1、泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -1- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 泊头市人民法院 委托 拍卖 项目 (欣怡小区 房地产 ) 资产评估报告书 冀 众泰 评报字 2016第 124 号 第一部分 声 明 1、 就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。 2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。 3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。 4、评估结论仅在评
2、估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况 和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。 5、注册资产评估师及其评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 6、注册资产评估师及业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。 7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 8、遵守相关法律法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告 是委托方和相
3、关当事人的责任。 9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象法律权属提供任何形式的保证。 10、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -2- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 第二部分 资产评估报告书摘要 一、 评估目的 本次评估目的为 泊头市人民法院 受理的 罗庆豪 诉 胡金豹、胡金学、胡金峰、胡金清、天津钢管沧县冶金炉料有限公司民间借贷 纠纷一案所涉及的 胡金豹 位于 欣怡小区 23
4、号楼 2 单 101 室房地产 拍卖目的下在 评估基准日（ 2016 年 09 月 22 日 ）的公允 价 值。 二、 评估对象和评估范围 根据委托协议书的要求，本次评估范围为 欣怡小区 23 号楼 2 单101 室房地产 ， 由于实际情况没能进入室内进行勘察，本次评估按一般装修进行评估 。 纳入本次评估范围的资产与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致。 三、 价值类型及其定义 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 四、 评估基准日 本项目的资产评估基准日为 2016 年
5、 09 月 22 日 。 五、 评估方法 本次评估 对 房地产 采用市场法。 六、 评估结论 本摘要内容摘自资产评估报告书，与资产评估报告书正文具有同等法律效力。欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -3- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 经评估，所委托评估的资产在评估基准日（ 2016 年 09 月 22 日 ）的评估值为 897,632.50 元。 六、 评估报告有效期 本次评估结果有效期为 1 年，自 2016 年 09 月 22 日 起至 2017 年09 月
6、 21 日 止，超过 1 年应重新聘请评估机构评估。 七、 评估报告日： 2016 年 10 月 10 日 。 以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书的全文。 河北众泰资产评估有限公司 评估机构负责人 ： 中国注册资产评估师： 中国注册资产评估师： 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -4- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 第三部分 评估报告正文 河北众泰资产评估有限公司 （以下简称“ 众泰评估公司 ”）接受泊头市人民法院 的委托，根据国家有关资产评估的法规、准则，本着客观、公正、独
7、立、科学的原则 ,按照公认的资产评估方法 ,对 泊头 市人民法院 委估的 拍卖 项目 所 涉及的 房 地 产 进行了评估 。遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日（ 2016 年 09 月22 日 ） 拍卖 目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。 众泰评估公司 于 2016 年 09 月 22 日 按照必要的评估程序对委托评估的资产进行了实地勘察、市场调查与询证 ,对委估资产在 2016 年 09 月 22 日 所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产
8、评估情况及评估结果报告如下： 一、 委托方 、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 （一）资产评估委托方及产权持有者 资产评估委托方 为 泊头市人民法院 ； 产权持有者为 胡金豹 。 （二）委托方以外的其他评估报告使用者 本次评估的报告 其他 使用者 为 相关当事人 及 拍卖公司 。 二、评估目的 及价值类型 ： 本次评估目的为 泊头市人民法院 委托 拍卖 所 涉及 的房地产 提供在评估基准日（ 2016 年 09 月 22 日 ）的公允参考 值 。 根据本次评估目的，选择的价值是市场价值， 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象泊头市人民法院委托拍
9、卖 项目资产评估报告书 -5- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 三、评估范围和对象： 根据委托协议书的要求， 本次评估范围 为 欣怡小区 23 号楼 2 单101 室房地产， 房屋所有权证 3027922 号， 由于实际情况没能进入室内进行勘察，本次评估按一般装修进行评估 。 纳入本次评估范围的部分资产与委托协议书以及资产申报表中确定的资产范围一致。 四、评估基准日： 本项目资产评估基准日为 2016 年 09 月 22 日 。 根据委托方的要求，评估基准日选取了现场勘察日 （ 201
10、6 年 09月 22 日 )，有利于评估日期接近经济行为发生日，确保评估结果比较真实、合理的反映资产现状。 本次评估取价标准为 评估基准日的有效价格标准。 五、评估原则： 本次根据评估的有关规定，遵循以下原则 : （一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响； （二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据； （三）遵循科学性原则。结合本次评估的特点，我们聘请了有关的行业专家和评估专家进行了多次认真的论证，并在查阅大量资料的基
