刍议地价与房价二者的关系.doc

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1、1刍议地价与房价二者的关系作者简介:邓俊涛,男。现年 37,汉,蓬安县地价中心。 摘要:随着生活水平的不断提高,社会节奏的加快,房价地价与房价问题也成为关系到国计民生的大事,老百姓有房可居,才能真正的维持社会稳定的根本。本文将从需求与供给角度分析了地价与房价之间的关系,并进一步指出了两者是相互影响的,并为政府的宏观调控房地产市场提出更多的要求。 关键词:地价;房价;关系一、地价与房价概述 “工欲善其事,必先利其器” 。为了弄清楚地价与房价之间的关系,先来了解下地价与房价的含义,为下文的研究做好铺垫。 地价广义上理解为购买某个地块单位面积的价格,狭义上是指地租,对某个地块单位面积所需要承担的租金

2、的租赁。依据我国土地法有明文规定,商业建筑用地租赁期限是 40 年,民用住宅土地租赁期限是 50年1 。房价也就是某套住宅面积的购买价格。依据我国物权法得知,购买者会享有房屋的转让权在内所有权。当购房者期限到了只需补缴新的续期租金,就依然可拥有房屋所有权。 因而土地使用期限的定数和住宅使用期限的变数,也就是地价与房价之间有着复杂的关系,现阶段有三种分歧观点备受关注:第一种,地价决定房价,原因在于政府运用的挂牌出让、招标拍卖方式引发地价狂涨让房价也“水涨船高” 2 ;第二种,房价上涨引发地价上涨,原因在2于“物以稀为贵” ,房地产需求大的土地需求大,造成房价上涨随之地价上涨;第三种,地价与房价相

3、互影响,原因在于两者的关系是互为循环的变化着,相互作用的结果。 二、地价与房价的关系 为了探究地价与房价的关系,可以为从需求与供给角度,及二者之间的影响逐步的分析,具体如下: (一)需求角度上的关系 地价与房价实际上都是一种产权价格,且受到供求关系的作用,由于在土地上对产出物有所需求也就引发了对土地的需求,这里以“玉米法律悖论”进行相应阐释。此理论认为,玉米价格高了会引起地价高,玉米相关法律使得玉米价格高涨,刺激了国内对玉米的生产与土地种植的需求,但是土地是有限的,因而为了满足对玉米的需求,地主们就会使地价上升,换句话就是玉米价格高造成了地价高的结果3 。将此理论运用到房地产市场得出:房价高涨

4、大大刺激了土地需求,也就引起地价上涨。有所区别的是,各个城市对房地产的需求是各不相同的,也就使得各地地价有所差异。例如:A、B 两地对房产需求量不同,假设 A 地大于 B 地土地需求量,导致 A 地房价比 B 地房价高,不同地区会受到市场调节的影响,通过房价差异也能映射出地价的差异。如图 1 所示,因而,就需求角度而言,地价可看作是一种不同需求的价格,在同一时间为前提,地价高与房价高存在着结果的关系。 (二)供给角度上的关系 1.地价是导致房价上涨的因素之一 3众所周知,在房地产市场中,可以将房地产看作一种商品,房价就是需求与供给兼有的价格,若市场上房地产业过多,达到饱和,势必得削弱供给量价格

5、也随之下降。先凭借地价的发展到一定阶段才形成的房价。一般而言,一处房地产的开发是复杂的,开发商要想站稳脚跟就得先取得土地使用权,再通过建设房屋,最终形成房地产的价格,此价格会远远高于成本价格。因而得出,地价在上涨后会推动房价随之上涨,需要注意的是,此时的增量房地产与此时的地价没有在一个时点上,而是在循序渐进中经历了一个建设周期才打到的,也就是说,房价的其中一项成本就是地价,一旦受到市场影响地价上涨势必会导致房价上涨。 2.房市过热,地价对房价的约束力缺乏 房地产作为一种商品,房价会在开发商成本与供求关系作用下发生变化,而地价变化不一定会引起房价改变。若是房地产市场中供求关系有所变动,有了卖方市

