1、1房地产信托行业概述及展望摘要：分析了我国房地产开发企业融资渠道，得出在银行信贷紧缩的背景下信托成为了房地产开发企业融资的重要补充形式的结论；探讨近年来房地产信托行业兴衰的核心原因并做出了 2013 年行业将温和复苏的判断。 关键词：融资结构 房地产信托 展望 一、我国房地产开发企业融资渠道浅析 房地产开发企业资金主要来自国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金四大途径。 1、银行信贷是主要来源，信托融资是重要补充形式 国内房地产开发企业资金来源结构上呈现三足鼎立局势，其他资金来源、自筹资金和国内贷款占据了资金来源总量的 99%。 尽管 2012 年国内贷款仅占资金来源总量的 15%，不过如果我
2、们进一步分析国内房地产企业的运行模式，不难发现银行信贷仍是房地产开发企业资金的最大来源，主要理由有：1、其他资金来源中约有 80%以上来自房屋销售（预售）定金及预收款，而他们当中大约又有 60%70%来自银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭款。2、自筹资金中，企业自有资金约占 50%，剩余 50%一般是房屋承建单位、材料供应商、或其他建筑施工企业的工程垫款，而这些资金也有很大部分来自银行的建筑业贷款。 2近年来，银行信贷在宏观审慎的政策框架之下日渐谨慎，证监会也暂停了房地产企业在资本市场的再融资，输血功能严重受损，信托日渐成为房地产开发企业融资的重要补充形式。根据中国信托业协会数据，2
3、012 年新增房地产信托金额 3163 亿，占房地产开发企业融资来源总量的3.28%。 2、地产调控使得企业不得不更加依赖自筹资金渠道融资 自 2010 年 4 月起，国家开始对房地产行业实施严厉的宏观调控，使得银行对房地产市场信贷收紧（包括开发贷、按揭贷款等） ，地产企业不得不更多地通过自身手段筹集资金。20092012 年，国内贷款和其他资金来源占房地产开发企业资金来源的比例分别下降 4.35 和 4.66 个百分点，自筹资金占比则上升了 9.43 个百分点。 3、不同企业融资环境分化严重 地产调控以来，银行的开发贷款是一年比一年难贷，以前银行贷款在开发商的资金来源中占比在 20%左右，目
4、前仅有 15%左右。虽然地产商的总体融资环境不佳，但是不同企业间分化严重，大企业（尤其是国企央企）的融资能力及成本显著优于中小型企业，主要原因在于：1、发放贷款时，银行首先考虑的是安全问题，他们主要根据公司的资信情况、项目的好坏、担保母公司的实力等来综合评估是否发放贷款，因此大公司相对比较容易获得贷款。2、大企业（尤其是国企央企）与地方政府及银行的关系良好，更容易拿到贷款，有些甚至能够获得国开行贷款。3、大企业，尤其是注册地在境外的港股上市企业，可以通过海外市场融资。4、对于既没有央企、国企背景，也没有在港上市的中小开发商来说，银3行贷款和海外融资都是可望而不可求的“美梦” ，他们中的大部分只
5、能采用成本高昂的信托和私募进行融资。 量化来看，对于大型房企，银行开发贷成本为 7%9%，信托融资成本为 7%12%，海外融资成本为 4%10%，成本相对较低；反之，对于中小型房企，信托和四大资产管理公司融资成本为 15%20%，私募融资成本则超过 25%。 二、房地产信托业发展 1、房地产信托业的兴起（2010.42011.6） 2010 年 4 月国家进行房地产调控，房地产开发资金来源中开发贷受限，销售回款放缓，地产商更多需要依赖自筹资金。因此，房地产信托深受追捧，发行款数、募集规模均呈现爆发式增长。2011 年国内共发行1060 款房地产信托产品（集合类） ，同比增长 76.08%，规模
6、达 3705 亿，同比增长 29.35%。 对于房地产企业来说，国内信贷收缩以及资本市场再融资暂停，为满足资金缺口，不得不通过高成本的信托方式融资。对于投资者来说，债券和存款收益率过低，再加上股市低迷、房地产限购，房地产信托产品的高收益率和相对可控的风险水平满足了投资者的理财需求。 2、房地产信托业的衰落（2011.72011.12） 随着房地产调控力度持续加大，房地产信托兑付风险逐渐上升。从2011 年 3 季度开始，银监会不断加大对房地产信托风险的管控。集合类房地产信托月度发行规模逐月下滑。2012 年国内共发行 795 款房地产信托产品（集合类） ，同比下降 25%，规模达 3163 亿
7、，同比下降 14.61% 4总结近年来地产信托行业大起大落，可以得出：在行业基本面没有发生巨大变化的情况下，监管部门对于房地产信托行业的管控力度决定行业兴衰。 三、2013 年房地产信托行业展望 考虑到房地产行业温和复苏、地产信托政策面平稳两大因素，笔者预测 2013 年房地产信托行业将温和上行。 1、房地产行业温和复苏 2012 年，房地产市场先抑后扬，从年初的以价换量到年底的量价齐升，市场企稳回升的态势十分明显，重点城市新建住宅市场成交量达到近三年同期最高水平。笔者预计 2013 年房地产市场将在复苏后保持温和上行，一二线核心城市的房价存在上涨压力。 2、房地产信托行业政策加码概率不大 综
8、合房地产信托行业整体状况，笔者预计 2013 年监管力度加码概率不大，政策面总体将保持平稳，主要原因有：（1）2011 年至今，针对地产信托风险问题，银监会已经出台了一系列监管措施，效果也基本达到预期。集合类房地产信托月度发行规模从峰值时的 436 亿大幅回落，目前维持在月度新增 100200 亿的正常水平。 （2）虽然个别项目出现问题，不过 2012 年的兑付高峰已安然度过，一定程度上说明房地产信托兑付风险仍在可控范围内。3、在地产调控初显成效，投资性需求得到有效控制的背景下，银行进一步加大对开发商的信贷收紧力度的可能性同样不大。参考文献： 51邱峰.房地产信托业发展综述及展望J .吉林金融研究，2012；2 2鲁玲玲，周坚.房地产信托与房地产投资信托基金M.技术经济与管理研究，2007， 4
