1、1房奴贷款不怕 还款有方“看似不起眼的差额放在全国就成为银行业的巨额不当获利，以央行公布的 2012年个人购房贷款余额 8万亿元计算，不当获利可能超百亿元。 ”此话出自合肥一个普通房奴张先生之口。原来经张先生还了两年房贷后发现，银行房贷计息方式误差将导致他 20年多还数千元。张先生闲来无事的计算，无疑触碰了全国房奴本已紧绷的神经。不是房奴就不能体会到当他们听到多还数千元时的愤怒。很多人自然会想到多年前发生在移动公司类似的案例。 蹊跷的额外付款 2012 年北京一用户用自己一个月的通话详单控诉北京移动，要求移动按照一个月的实际通话总时长收取费用，并返还每次按分钟计算而多收的费用。我们每个人在一天
2、的通话中必然会遇到通话也许只有几秒，但被按分收费的情况，然而并没有人太多的在意这几秒的资费，但是在额外的这几秒中我们没有享受到任何服务， 张先生用公积金的方式向银行贷款 25万元，约定 20年还清，还款方式为等额本息还款，每月需还款 1581.62元。以张先生为例计算，他所偿还的银行贷款是按照实际有效年利率 0.04594计算，而其大于中国人民银行公布的个人住房贷款利率约定的 0.045，看似细微的差别，一旦乘以总贷款数额和长达 240个月的还款期数，他将多支付近 5000元给银行，或者说相当于借款为 252250元，比实际借款多 0.9% 。当然，张先2生并非特例，所有贷款户都在自己没有意识
3、的情况下多还了利息。对于今年按照 120%商贷利率借款 30年的人来说，相当于多借款 2.9%。看到这样确凿数字的分析，相信为自己捏了把冷汗的不仅仅是房贷客户，此外还有那些“车奴” 。 银行的苦衷 在众多银行贷款客户高呼抗议的同时，银行方面也表达了自己的“委屈” 。的确，住房贷款的还款计算方法：“月利率=年利率/12”是由人民银行统一规定，各家银行都只是执行罢了。客户认为还款计算方法不合理，应该向人民银行反应。一位银行的工作人员反映“现在手工真不会算了，全是按公式直接输入电脑算出来的。 ”另外，现在房贷有两种还款方法，一种是“等额本金”还款法，另外一种是“等额本息”还款法。目前绝大多数客户选择
4、的都是等额本息还款法， “这种还款法一开始还的本金少，利息平摊到每个月中去的。而一旦客户提前还贷，你占用的资金所产生的利息其实平摊到后面去了，所以客户其实少交利息了，原来客户提前还贷还要求补上这块息差的，但是现在客户提前还贷都不补息差了。 ”这样看来，似乎银行也成了“受害者。 ”. “等额本金”与“等额本息”两种还款法的区别就如每年需要偿还的利息是 1200元，采用每月偿还 100块钱的方式还钱，还是到了年底一次性偿还 1200元对于贷款用户与银行有不同的意义。如果像张先生采用等额本息还款，就会在每月的 100元还款中，在银行产生二次利息，即“利息的利息。 ”显然，这部分钱，被银行吞掉了。而张
5、先生想要的合理的月利率计算时，也就是应该考虑到这个“利息的利息” 。 3既然“等额本息”还款要额外奉献利息给银行，很多用户就想到为什么不用“等额本金”来偿还贷款呢。这样，我们就可以在银行定期存款一年，不仅方便的一次性还款，还可以在避免支付“利息的利息”的同时获得较高的定期一年的利息。但是有贷款的用户都知道，普通市民很难向银行争取到每年年底一次性偿还当年贷款，必须按月还贷款。银行人士表示目前只要是超过 1年期以上的贷款，只能每月偿还本息，不能每年底才还本息， “这也是出于风险控制的需要。 ” 还款有方 也许你不知道，如果说贷款是一道百米跨栏，那么“还款方式”就是帮你扫清所有障碍的利器，可以助你更
6、快达到终点。正确的还款方式也许会为你节省下数万元。尽管房贷首付相差无几、贷款利率统一执行，但事实上诸多银行为了吸引贷款都看好了“还款方式”这一诱饵，以此来吸引客户。 没有省不下来的还款，只有不会精打细算的客户。不同还贷方式的贷款利息有很大的差异，在此金融理财就帮助广大客户研究一些更加省钱的还款方式。大多数房贷客户选择等额本息还款法，每月均摊贷款本金和总利息，各月还款金额相同。但是我们已经从张先生的计算中看到了它的弊端。对于那些有着稳定收入，而自己的支出又能控制良好的客户而言，不妨考虑“双周供还款” 。即将原等额本息月供对半分开加快还款，还款者可以在基本不增加还款压力的情况下，以较短的时间提前偿
7、还贷款本息，从而减少利息支出。同时如果有额外收入来源，还可以通过小额提前还款来节省利息。 4另外， “分阶段还款” 也是个不错的选择。这种方式就是将还款期限切分为不同部分，然后可以根据自己的经济偿还能力和长期的资金规划，在每个划款阶段内偿还对自己更有利的金额。只要设计精准科学，节省利息支出自然都是题中应有之义。这样的还款方式显然与“双周供还款”不同，因为不同阶段内还款金额不同，因此这种方式更适用于创业之初收支尚不稳定的年轻人，可根据自己波动的经济情况适当调节还款，在资金使用上从而更加灵活。但是合理安排还贷的“松” “紧”固然好，前提是对于自己收支波动仍然需要有预先的估算，这样才能在自己的掌控中
8、去偿还贷款。 听到“气球贷” ，很多人都觉得陌生。其实就是指选择一个较短的贷款期限（3 年或 5年） ，但以较长的期限（如 10年、20 年或 30年）来计算月供，剩余本金到期一次偿还。以 30万元 20年按揭为例，客户可以申请 5年的气球贷，则可按照相对 20年利率（6.66%）较低的 5年期贷款利率 6.58%来计算还款，前 5年每月的还款金额为 2250.87元，到“气球贷”末期一次性归还本金 257929元。5 年共还利息 92144.5元。就好比吹气球一样，前期对气球的鼓吹都是省力、不显著的，会在最后突然形成。相当于将本文前面讲到的“等额本息”与“等额本金”相结合的一种还款方式。因为很多客户也许会在晚些时候内获得较多的钱，例如过不久要换房，卖房得到的钱自然就会一次性把剩余贷款还掉。此外同样适合前期少还，末期爆发式还款的还有“缓时还款。 ”即在合同约定的时期内，客户只需每月支付利息，还不用归还本金。等约定的宽限期结束后，再按等额本息方式还本付息。这样两种方式都可以缓解贷款人前5期的资金压力，对于一时手头紧张的人而言的确是不错的选择。 如此看来尽管在贷款中的确存在不少不合理之处，但是贷款不怕，只要还款有方，就能为自己省下不少钱。
