1、房地产经营与管理（第二版）,谭术魁 主编 李红波 副主编,首都经济贸易大学出版社,第六章 房地产项目建设管理,房地产项目建设管理是工程项目管理的一个类别，广义的项目建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程的管理；狭义的项目建设管理是指项目在施工建造阶段的管理。本章是指后者而论。项目建设管理是项目所有者站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制、和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益的实现。房地产项目建设管理包括极其丰富的内容，其核心是项目管理模式的选择和“三控制、两管理、一协调”，
2、即进度控制、质量控制、成本（投资）控制、合同管理、安全管理、组织协调。,第一节 房地产项目建设管理模式,一、业主全权管理模式二、“设计施工采购”的项目总承包管理模式三、监理制度模式四、混合式项目管理模式,第二节 房地产项目建设进度控制,一、基本概念进度控制，是在房地产项目建设的全过程中，进行计划进度与实际进度的比较，发现偏离，及时采取措施纠正。进度控制的实施是指在既定工期内，按照事先制定的进度计划实施，在执行计划过程中，经常将实际进度情况与计划进度相比较，并找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。在计划执行中不断如
3、此循环，直至实现既定的工期目标项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。进度控制的对象是项目范围内的工程活动，包括项目图中各个层次的单元，上至整个项目，下至各个工作包，有时直到最低层次的工序。,第二节 房地产项目建设进度控制,二、进度控制的主要任务项目的实施进度，决定于设计所采用的总体规划、外部协作条件、主体工艺流程、设备制造及安装方式、主体建筑结构形式、施工方法等。进度控制的任务，包括方案的科学决策、计划的合理编制和实施的有效控制等方面。方案的科学决策，是实现进度控制的先决条件计划的合理编制，是实现进度控制目标的重要基础有效地实施控制，是实现进度控制的根本保证
4、。事实上绝大多数工程项目都是限于一定的资源，在此基础上采用控制技术合理地安排项目进度。进度控制的主要任务包括：确定房地产项目建设工期及施工中各阶段的进度目标；审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制；定期检查工程建设的实际进度，并与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差；分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。,第二节 房地产项目建设进度控制,三、进度控制的范围1项目的各个组成部分2项目建设的所有工作3影响进度的各项因素4项目的各个参与者,第二节 房地产项目建设进度控制,四、影响进度
5、的因素分析1施工单位的原因2项目业主（项目经理部）的原因3监理单位的原因监理单位在施工中下达不正确的指令，影响施工单位对施工进度计划的有效执行，造成工期拖延。4不可抗力因素自然灾害，如地震、暴雨、洪水等不可抗拒的因素导致歇工，也会延误工期。,第二节 房地产项目建设进度控制,五、进度控制的技术方法目前，建设项目进度控制的常用技术方法和工具主要有进度表控制法和进度控制的曲线比较法等。曲线比较法包括S型曲线比较法、“香蕉”曲线比较法、前锋线比较法、横道图比较法、垂直图比较法、计划评审法、直方图比较法、工作形象进度图比较法、工程量计划与形象进度综合比较法等。,第二节 房地产项目建设进度控制,六、进度拖
6、延的事前防止和事后控制1进度拖延的事前防止在房地产项目建设开始以后，首先要采取日常的进度控制措施，防止可以避免的、人为的进度拖延。 2进度拖延的事后控制,第二节 房地产项目建设进度控制,七、三级进度管理体系1进度管理体系的人员架构2进度管理体系的贯彻途径3三级进度管理体系的工作流程,第三节 房地产项目建设质量控制,一、基本概念质量指反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的坚固、耐久、经济、适用、美观等自然属性和技术性能的综合要求。质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了
