1、1房地产企业税收筹划及风险管理研究摘要：在新的历史条件下，房地产产业已成为支撑我国经济发展的重要产业。随着房价持续不断的上扬，国家对房地产行业的调控日趋增强，给房地产企业带来了非常严峻的考验。如何在激烈的竞争环境中立足，成为房地产企业首先要考虑的生存问题。税收筹划在这个阶段就凸显出了它的重要性，同时，还应该清楚的看到税收筹划的两面性。在谋划实现企业经济效益最大限度增长的同时，风险也在逐步增加。正确认识事物的两面性，寻求合理合法规划风险的方法途径，是摆在房地产企业面前的一道难题。 关键词：房地产企业 税收谋划 效益 风险 一、引言 随着全球经济信息化和一体化时代的到来，我国社会主义市场经济不断发
2、展，现已迈向了一个新的台阶。在新的机遇和挑战下，筹划已然跻身于现代企业管理工作中的龙头位置，其中最重要的要数财务管理工作的谋划，这需要站在时代发展的前沿牢牢把握住政策走向用发展的眼光看问题。而财务管理工作的重中之重就是税收谋划，税收谋划是财务管理工作的重要组成部分，对房地产企业有着至关重要的作用。现今，高房价使得房地产企业成为人们的众矢之的。这种看法是片面的，对房地产企业有着明显的误解。房地产企业在追逐利益的过程中，要计算成本，而造成成本高的一个重要因素就是税收成本。所以，优化资源配置2进行税收谋划，拉低企业风险，才是稳控房价的根本途径。 二、房地产企业税收筹划 （一）概述 税收筹划，通俗一点
3、讲就是合理避税，就是在法律规定的框架内遵从政策导向，企业根据自身情况做出提前筹划安排，筹划的内容包括经营、投资、理财活动等方面的部署，从而实现税收利益最大化，有效降低企业运营成本。目前，我国的大部分企业对税收筹划理解的并不是十分透彻，还处在不断摸索的阶段当中。税收谋划涉及的知识比较复杂，可以说是集企业管理、财务管理、税收管理于一体。房地产企业在经营过程中需要投入大量资金，建设周期一般会很长，受政策影响很大，经营风险的系数很高。用好税收筹划，可以有效降低企业涉税费用，从而降低房地产经营风险，是增强房地产企业创造利润能力和竞争能力的有效途径，有利于企业实现最大价值。 （二）必要性 税负重是房地产行
4、业一个公开的秘密，尤其是在出租及房地产交易阶段，城市建设维护税、土地增值税、营业税、所得税等，如同一座座小山压在房地产企业的头上，极大地增加了企业的负担。近年来，国家对房地产行业的宏观调控处于打压态势，前途命运不是很明确，内外交困下，房地产企业必须改变粗放式经营手段，研究合理合法的办法，降低税收成本，提高市场竞争能力。 长期以来，房地产企业在税收系统的名声不是很好，有“纳税侏儒”之称，说明企业总在想尽办法偷税漏税，试图钻政策的空子，纳税意识3非常淡漠。殊不知，企业自认为的“高明”却是将企业推向穷途末路。随着市场经济体系的不断完善，我国陆续推行了很多税收方面的优惠政策，房地产企业只要采取合理合法
5、的避税方案，既可以避免犯罪，又可以增加企业信誉。房地产行业的竞争愈演愈烈，树立良好的形象，建立品牌，宣传企业文化，已经成为房地产企业的不二选择。税收筹划是实现这一理想的重要途径，有效的增强了企业纳税意识和社会责任心。 税收筹划本质上是一种财务行为，是财务管理的一种重要手段。它可以合理优化配置使用资金，补充调整现金流，是实现企业战略财务目标的可靠帮手。税收筹划对提高地产企业财务管理水平有着很强的促进作用。只有实现财务战略目标，企业才会拥有源源不断的发展动力。 三、房地产企业税收筹划分析 我国税收名目繁多，涉及到房地产企业的税收项目主要有 12 个，本身房地产企业的资金使用量大、建设周期长，客观上
6、税收对房地产企业有着很大的制约作用。所以，房地产企业必须要从税收上进行筹划。这里依据房地产项目开发周期为主线，进行分析。 （一）立项阶段 房地产企业的财务管理活动是统筹战略全局的，税收筹划在房地产项目立项阶段意味着财务管理工作的基础。这个阶段可以采取的策略主要有两种，一是房屋代建，二是合作建房。房屋代建，顾名思义就是代替客户进行房屋建设，房地产企业通过这种方式取得的报酬属于劳务报酬，而劳务报酬属于营业税的征收范围，相比经营税种，这样可以有效的降低房地产的缴税负担。合作建房直白一点讲就是“有钱出钱有力出4力” ，一方提供土地，一方提供资金，通过这样的形式，房地产企业可以合理避开缴纳土地增值税，从