11、础上制订了可行的评估技术方案，同 时结合各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理； （四）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -6- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 体变动为假设前提，确定其在评估基准日 2016 年 09 月 22 日 的现行公允 市场 价值； （ 五 ）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价值标准有多种，则选用较低的价格。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响 。 六、评
12、估依据： （一） 行为依据： 泊头市人民法院 的 司法鉴定委托书（ 2016）泊法委 评 第 25 号 。 （二）法规依据： 1、中国资 产评估协会资产评估操作规范意见（试行） 国资办发（ 1996） 23 号 ； 2、河北省资产评估协会河北省资产评估操作规范实施细则（ 1996）冀国资评字第 53 号 ； 3、财政部财评字 199991 号关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知 ； 4、中国注册会计师协会关于印发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知会协 2003 第 18 号 ； 5、中华人民共和国城市房地产管理法 ； 6、 房地产估价规范 （ GB/T50291-1
13、999） ； 7、资产评估准则 基本准则 ； 8、资产评估职业道德准则 基本准则 ； 9、 资产评估准则 评估报告 ； 10、资产评估准则 评估程序 ； 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -7- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 11、资产评估准则 业务约定书 ； 12、资产评估价值类型指导意见 。 （三）取价依据： 1、吕发钦主编的资产评估常用数据与参数手册 (第二版 )； 2、评估人员现场勘察、调查了解获取的资料以及市场调查获取的价格资料； 3、 2012 河北建筑、安装工程预算定额和取费定额、调差文件、12 市政定额及
14、相应的取费定额 ； 4、沧州市工程建设造价管理站发布的 2016 年第 4 期建筑材料价格信息 ； 5、其他有关资 料 。 （四）产权依据 1、 委托方 及相关当事方 提供的 有 关资料 。 七、评估方法： 评估人员在认真分析所掌握的资料，根据评估对象的特点及评估目的，遵照国家有关法律、法规，估价技术标准， 按照拟定的评估方案，对委估 的房地产 采用 市场 法进行评估。 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估技术方法的总称。 具体就是将待估资产与所选交易案例进行比较，将交易时间、交易方式、区域因素、个别因素的差异进行技术调整，最终得出评估值
15、的一种方法。 八、评估过程： 评估工作分四个阶 段进行： 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -8- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 （一） 前期准备工作： 在明确评估目的和评估范围及对象后， 众泰评估公司 接受委托 ，根据本次评估目的和实际情况，共同选定了评估基准日，拟定了本次评估的方案，确定了评估程序；指导委托方填制资产清查评估明细表，要求委托方提供相关资产产权证明、资产使用状况等资料。 （二）检查核实资产，验证资料： 众泰评估公司 组成评估小组抵达委托方驻地，审验了委托方提供的资料，核对资产清查评估明细表。 （三）现场
16、勘察，评估估算： 2016 年 09 月 22 日 ，评估人员 现场查看了委估资产的数量、质量及保管情况。 根据各评估对象的具体情况，评 估人员集体讨论分析，依据选定的评估方法和计算公式，进行评估估算。 （四）提交报告阶段 ： 项目小组成员会同项目负责人对初步评估结果进行复核、分析，并撰写资产评估说明；项目负责人将评估结果进行整理，分析资产评估说明，汇集资产评估工作底稿，撰写资产评估报告。 报告复核人和 众泰评估公司 负责人对工作底稿及评估报告结论进行审核、审核无误后正式出具资产评估报告书。 九、评估假设： 1、 交易假设。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待
17、评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等 模拟市场进行估价 。 2、 公开市场假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -9- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 3、 委托方 提供的各项基础资料均真实可靠； 4、无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响； 5、 假设国家宏观
18、经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等 无重大变化。 十 、评估结论： 经评估，所委托评估的资产在评估基准日（ 2016 年 09 月 22 日 ）的评估值为 897,632.50 元。 十 一 、特别事项说明与本次评估中的瑕疵事项 ： （一） 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑已承担或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产可能所欠付的税项，以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的
19、任何限制；同时，本报告亦未考虑国家宏观经济政策发生变化以及不 可抗力对资产价格的影响。 （二）由 委托方 管理层和相关部门配合人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础； 委托方 应对其提供资料的真实性、全面性负责；评估机构及执业人员在评估过程中对其真实性、全面性进行了相应的核对。 泊头市人民法院委托拍卖 项目资产评估报告书 -10- 河北众泰资产评估有限公司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105 （三）本报告评估结果是对评估基准日所委托评估资产持续使用价值的客观公允反映。 （四） 根据 评估基本准则的要求 ，评估师不对评估对象法律权属进行确认或发表意见，
20、不对评估对象的法律权属提供保证。 评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。 十 二 、评估报告基准日期后重大事项： 在评估 基准日后有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理： 1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整； 2、当资产价格标准发生变化、对资产评估价值发生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值； 3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。 十 三 、评估报告 使用限制说明 ： （一）本次评估结论仅供 报告使用者 根据国家法律法规，在按照本次评估目的正确使用的条件下发挥法律效力。评估报告使用者应合理理解并恰当使用评估报告。 评估机构及注册资产评估师不承担应由相关当事人承担的决策责任。 未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外 。 （二）按照国家评估管理的有关规定，本评估报告需经评估机构负责人以及中国注册资产评估师签字盖章后方具备法律效力，复印件