7、项目质量符合国家或合同规定的质量标准、规范，所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。,第三节 房地产项目建设质量控制,房地产项目建设质量控制综合指标：项目顺利完成后，建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等；项目结构设计和施工的安全性和可靠性；所使用的材料、设备、工艺、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命；项目的其他方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的可维护性、可检查性等。,第三节 房地产项目建设质量控制,二、质量控制的主要任务质量控制任务主要有对影响质量的各种作业技术和活动制定质量计划和施工组织设计，即确立质量控制计划和质量控制标准，严格地按照已确立的质量目标和
8、施工组织设计实施，并在实施过程中进行连续的检验和评定处理不符合质量目标和施工组织设计的情况，及时采取有效的纠正措施。,第三节 房地产项目建设质量控制,三、建设质量控制的内容（一）项目决策阶段质量控制包括审核项目选址报告、可行性报告和计划任务书等内容。要保证选址合理，符合国家和地区规划，使项目目标和水平具有合理性，并与其投资环境相协调。（二）项目设计阶段的质量控制房地产项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所能达到的质量标准，也决定了项目实施的程序和费用。设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放大、引起更大的失误。因此，必须重视设计阶段的质量控制，严格协调和控制项目设计的各个方面。,第三
9、节 房地产项目建设质量控制,（三）项目施工阶段的质量控制施工单位应对施工质量负责，在此阶段的质量控制不仅要保证项目的各个要素，如材料、设备、工艺等符合规定要求，而且要保证项目整体及各个部分符合项目质量要求，达到项目预定的功能，使整个项目系统能够经济、安全、高效地运行。,第三节 房地产项目建设质量控制,（四）项目竣工验收阶段的质量控制（五）项目运行阶段的质量控制在试运行阶段进行质量跟踪，定期进行系统检查和监测，发现问题并加以解决，同时在运行中通过质量管理保证设备良好运转。,第三节 房地产项目建设质量控制,四、影响质量控制的干扰因素1人为干扰因素包括决策失误、计划不周、指挥不当、控制协调不力、责任
10、不清、行为有误、技术水平差等。人为干扰因素是工程项目中最主要的干扰。2材料干扰因素包括供应不及时，材料的品种、规格、数量、质量等不合乎要求，价格不合理，材料试验出现问题，材料使用不当等。3机械设备干扰因素包括机械选型不当、供应不及时，维修保养不充分导致操作中出现故障，机械使用效率低，更新不及时，取费不合理等。4施工工艺及方案干扰因素,第三节 房地产项目建设质量控制,5环境干扰因素6资金干扰因素资金不按时支付，数量不足、结算时拖欠等，是目前造成建筑市场混乱、影响企业正常运转的主要因素之一。7其它干扰因素如业主或政府新的要求与干预，或设计和计划的不当需要频频修改，或当进度、投资和质量三大目标发生矛
11、盾和冲突，出现工期拖延、投资超支等情况时，都会造成对质量目标的干扰。,第三节 房地产项目建设质量控制,五、质量控制方法、方式和措施（一）质量控制方法1网络技术2目标管理3统计资料分析4专题报告和分析5现场观察,第三节 房地产项目建设质量控制,（二）质量控制方式根据工程特点在工程中主要采用的是日常巡视与重点检查相结合；环节控制与“旁站监理”相结合；实测实量与“抽样试验”相结合；口头要求与“指令性文件”相结合等方式。,第三节 房地产项目建设质量控制,（三）质量控制措施工程监理单位要严格按照建设工程监理规范的要求，实行总监理工程师负责制，根据委托监理合同规定的服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术
