1、1房地产行业纳入“营改增”试点改革探讨摘 要：随着国家对房地产调控的不断深入，有关对房地产税制进行改革的呼声也越来越高，呼吁将房地产行业纳入“营业税改增值税”（简称“营改增” ）试点，通过对试点改革，进一步简化房地产税制，消除重复征税影响，强化税收调节的功能，直接加强政府对房地产调控的传导效应，逐步优化房地产行业投资，真正朝优化产业结构方向发展。 关键词：房地产 营业税 增值税 营改增 1.我国房地产税制现状 目前我国房地产税制现状主要有三个特点：一是税种纷繁而复杂；房地产从开发、销售、保有、交易等各个环节涉及到的税几乎涵盖了我们国家大部分的税种，达十余种，主要有：营业税、企业所得税、土地增值
2、税、房产税、契税、城建税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税等。二是税负重，重复征；自 1994 年财税体制改革以来，我们已初步建立了房地产税收体系，但我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度，从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，由于营业税没有抵扣机制，这种双重价内税实际上是加重了房地产行业的税负。三是中央和地方税收分享比例不协调；房地产涉及最主要的几大税种，营业税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税均为地方独享税，只有企业所得税、个人所得税是中央和地方共享税，房地产形成各项税收对地方财政收入而言举足轻重，直接影响着地2方政府对房地产行业实施调控的相关决策
3、。 因此，鉴于我们当前纷繁复杂的房地产税收制度，我们有必要因地制宜，因时制宜的对房地产税收制度进行深入改革，有效的发挥税收调节功能，建立起现代房地产税收制度，构建房地产持续、健康发展的长效机制。当然这之间还有很长一段路要走，因此我们探讨是否可以考虑将房地产行业纳入“营改增”范围，作为房地产税制改革的破冰之旅。 2.房地产行业“营改增”的作用和意义 2.1 有利于简化房地产税制，降低房产综合税负，促进房价合理回归 目前很多房产项目的税收普遍已超越土地成本，有的甚至已超越开发成本，成为房地产项目的第一大成本，而房地产开发商势必将较重的税负向最终消费者转嫁，这也是造成房价高企不下的主要原因之一。无论
4、对房产开发商来说，还是对广大的购房者而言，税收成本都是影响房价的重要因素。因此针对房地产行业纷繁复杂且税负重的现行税制，迫切需要对其进行简化和梳理，可以通过“营改增”作为切入点，推进房地产“营改增”改革，降低房地产开发、销售、交易等各环节税负，有利于降低房价水平，促进房价合理回归。 2.2 有利于完善增值税链条，消除重复征税影响 我国增值税制度的改革进程，从某种意义上而言，就是增值税链条不断完善的过程。如果将钢筋、水泥、建材设备等看成是房地产的原材料，房子是终端的产成品，也是一个大型的耐用消费品，那么房地产开发过程就好比一个大型制造企业的生产流程，增值税链条在这一环节一样是可以链接起来的。目前
5、房地产是缴纳营业税和土地增值税，是不允3许抵扣任何原材料和设备的进项税，导致增值税链条中的重要一环在此被中断。因此对房地产行业实行“营改增” ，有利于完善增值税整个链条，使其链条机制完整运行，使增值税由生产型向消费型进一步转变，基本消除了重复征税带来的影响。此外，更深层次影响在于随着房地产业“营改增”后，与房地产产业联系紧密的各产业也会加紧推进营业税改增值税，一定程度上也降低了这些产业的税负，有利于减轻社会整体通胀压力。 2.3 有利于促进社会各产业的分工与协作，提高社会经济运行效率 从长远来看，房地产“营改增”后可以激活相关关产业朝着更加专业化的方向发展，引导产业投资科学理性发展，促进社会分
6、工与协作，从总体上提高市场经济运行效率，而经济运行效率的提高，则可以促进社会总体物价水平的降低，反过来又可促进房地产市场健康、理性发展。2.4 有利于加强税收管理和税源监控，堵塞税源漏洞 增值税的管理目前是我国税制管理体系中较为严格的税种，增值税管理水平要远高于营业税等税种，而房地产行业涉及上下游产业非常多，税种多且繁琐，通过房地产行业“营改增”后，使增值税链条连接起来，实行严格的增值税“以票控税”制度，有助于税收环环相扣，加强了税收管理，减少税收征管漏洞。 2.5 有利于建立健全符合科学发展的财税制度，推动各级政府进行税制改革 房地产行业“营改增”后势必对原有的分税制格局提出新的改革要4求，
7、对政府间收入分配格局造成影响，并产生倒逼机制，促进地方税制深化改革，特别是房产税制度改革，推动各级政府进一步完善税制，建立健全有利于科学发展的财税制度。 2.6 有利于中央政府加强对房地产市场的宏观调控 增值税是国税，将房地产业的营业税改征增值税后，可以加强中央政府对房地产的调控力度，坚定不移地执行中央有关房产宏观调控的相关税收政策，增强调控措施的传导效应，遏制房价不断疯狂上扬的态势。3.推进房地产行业“营改增”的建议 房地产是涉及二、三产业最多的行业之一，牵涉面很广，因此我们推进房地产行业“营改增”时需要“整体规划、稳步推进、统筹协调、平稳过渡” ，具体有以下几点建议： 3.1 拿出更大的改
8、革决心，对原有的分税制度进行更好的优化改革； 只有进一步改革和优化分税制，科学测算因“营改增”而导致地方财政收入减少的规模，考虑适当提高地方政府的税收分成比例，中央比例下调，地方比例上升，在缓解地方财政压力的同时，协调好中央与地方的收入分配利益，取得地方政府对房地产“营改增”的最大支持。 3.2 在对房地产“营改增”的同时通盘考虑对房地产其他税种一并改革 以房地产“营改增”作为切入点，对房地产行业涉及到的各项税收进行梳理，简化现行税制，优化现行税制不合理的部分，使其适应当前房地产市场的发展现状。 53.3 出台过渡性的财政扶持政策，加快推进房地产行业“营改增”进程； 对于房地产“营改增”涉及到的相关行业影响大的要同时出台过渡性的财政扶持政策，保证改革的前提是不影响当前企业税负，不给企业形成新的税收负担，进而加快推进房地产行业“营改增”进程。 4.结论 当前，我国正处于加快转变经济发展方式的攻坚时期，推进房地产行业“营改增”改革是一个复杂的系统工程，既要统一设计税制改革方案和相关配套改革措施，又要通盘考虑改革的具体事项，还要充分兼顾改革前后税制和征管变迁，实现房地产税制转换的平稳过渡。我们对此一定要树立信心，冷静处理，抓住房地产业“营改增”的机遇，使其能够真正为我国房地产业带来新的生机和活力。 参考文献： 1陈华.“营改增”何时扩至房地产行业.中国房地产报，2012 年 8月
