1、精装修工程成本管控经验浅谈摘要:精装修工程是房地产开发的趋势,其成本管控是管理的核心,开发企业只有在管理形成自已竞争优势,合理管控成本,才能在竞争中具备优势。下文从浅谈精装修的成本管控工作。 关键词: 精装修工程 成本管控 设计 招标 施工 结算 面对目前房地产的严峻形势,精装修工程是房地产开发的趋势,精装修成本管控是精装修项目管理的核心要素,房地产开发企业只有在精装修项目管理形成自已竞争优势,合理管控成本,才能在竞争中具备优势。下面我从四方面浅谈精装修的成本管控工作。 一、设计阶段是精装修成本控制的源头: 1)功能优先原则 重使用功能,轻辅助装饰。设计应该首先满足使用功能的实现,控制不必要的
2、功能浪费,例如:橱柜过大造成成本浪费;类似于精装公寓之类的小户型,橱柜长度都控制在 1.5 米以内即可满足使用功能要求,因此在确保满足使用功能的情况下,做到简洁大方,可将有限的成本用于完善美化包燃气管道、外露结构等处。 2)设计加减法原则和重点突出原则 设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果,实现档次提升从设计角度来说,装修区域有主次之分。在现有设计基础上根据产品定位,在保证基本功能及装饰效果的前提下,减掉不必要的材料浪费和无用装饰,以达到有效降低成本的目的。同样的投资用于装饰,针对不同的功能空间就要有轻重之分,根据不同的业态,要强调主要空间部位的高档奢华。例如公寓交付标准户型样板房不配家具等
3、物品,因此硬装部分较为简单,通过布置软装后整体档次提升较多。 3)比重适度原则 各种材料搭配比重要适度。例如公寓电梯厅采用轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面;墙面采用米色墙砖+浅啡石材门套饰面;地面采用仿石地面饰面;整体简洁大气。又因本次为精装公寓,均为小户型,但是均需有独立卫生间,为增加空间感,部分户型卫生间采用玻璃隔断进行分隔;由于层高等因素的限制,吊顶只做周边一圈。 4)客户关注原则和产品标准化原则 重点要加强硬件品牌,对纯装饰性材料要弱化。如销售物业类型,客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌,可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果,可以采用国产高仿产
4、品来替代进口产品。对于定位同一标准的不同项目,户型、设计风格相同或者相近,采用标准化设计,各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一,既提高了效率,也缩短了项目工期。项目对客户重点关注的产品,如洁具、热水器、烟机、橱柜、地板等产品,提升品牌档次,洁具采用合资“TOTO”品牌,且洁具采用甲供形式,并利用集团优势进行集采;烟机采用“美的”品牌,热水器及橱柜采用“帅康”品牌;烟机、热水器及橱柜等均为甲分包模式,采用招标方式进行采购;地板采用品牌库中单位(大自然、圣象、得尔) ,并用限价形式由施工单位直接采购施工。以上客户重点关注产品均为国内知名品牌,采用以上方式即节省了成本,又提升了楼盘整体品
5、质。 5)节点工艺优化原则 在满足外观效果的前提下,通过对加工图进行断面分割、调整尺寸,可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化,以达到降低成本的目的。例如项目精装公寓原设计中顶面石膏线条为 3 根,但是考虑公寓面积较小,将石膏线条优化为 1 根,提升空间感。优化后成本降低,且无论在使用功能,还是感观品质均达到预期效果,且为营销创造了丰富的卖点。二、精装修招标阶段的成本管控: 1)招标时要合理划分界面,避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生,容易引起变更签证的机电界面的合理划分,总包机电图纸与精装机电图纸是否之前进行合图,总包图纸上的点位是否与精装图上点位一致,总包敷设管线是否畅通等
6、;以上工作落实到位后,避免后续过程管控中产生大量变更签证极为有利。 2)清单编制要全面、清楚、准确,特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确,如墙地面铺设地砖或地板的找平层的厚度,在清单描述中一定要描述为按图纸要求结合现场实际确定,否则容易引起扯皮,产生签证费用。 3)要充分告知投标单位施工现场的条件,精装修施工单位进场以后,存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作业的情况,容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等状况,另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。因此,要充分告知单位考虑他在现场的实际条件因素,还可设一些条款,以减少在结算时的扯
7、皮;交叉施工时各方的成品保护及界面的约定,否则容易产生扯皮现象。 4)评标时要分析单价的组成,杜绝不平衡报价,避免后续设计变更签证发生时易产生的风险问题。 三、 精装修施工阶段的成本管控: 施工时严控变更签证、结合现场实际情况;在日常工作要做一个有心人,多收集对自己有用的素材。必须多跑施工现场,特别是涉及到拆改的东西。另外,后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容,这种都是要在项目施工过程中随时收集资料的,特别是对施工方不利的东西,例如偷换材料品牌了,偷换型号规格了,以次充好了等等。这种证据如果不眼明手快收集到了,等后期谈判时,明明知道有这回事却苦于拿不出证据,那么到时就只会有无难言了。 四、
8、精装修结算阶段的成本管控: 对于结算的处理原则,个人认为是抓大放小,求大同、存小异。在精装修工程包干合同或者重计量结果的基础上,结合材料限价、双方确认的设计变更、现场签证包括一些扣款的依据,就可以与施工方针尖对麦芒的谈结算了。如果说施工过程中有时出于保证工期的需要哄着施工单位的话,那么到了后期结算将是我们成本控制人员彻底翻身的时候。这时就需要态度强硬、有理有据、该给就给、该扣就扣。抓住影响造价的重点项目,对于一些影响甚微的造价比重较小的,就不要与施工方过多纠缠。可以适当放一放,类似于打一个巴掌给一颗枣。而且在做好了前面提到的三点之后,相信我们的结算办理起来肯定是比较顺利的,毕竟打铁还须自身硬。 参考文献: 1 丁向东,精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制J现代企业教育,2007.12 2 古立新,关于工程项目成本控制管理的探讨J四川建筑,2005.08 3 刘闽,企业定额的建立与成本控制J福建建筑,2006.09