1、1房产开发各阶段成本控制探讨摘要：根据房产开发项目成本形成的主要阶段，探讨房产开发项目成本管理控制要点。 关键词：房产开发 成本管控 目前房地产行业的竞争激烈，调控政策的影响致使房价上涨难度大，房地产行业的利润回到社会正常水平，房地产行业的管理正在由粗放式管理向精细化管理过渡，开发成本的控制越来越精细，从决策、设计、招标、施工、竣工结算一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，要想做好成本控制，就要建立全过程、全员参与和全方位控制的成本管理体系，根据项目的不同阶段对成本进行严格管控。 一、投资决策阶段 投资决策阶段是项目开发成败最关键的阶段，在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。 抽
2、调经验丰富的专业人员组建项目管理团队，成本控制人员参与投资决策的具体工作，对市场和经济形势、工程造价、政府费税、贷款利率、风险、投资估算等做出充分的了解、分析和判断。 成本控制人员对成本进行详细的分析： （1）土地开发成本约占总成本的 20-30%：主要含土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费、城市配套费等，与政府协商时充分利用政策优势，对成本进行充分估计。 2（2）前期工程费用约占总成本的 3%左右，但各地实际差异很大，应注意同相关部门协调。临建设施应结合实际状况，充分发挥临建设施的相对永久性，降低开发成本。 （3）建安工程费用一般占总成本的 45-55%，因地域差异也有一定差别。应充分分析
3、项目所在区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况；调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析，合理科学地确定项目的建安成本指标；对设计方案的开发成本进行分析优化，确定产品定位。 （4）管网、配套设施、园林环境工程费用一般为总成本的 9-11%。成本控制的重点是对市政配套设施进行了解、分析，做好估算；在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业运营打好基础。 （5）费税分析 管理费：一般为销售收入的 2-3%； 销售费用：一般为销售收入的 2-3%； 财务费用：对财务费用做好充分估计，资金使用
4、成本对最终利润有较大影响，正确运用资本杠杆作用，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。 税金：根据政府有关规定估算，争取获得政府支持，减免部分税费。（6）不可预见费及风险分析：根据项目的复杂程度，一般为除去土地开发费用外的直接成本的 3-5%。 3二、设计阶段 设计阶段成本控制是房地产项目成本控制十分重要的阶段，该阶段对项目开发成本的影响在 70%-80%， ，成本管理控制人员必须与设计人员进行密切沟通，高度配合。在本阶段要避免：一不计成本地追求设计效果；二成本不合理导致品质丧失。 （1）通过设计招标或者方案优选，优选合格的设计单位进行合作； （2）加强对设计单位的管理与协调，使设计人员充分
5、掌握项目设计理念和要求； （3）按照批准的设计任务书及投资估算，严格要求设计人员采用限额设计； （4）加强设计合同管理，通过合同条款明确对设计人员的成本控制责任及要求，明确设计阶段成本控制的管理重要性； （5）完善房产公司内部设计标准，坚持设计全过程优化；在完成设计图后，房产项目成本控制人员要组织专业人员进行审核，对各种造价指标影响较大的专业进行专项审核，如：混凝土含量、钢筋含量、门窗比例、基础形式、平面布置、外墙系数、细部节点的做法、结构形式、剪力墙的数量、长度、厚度的确定等； （6）成本控制人员结合以往设计管理经验，注重对施工实施阶段易造成成本突破的地方进行成本强化和明确，充分处理好质量与
6、造价的关系； （7）成本控制人员在设计审核时，要充分审核各专业的有效配合及完整性，要控制建筑、结构、水电等各专业的成本； 4（9）根据项目土地出让合同约定的指标，合理把控设计内容，充分利用发容积率，把项目地块的有效资源充分发挥出来，在成本可控的前提下，提高项目地块利用率； 三、招标阶段成本控制 在项目招标阶段，成本控制人员与工程管理人员充分沟通，做好招标方案和招标计划，对项目分期建设节点及内容进行研究，合理划分标段。本阶段成本控制重点主要有： 标段及招标内容的确定；招标方式的选择；优选造价咨询公司编制标的，采用工程量清单进行造价控制；采用标准合同文本，对合同的严密性及可操作性进行研究，对设计变
7、更、现场签证的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。 四、决算阶段的成本控制 竣工决算是项目开发成本控制的最后一个环节，本阶段的重要工作是：充分按照合同约定进行工程价款结算；严控工程设计变更及零星工程的结算管理；与工程管理人员充分结合，对竣工决算资料进行审查，确保所提供的竣工决算资料真实、准确；优选造价咨询单位进行竣工决算的编制，在合同中对竣工结算送审金额进行专项约定，审减金额超出 3%时，审减费用由施工单位承担；同时充分发挥房产项目成本控制人员的优势，与专业造价咨询单位进行结合，对造价编制结果进行互审，约定审计责任，防止造价咨询单位与施工单位串通，损害公司利益。 五、结束语 5房地产开发成本控制应采用全过程、全方位、全员参与的控制方式，是一动态的管理过程，项目成本控制人员应充分调动各参与方，强化经济意识，加强成本控制理念，合同分工，明确各方责权利，在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及竣工决算阶段加强成本控制，确保项目开发经济效益。