12、复杂程度、工程环境等因素有针对性地确定项目监理机构组成，制定监理工程程序，规范监理人员的现场行为，通过组织措施、技术措施、经济措施及合同措施来保证监理工作质量。,第三节 房地产项目建设质量控制,六、项目建设质量保证体系（一）质量控制目标分解和质量控制系统结构把目标系统进行分解，按总目标程度分解，按工艺流程分解，从工序到工步，由部门到个人，形成具体的，清晰的、便于控制操作的单元体以及质量控制系统结构。（二）质量控制规划在监理合同签订以后编制的指导监理机构开展监理工作的纲领性文件，对工程各阶段的质量控制有着明确的规划要求。,第三节 房地产项目建设质量控制,（三）质量控制工作体系包括思想工作体系、组
13、织机构保证体系和质量形成过程的控制体系三部分。（四）质量信息管理系统建立工程质量信息管理系统，及时收集质量信息，实行质量控制与自动控制相结合，充分发挥计算机及控制软件的作用，保证信息的准确性、有效性。,第四节 房地产项目建设成本控制,一、基本概念房地产项目建设成本是指项目开发建设全过程中所花费的全部费用。建设成本是房地产项目建设所发生的成本，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用、管理费用、财务费、税金等。,第四节 房地产项目建设成本控制,二、成本控制的主要任务成本控制的主要任务是通过工程施工、设计变更与新增工程费控制及索赔处理等手段，努力实现实际发生的费用不
14、超过计划投资，包括编制成本计划、审核成本支出、分析成本变化情况、研究成本减少途径和采取成本控制措施等五个方面的任务。前两个方面任务是对成本的静态控制，是较容易实现的，后三个方面任务是对成本的动态控制，是很难实现的，不仅需要研究一般工程项目成本控制的理论和方法，还需要总结特定项目成本控制的经验和数据，才能实现项目管理的动态成本控制。,第四节 房地产项目建设成本控制,三、成本控制的内容房地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个房地产项目需要经过从策划、设计、招标、施工到竣工等阶段。每个阶段的内容不一样，对成本控制的影响程度也不一样，如表6-2，成本控制的方法也会不一样。因此房地产项目
15、建设成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经济上，管理上要系统地采取措施。,第四节 房地产项目建设成本控制,第四节 房地产项目建设成本控制,四、影响成本的因素分析原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当的采用低价政策。工程范围增加，设计修改，功能和建筑质量标准提高，工作量大幅度增加。外部原因，包括来自项目所有者或是上级主管部门的干预、阴雨天气、物价上涨、不可抗力事件发生等。实际管理中出现的问题，包括执行了不恰当的控制程序，费用控制存在问题，产生了预算外开支；成本控制责任不明，实施者对成本没有承担义务，缺少成本方面的限额概念，又没有节约成本的奖励措施；采购了劣质材料，材料消耗增加，浪费严
16、重；周转资金占用量大，财务成本高；合同中存在不利条款，在合同执行中存在缺陷等。,第四节 房地产项目建设成本控制,五、成本控制的措施项目建设成本的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。成本控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把成本控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在项目建设中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益。,第五节 房地产项目建设合同管理,一、基本概念合同管理是指依据合同规定对当事人的权利和义务进行监督管理的过程。合同管理是包括合同前期策划、招投标签订合同、合同审查和分析
