进行规范。同时要根据反垄断法来调整处罚的额度，严厉打击垄断行为，因为一旦发生了垄断现象，过轻的处罚往往抵不上其最终的盈利，违法成本太低导致了垄断的频发，只有加大处罚力度才能够警醒那些垄断企业不敢触碰法律的高压线。 （二）通过反不正当竞争法来消除不正当竞争的问题 首先，一个企业想把产品推广出去，最终要的渠道就是广告，房地产业也是如此，我国的反不正当竞争法中也明确规定，经营者不能够
8、利用广告对商品进行夸大事实的宣传，一旦发现就要立即停止并予以惩罚；其次，反不正当竞争法规定了行业中不能出现商业贿赂的行为，一旦发现就要没收其非法所得并给予严重处罚。通过上述法律规范可以得知，只要加大大力力度，才能够有效地对房地产调控提出约束保证，让那些不公平的竞争关系无法实施。 四、结论 综上所述，对于现在的房地产市场而言，我们应该摒弃老观念，推陈出新，让更多的政策适合现有的国情，真正能够在不久的将来实现房价的的调控，让中国的房地产经济能够在可持续发展的道路上走的更远。参考文献： 1葛晓库.我国房地产市场法律规制问题研究D.西南政法大学，2013. 2雷芳芳.我国房地产市场宏观调控的经济法思考D.山西财经大学，2014. 3邱雅.论房地产法体系的重构D.华中师范大学，2014.
