1、论房屋共有建筑面积的分摊摘要：依据房产测量规范规定的共有建筑面积的处理原则和分摊计算办法，各地方由于理解的不同，同一幢房屋的分摊方法和计算结果不同。本文就如何正确理解规范的基础上，结合房屋共有建筑面积的实际使用和关联情况，对商住楼分摊计算进行分析，以取得合理的分摊计算办法，为房屋的产权、产籍管理、房地产开发、征收契税、城镇规划建设等提供准确数据和资料。 关键词：房产测绘、建筑面积、共有建筑面积、分摊计算 0 引言 房屋面积测算的主要任务包含成套房屋建筑面积测算、共有建筑面积的测算、分摊。目前各地方房屋面积测算执行的主要标准为房产测量规范GB/T17986.1-2000 和地方性的计算细则。本文
2、总结多年来面积测算实际工作经验，在房产测量规范相关规定的前提下，对房屋共有面积的理解，给出合理的共有建筑面积分摊方案，对房产测绘工作起到指导性作用。 1 共有建筑面积计算与分摊现有依据 房产测量规范中对共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法做出了简单的规定，随着房地产的发展，新型的建筑设计不断出现，特别是综合性建筑设计，现有的计算依据已不能满足要求。规范中明确房屋面积计算基本单位为“幢” ，分摊计算按住宅、商住和多功能综合楼分别处理，但并没有对“幢”给出界定标准，共有建筑面积如何划分没有明确的规定，即如何界定幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积等。加之我国南北建筑差异巨大，理解不
3、尽相同，同一建筑物的分摊方法不同，得出不同的计算结果。下面以一栋具有代表性的商住楼，用不同的分摊方法进行计算，对计算结果进行分析，给出科学的贴近实际使用功能的共有建筑面积分摊计算方法。 2 案例计算分析 2.1 案例说明：该楼为 6 层商住楼，由主楼和 1 层裙房组成，主楼 1层和裙房均为商业用房，1 层楼梯间与商业用房不通，裙房与主楼由伸缩缝分开。应用面积计算软件绘制的分层分户图如下： 2.2 共有建筑面积分摊计算： 方案一：主楼和裙房按一幢计算，一层楼梯间面积全部分摊给住宅（俗称谁使用谁分摊） ，外墙作为幢共有面积分摊。 方案二：主楼和裙房按一幢计算，一层楼梯间由一层商业和住宅共同分摊（谁
4、受益谁分摊，同时兼顾连带关系的原则） ，二层以上楼梯间由住宅分摊，外墙作为幢共有面积。 方案三：主楼和裙房按二个计算单元计算，一层楼梯间由主楼一层商业和住宅共同分摊（谁受益谁分摊，同时兼顾连带关系的原则） ，二层以上楼梯间由住宅分摊；主楼外墙由主楼共同分摊；裙房作为独立计算单元计算，只分摊自己的外墙面积。 2.3 数据分析 从上表数据统计看出，三种不同分摊方案，各类房屋分摊系数差异较大，最终计算的建筑面积不同。 分摊计算结果显示，方案一住宅的分摊系数最大，是因为一层的楼梯间面积 28.22?O 全部分摊给了住宅，商业仅分摊了外墙面积。方案二的分摊方案考虑了上述问题的存在，但忽略了幢的划分是否合
5、理，裙房和主楼为相同的功能区，与住宅共同分摊 28.22?O 楼梯间。方案三的分摊就很好的解决了幢（计算单元） 、功能区和谁受益谁分摊兼顾连带责任，共同承担的原则。从计算资料也反映出计算结果与总建筑面积的一致性，如裙房分摊后的建筑面积（99.70+78.86+79.95）=258.51?O 与总建筑面积相等，说明分摊前后的总建筑面积一致。 3 幢的划分 幢系指一座独立的，具有不同结构和不同层数的房屋。实际分摊计算中，可按下列划分： a）结构和功能不同的房屋，可分别设幢； b）底部一层或几层为独立使用的整体，上部为多个塔楼组成的房屋，可按一幢处理，但塔楼应按多个功能区处理；若底部具有独立的权属分
6、割界线，且可独立使用，与相应的塔楼对应，可分别设幢； c）仅地下室（半地下室）相连，地上为多幢独立的房屋，按多幢处理，地下室可独立设幢； d）仅以连廊相连的房屋，按多幢处理。 4 共有建筑面积的计算与分摊 共有建筑面积根据其服务对象可分为幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积和其它共有建筑面积；按分摊与否分为可分摊的共有公共面积和不可分摊的共有公共面积。 4.1 可分摊的共有建筑面积 a） 一般包括：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、功能区、某一层或几层服务的公共用
7、房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 b） 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积扣除套内墙体以外的剩余墙体的建筑面积。 c） 幢内共有的突出屋面的水箱间、电梯机房、楼梯间等共有建筑面积。 4.2 不可分摊的共有建筑面积 a） 独立使用的地下室、半地下室、变配电房、水泵房、车棚、车库等；建在幢内或幢外为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。 b） 专用于人防工程的地下室，以及为人防地下室服务的公共设施。c） 层高在 2.20 m（含 2.2 0m）以上的技术（结构）转换层、避难层（室） 、架空层以及架空层中用作公共休憩、绿化等公共空间部
8、分建筑面积。 d） 住宅区内的消防通道、独立建筑物之间的架空通廊建筑面积。 e） 无明确使用功能的、空置的备用设备用房。 总结： 科学的严谨的技术操作规范是面积计算的有力保证，本文是近十年来沈阳市房产测量实际工作的经验总结，为沈阳市的房产面积测量工作提供依据，并制定地区性操作细则以作为规范的补充。文中有不当之处，望界内同仁批评指正。 参考文献： 1 房产测量规范GB/T17986.1-2000 2 吕永江 房产测量规范与房地产测绘技术房产测量规范有关技术说明 3 沈阳市房屋面积测量与计算细则 2002 年 3 月 1 日 作者简介：王鹤：女，1981.7.24 出生，工程师，现就职沈阳市房产测绘中心，预测科，从事房地产测量及项目质量检查工作。
