1、1房屋租赁合同解除后合同中约定的门面转让费应如何处理【摘 要】本案是一起房屋租赁合同纠纷，在合同履行一定期限后，甲、乙双方合意解除合同，但就是否应该退还合同中约定的门面转让费产生了纠纷。经过法院判决，当事人甲不服，申诉至检察机关，经过审查，形成两种意见：（1）赞同法院的审理意见，即甲应当返还乙一半的门面转让费；（2）赞同申诉人甲的意见，认为甲无须将门面转让费返还给乙。 【关键词】房屋租赁合同；门面转让费；租赁期限 一、案情 甲与乙于 2009 年 1 月 1 日签订房屋租赁合同 ，合同约定：甲将其拥有的位于贵阳市大营路的商铺租赁给乙作商业经营使用；租赁期限从 2009 年 1 月 1 日至 2
2、011 年 1 月 1 日；乙一次性支付给甲门面转让费25 万元；乙每年支付给甲租金 30 万；租金每年支付一次。2010 年 1 月，由于租赁房屋被拆迁，甲、乙双方同意解除合同，但是乙要求甲返还门面转让费用 25 万，甲不同意返还门面转让费。2010 年 3 月，乙以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，请求法院判决乙返还门面转让费 25 万元。 法院审理后认为：门面转让费虽无法律上的明确依据，但是未违反国家禁止性规定，故依法应当保护。被告甲在收取门面转让费后，理应保证原告乙在房屋租赁合同约定的期限内对房屋的合法使用权，现2该房屋在原告乙的租赁期内需拆迁，原告乙已经无法继续使用该房屋，被告甲应当按照
3、原告实际使用房屋的期间收取门面转让费，对于原告乙未能按合同约定的租赁期限内使用房屋的门面转让费应退还。故判决甲返还乙一半门面转让费，即 12.5 万元。 法院判决生效后，甲申诉至检察机关，甲认为房屋租赁给乙使用前，甲已经对该房屋进行了装修，25 万的门面转让费实为甲对该房屋前期投入的一种补偿，乙方本人也同意接受，自愿支付了该款项，因此不应返还。故请求检察机关提起抗诉。 二、分歧 检察机关受理该案后，针对门面转让费的问题，形成两种意见：（1）赞同法院的审理意见，即甲应当返还乙一半的门面转让费；（2）赞同申诉人甲的意见，认为甲无须将门面转让费返还给乙。 三、评析 笔者赞同第一种意见，理由如下： 第
4、一，合同中约定的门面转让费应当受到法律保护。门面转让费是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。虽然我国合同法及城市房屋租赁管理办法并没有明确规定门面转让费，但是门面转让费属于承租人（门面所有人）与次承租人（承租人）之间达成的合意，且不违反违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依据法无禁止即自由的原则，门面转让费应当受到法律保护。本案中，甲、乙在房屋租赁合同中约定门面转让费，且乙已经自愿将 25 万门面转让费交给甲，3且乙并未主张交纳门面转让费非其自愿行为，故能够认定甲、乙二人关于门面转让费的约定系自愿，本案中的门面转让费受法律
5、保护。 第二，从影响门面转让费因素的特性来看，甲应当返还乙一半门面转让费。在实践中，影响门面转让费的因素，大致有以下几种：（1）原店面装修、经营设备、存留货物等，即原经营者或者房屋所有人先期支出的装修费、自己购买的经营设备、存留货物等；（2）地段、店面知名度、品牌等经营环境；（3）原经营者的租约年限和店面可租赁年限或者房屋所有人与承租人约定的租约年限，一般租约距离到期时间越短的或者房屋所有人与承租人约定的租赁期限越短的，门面转让费越少；（4）对原经营者的一些补偿。其中，租约年限是影响门面转让费的必定因素，因为每一份涉及门面转让费的租赁合同中都有租赁期限的约定。而在本案中，甲辩称门面转让费是对其
6、前期投入装修费用的一种补偿，同时，甲乙又约定了 2 年的租赁期限，故可以认定门面转让费涉及两个因素，一个是房屋装修费用，另外一个是租约年限，由于房屋装修已经成为房屋的一部分，拆除将严重影响其价值，乙不能将其带走。同时，租约年限越长，承租人获取的利润越高，门面转让费就越高，故在甲、乙双方同意解除租赁合同及租赁合同还有一半租期未履行的前提下，甲应当返还一半门面转让费给乙，以弥补乙的损失。 第三，在本案中，甲返还一半门面转让费给乙并不会给甲造成损失。甲作为租赁房屋的所有权人，在该房屋被依法拆除时，依据城市房屋拆迁管理条例第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产
7、市场评估价格确定。具体办法由省、4自治区、直辖市人民政府制定。 ”之规定，房屋装修费用也是被评估被拆迁房屋价格时的因素之一。同时，依据贵阳市房屋拆迁管理办法第十四条“拆迁补偿，可采取货币补偿或产权调换的方式。货币补偿，补偿金额可由拆迁人与被拆迁人协商。协商不成的，由双方协商委托房地产价格评估机构进行评估。双方就委托评估机构协商不成的，由房屋拆迁管理部门推荐评估机构由双方委托进行评估。房地产价格评估机构应根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、装修、建筑面积等因素，采用市场比较法评估。拆迁人应按评估结果确定的金额，给予被拆迁人货币补偿。产权调换，按前款规定计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，拆迁人将房屋所有权证交付被拆迁人后，结清产权调换的差价。评估费用，由拆迁人和被拆迁人平均承担。另有约定的除外。 ”之规定，房屋的装修费用也会在房屋被拆迁时获得相应补偿。故在甲、乙约定的租赁期限还剩一半未履行时解除合同，甲返还一半门面转让费给乙，也不会给甲造成损失，这也符合民法的公平原则。