17、、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等所有内容的广义上的合同管理。,第五节 房地产项目建设合同管理,二、合同管理的主要任务确定工期、质量、价格三大目标，是合同双方在工程中进行经济合同的依据；规定合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，调节业主与承包商双方责权关系主要手段；履行合同、按合同办事，是工程双方的最高行为准则；建设项目合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目控制；工程双方争执判定以合同作为法律依据，争执的解决办法和解决程序由合同规定；业主通过合同分解和委托项目任务，实现对工程项目目标的监控。,第五节 房地产项目建设合
18、同管理,三、合同管理的主要内容1合同总体策划阶段研究确定影响整个房地产项目建设、整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。,第五节 房地产项目建设合同管理,2合同的形成阶段对招标文件、合同风险、投标文件等分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题。3合同执行阶段合同分析与解释4合同实施阶段合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。,第五节 房地产项目建设合同管理,四、合同管理的措施对于一个房地产项目开发建设，往往存在着几十甚至上百家的
19、施工单位或供货商，其对应的合同结构非常复杂，不同合同之间存在着复杂的内在逻辑联系，每个合同又具有合同策划、合同签订、实施控制、合同变更、索赔管理、合同后评价等不同过程。,第六节 房地产项目建设安全管理,一、基本概念房地产项目建设安全管理，是对建设项目从勘察设计到竣工验收全过程的安全工作进行策划、组织、指挥、协调、监督控制和改进的一系列管理活动，目的在于保证建设工程的安全和建筑工人的人身安全。,第六节 房地产项目建设安全管理,二、安全管理的基本内容1依据项目设计文件、施工作业规程、有关行业和部门的法规、规程及合同文件，结合现场作业条件，检查项目设计和施工的有关技术文件、施工顺序、施工工艺、施工管
20、理及施工人员素质等，发现问题及时向设计单位、监理单位、承包商提出口头或书面意见。2当发现违反安全保护方面的有关规定，且出现严重后果时，要及时提出书面通知，警告以至勒令停工等。3当安全保护与施工进度发生矛盾时，应贯彻安全第一的原则，由项目经理负责做出调整项目进度的决定。4项目经理部有关成员要参加有关的各种安全保护的分析与追查责任会议。5分清事故责任，正确处理。若是由于有关当事人的责任所造成的损失和罚款，要由责任方负经济赔偿责任，不能列入建设投资。如事故属于合同所规定的非人力所能预见和不可抗力等非责任事故，经调查认定，并按有关合同规定，单独支付发生的相关费用。,第六节 房地产项目建设安全管理,三、
21、安全隐患辩识危险源辩识是利用科学方法对生产过程中的危险因素的性质、构成要素、触发因素、危险程度和后果进行分析和研究，并作出科学判断，为控制由危险源引起的安全事故提供必要的、可靠的依据。,第六节 房地产项目建设安全管理,（一） 危险源辩识的途径1危险单元的划分在危险源的辩识中，首先应了解危险源所在的系统，既危险源所在的生产区域和场所。危险单元的划分是危险源辩识的基础工作，为危险源辩识、分析和预控创造条件。,第六节 房地产项目建设安全管理,2危险源的类型在建筑生产领域危险源是以多种多样的形式存在的，危险源导致事故可归结为能量的意外释放或有害物质的泄漏。根据危险源在事故发生发展中的作用把危险源分为两
22、大类，即固有危险源（第一类危险源）和人为危险源（第二类危险源）。,第六节 房地产项目建设安全管理,（二）危险源辩识途径在确定了危险单元后就可辩识具体的危险源，一般来说可从两方面着手：1根据系统内已发生的安全事故，查找触发因素（安全隐患），然后找危险源。2预测系统内可能发生的安全事故，查找触发因素（安全隐患），然后找危险源。通过查出的现实存在的危险源与辩识潜在的危险源，将危险源综合汇总归纳后，得出危险单元后内全部的危险源。,第六节 房地产项目建设安全管理,四、安全事故发生常见原因1工人缺乏安全基本知识，不能够判断出己经存在的不安全条件。 2工人明知存在不安全的条件还是继续进行工作。 3忽视了施工