6、场,对开发商是大大有利能赚取超额利润,利润持续升高,地价对房价的约束力荡然无存,此时的房价是市场支配而与成本无关4 。另一方面来说, “商场如战场”房地产市场是竞争异常残酷的,由于信息的时滞性,会引发供求关系失衡。商人的本质就是追求利润最大化,因而房地产商为了挣得更多利利润就会使地价摆脱束缚,出现两种局面:第一种,地价相同卖出的房价大相径庭。在市场需求驱动下行情上涨厉害,使得地价与成本相同的房屋的销售价格却是有天壤之别,很多城市中房价超速浮动就是例子。第二种,地价不同却卖出相同价格,虽然获地的情况与时间各不相同,市场上各个楼盘地价也是有高有低,但是相似的房价却是会扩散在类似的市场与时间内,造成

7、地价4不同却也卖出相同房价。原因在于房屋销售价格是经过市场调研总结出的规律,市场需求对房价是主动作用,因而,房价的重要一部分就是地价,地价与房价会有一定影响,但并非主导性。 (三)二者相互的影响 1.地价对房价的影响 理论上说,开发商成本中,地价从属于房价,地价变化势必影响房价变化,然而,实际运算结果却得出,地价一般变化不大,房价却是不断变化,短期内地价对房价有一定影响,长期内,地价对房价无影响。原因在于:现阶段地价对房价预期影响比过去影响要大。当前地价上涨,是将来房价上涨的预期,开发商会减少住房供给,消费者就会立刻购买,市场上信息有局限性,在需求增加供给减少之下,影响也会产生不同变化。住房政

8、策也对房价有所影响,其目标是维持房地产行业稳步增长和让人们都有房可住。后者希望人们多购买住房,能抬高房价,前者则是政府出台各种政策宏观掌控,也造成了短时间内预期的变动范围扩大。开发商进行土地储备,政府不鼓励开发商扩充储备土地,当地价上涨,短期内房价会达到上涨的预期,开发商的土地与政府政策产生相同效果,也就使得房价影响扩大,依附于地价的变化,长期内,开发商遵循土地政策进行土地开发与出售,也会缓解或抵消地价变化对房价的影响。 2.房价对地价的影响 众所周知,地价容易受到市场竞争、出让方式、开发商“地价”影响,房价也有所变化。低价公式为:预期收益-最低利润-除土地外的开发成本=低价5 ,此公式中左边

9、后两项不变,低价是由预期收益决定,5当前的房价对地价直接作用,这也符合 Granger 检验结果。在开发成本变化了,在垄断竞争市场前提下,政府出让地价与完全竞争中开发商最高价之间就是土地成交价格,竞争越激烈,价格也与低价接近,利润小了房价变化对开发商预期收益有所影响,随之,地价受到房价的影响减弱。此外,政府推行严格的土地政策,增加了土地存储量使得成本提高,引发地价上涨,总而言之,统计检验的结果得出:短期内地价与房价影响不明显,地价变动不大。 三、结语 一个地方的房价与地价都离不开当前的价格与政策的影响,人们都想有房住的需求能决定房价高低,从而也影响到地价变化。以拍卖方式进行地价,是由未来开发商

10、预期和当前房价决定的。房价与预期上涨随之带动地价上涨,反之则下降。地价是房价组成的一部分,因而两者的影响显而易见。在市场经济条件下,政府也要采取相应措施加以干预,严厉打击投机需求,利率、税收等可作为辅助手段,维持地价与房价的稳定与发展。(作者单位:蓬安县地价中心) 参考文献 1方毅,赵杨,高丹等.中国房价与地价的关系研究J.统计与信息论坛,2009,24(6):83-88. 2高藕叶,窦艳杰.地价与房价互动关系实证研究J.房地产导刊,2013,(1):8-9,11. 3时鹏,余劲.货币供应量、地价与房价关系的再检验以陕西为例J.西北农林科技大学学报(社会科学版),2012,12(6):124-129. 64袁广新.基于地价与房价关系的经济学分析J.中国外资(上半月),2012,(4):41. 5朱丹.地价与房价的关系不同观点分析J.商情,2012,(30):58. 6陈会广,刘忠原.中国普通住宅房价与地价关系的理论及实证研究J.资源科学,2011,33(5):856-862.

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