7、而降低了成本。 （二）销售环节 这一阶段是最大化的体现税收筹划成果的阶段，立项阶段与销售环节紧密相依，有着非常大的筹划空间。筹划空间大，意味着企业节约成本的空间大。房地产企业在制定房屋销售价格的时候，要进行合理有效的筹划分析。我国现行以 30%为基础、10%递增的回报超率累进税率政策，配以增值税低于 20%免征增值税的政策。在这样的税收政策下，即使开发商降低了房屋销售价格，在缴税上也可以把损失弥补回来。因为房屋售价低，缴纳的税金就低。此外，开发商还可以下设销售公司，让二级公司运营房屋销售事宜，这样就能够有效的节约土地增值税和企业所得税。对于一些没有出售有待出租的房产，可以采用入股联营的方式，房
8、地产企业只需缴纳企业所得税即可，不用缴纳营业税及其他税种，从而有效的减轻了企业的负担，增强了企业抗风险的能力。 （三）交付验收阶段 在此阶段，房地产企业可以对二级项目公司进行清算，包括清算其总资产、债权与债务等，调节清算与经营的收益，从整体层面上降低公司的税赋，情况。另外，每个房地产项目都会有一些尾房，可以对尾房进行重新定价，进行纳税调整，最大限度的降低企业成本。 四、房地产企业税收筹划风险管理 （一）房地产企业税收筹划的风险 天有不测风云，人有旦夕祸福。房地产企业在进行税收筹划的时候，5会有很多不确定的因素来影响筹划结果。 一是政策风险。众所周知，居高不下的房价使得房地产企业处在整个市场体系
9、的风口浪尖，政府会根据国民生产情况随时对房地产行业进行调整。房地产企业对于政策变化方向不具备前瞻性，并且对税收政策吃的不透，一些自认为合理避税的做法其实是违反法律规定的。 二是运营风险。房地产企业自身是房地产行业的组成部分，整个行业的前景与社会经济生产生活紧密相关，其复杂程度也造成了房地产企业进行税收谋划的风险，致使操作上存在很大风险。企业的经营战略大方向上不变，但是在具体经营活动上却不是一成不变的，需要根据实际客观情况进行及时的调整。有的时候会出现这样的情况，就是原本已经制定好税收筹划方案，当时经营活动发生改变，使得税收策划方案也要随之发生变化。员工是企业经营的生命，没有员工就谈不上企业生存
10、。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，可能导致企业运营风险。 三是法律风险。我国大部分企业对税收筹划业务并不是非常熟悉，在进行实际操作的时候往往和法律法规打擦边球。有的房地产企业对税收政策理解有偏差，在制定出税收筹划方案后得不到税务部门的认可，这种情况下就会出现偷税漏税的行为，大大增加了房地产违法犯罪的风险。 （二）房地产企业税收筹划风险防范 房地产企业税收筹划风险管理的根本目标是采取有效经营手段制定合理合法措施有针对性的控制风险，从而做到规避风险，降低企业损失。6主要采用的方法有以下几种： 一是以法律为准绳，牢固树立税收筹划理念。房地产企业必须具备风险意识，时刻紧盯国家出台的税收方
11、面的政策法规，牢固树立法制观念，增强依法纳税的意识，切实体会税收筹划给企业带来的好处。 二是提高房地产企业自身素质。员工素质直接关系到企业的生死存亡，特别是对房地产企业而言，税收筹划是一项科学性高、综合性强、技术性精的经济活动，需要员工具备高度的职业素质。员工的素质提高了，企业的整体素质才会提高。 三是从大局出发，顾全企业整体利益。税收筹划活动最能体现经济价值，它是企业财务管理的重要组成部分，以实现企业最大化价值为根本。房地产企业在进行税收筹划的时候，要从整体战略出发，用发展的眼光看待问题。 五、结语 综上所述，房地产企业要想立于不败之地，就要争取认识税收筹划的意义和风险，顺应国家政策导向，运用好税收杠杆，为行业发展贡献自己的力量。 参考文献： 1 蒋志刚. 浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式J. 现代经济信息. 2011（20） 2 熊英. 土地增值税新政下房地产企业税收筹划浅析J. 商业经济. 2010（21） 3 石红红. 房地产企业土地增值税筹划分析J. 辽宁工程技术大7学学报（社会科学版）. 2011（02） 4 陈兰，樊海燕. 中国房地产企业的税收筹划J. 经济研究导刊. 2011（06） 5 林松池. 房地产企业税收筹划的风险与防范J. 商业时代. 2010（28） （责任编辑：李科鑫）