23、工作环境的内在危险而产生了不安全的行为。,第六节 房地产项目建设安全管理,五、安全管理的措施1在设计上全面细致的考虑安全因素。在项目的设计阶段，就要注意安全方面的设计；在施工组织设计阶段，选择有安全防护措施的方案。2采用新技术、新装备加强施工安全防护，排除施工现场存在的危害和危害因素。3制定严密的施工安全组织措施和安全纪律。4严格按照施工规范和施工安全操作规程施工。5加强直接进入施工现场的工作人员的安全防护措施。6在险要地段或工点，设置安全预警系统和监测系统。7加强安全教育培训，增强员工的安全意识，树立安全第一的思想。8健全各项安全检查制度，推行安全施工责任制。9建立应对突发事件的应急系统，如
24、救护系统、消防系统等。10采取经济手段，即安全抵押、风险金、伤亡赔偿、工伤保险、事故罚款等。,第七节 房地产项目组织协调,一、项目建设过程中的冲突分析（一）项目冲突的涵义项目协调管理，首先要从项目冲突着手。在项目环境中，冲突是不可避免的，是项目组织结构的必然产物，是项目的存在方式。项目冲突通常作为一种冲突性目标的结果在项目组织的任何层次都会发生，团队成员在实施个人和集体角色时，就要面对争议、争论、反对和智力斗争的环境。,第七节 房地产项目组织协调,（二）项目冲突的起因1项目四大目标方面2项目计划与工作内容方面3项目组织方面4项目成员及团队方面5技术方面问题6资源分配方面7优先权问题8管理程序方
25、面,第七节 房地产项目组织协调,二、冲突对项目建设的影响冲突是客观的，冲突的利弊两面性依赖于是否具备一个合适的冲突管理机制。传统的观念是害怕冲突，力争避免冲突，消灭冲突现代的观念认为冲突是不可避免的，只要有人群的地方，就可能存在着冲突。,第七节 房地产项目组织协调,冲突得不到及时处理就会对项目产生影响每个群体均把与之冲突的群体视为对立的一方，敌意会逐渐增加认识上产生偏见，只看到本群体的优点和力量而看不到的缺点，对另一群体则只看到缺点和薄弱之处，而看不到优点由于对另一群体的敌意逐渐增加，交流和信息沟通减少，结果使偏见难于纠正在处理问题时，双方都会指责对方的发言，而只注意听支持自己意见的发言。根据
26、现代行为学家的观点，冲突对组织运行的影响有正反两个方面，正面的影响是冲突可以提高组织的运行效率，反面则是阻碍工作进程,第七节 房地产项目组织协调,三、项目组织协调1项目协调项目实施过程中，仅仅对参与者行为进行控制是不够的，还应协调各个成员之间的关系，化解实施过程中的冲突。项目协调是指项目管理者为实现项目的特定目标，对项目内外各有关部门和活动进行调节，调动相关组织的力量，使之密切配合、步调一致，形成最大的合力，以提高其组织效率的综合管理过程。项目组织协调是指以一定的组织形式、手段和方法，对项目实施过程中的各种关系进行疏通，对产生的干扰和障碍予以排除的过程。,第七节 房地产项目组织协调,2项目协调
27、的范围和内容项目协调的范围和内容有项目内部关系协调、项目外部的协调和实施过程中各阶段的协调等多个方面。（1）项目内部关系协调。 （2）项目外部的协调。 （3）项目实施过程中的协调。,第七节 房地产项目组织协调,3协调的作用项目实施过程中的各种冲突、项目组织及参与者个体非理性的行为需要协调。冲突是项目不和谐、不协调的根本原因，要解决冲突，处理好这些关系，就需要协调。协调是管理的重要职能，其目的就是通过协商和沟通，取得一致，齐心协力，保证项目目标的实现。无论内部或外部的协调，都是非常重要的，有学者称协调为管理的本质。协调可使矛盾着的各个方面居于统一体中，解决它们的界面问题，解决它们之间的不一致和矛盾，使系统结构均衡，使项目实施和运行过程顺利。,第七节 房地产项目组织协调,4项目协调系统模型从理论上讲，协调工作并不十分复杂，只要在建设过程中能严格按照规章和规范要求做好每一项工作，就有可能不会出现上面所说的矛盾，至少会大大减少冲突发生的概率。但在实际工作中，由于上述人为的、技术上、管理上的因素，各专业之间存在的问题和矛盾是非常突出的。特别是施工过程中的协调工作，牵涉面广且又十分复杂。只有加强对各个层次、各任务组、各参与单位、全体参与者关系的协调，加强对各方面工作的协调，才有可能把各种冲突、隐患处理在萌芽状态。,
