1、1房价的影响因素中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）03-000-01 摘要 政府从严调控房地产市场已经维续了数年，我国房价上涨速度一定程度上得到遏制，但是如今房地产市场又出现复苏的迹象，买房时机又被重新提到了公众议题，我认为现在中国的房价不存在高估，不会下降。商品的价格由价值决定，现在商品房价格与价值之间发生着很大的错位，但是房价经过这几年的调控依旧没有回落，这说明在房地产行业商品价值规律的影响是乏力的。 关键词 房价构成 地价及建安成本 公关费用 理性预期 地价及建安成本 土地价格在从 2004 年以来一直吸引着公众的目光，全国地王不断涌现，土地
2、的单价以及总成交价不断的刷新历史记录。政府出台政策，坚持楼市政策不动摇，抑制异常地价，地王也就在我们的生活中渐渐淡去。2012 年第三季度以来，中国土地市场出现明显回暖， “地王” 、 “高溢价”等词汇频频见诸报端，引发市场对由地价热度向房价传导的担忧。国土部召开新闻发布会表示，将立即采取措施、稳供抑价，可以适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。土地勘测规划院对媒体重点关注的“地王”地块进行调查发现，仅有广州一商业金融业用地和北京市海淀区一居住用地符合“地王”的定义；而其他十余个受“热2炒”地块均不能被称为“地王” 。由此看来，近年来我国的土地价格基本稳定。国土资源部副部长鹿心
3、社表示，地价不是影响房价的决定因素，仅占其成本为 23.2%，这几年房价与地价都没有发生剧烈的变化，地价占房价比例的 23%也是可以采用在这个公式中。 建安成本是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，由于受市场影响变化比较大，碰到建材价格上涨时进行主体及地下施工，开发商的成本就会大幅提升。根据大量的网上查询以及一些房地产公司的财务报表得出，建安成本一般在房价比重中所占比例为 10%30%。为方便计算我们采用 12%的比例。在房价中，地价及建安成本所占比重为 35%。 二、公关费用 以商品房为例，主要探究商品房建设中所消耗的各项公关费用及构成比重。开发商开发建设商品房时
4、需要办理土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等一系列手续，一般全部下来，各类印章要上百个，所以在房价中，公关费用也是有着重要影响的组成部分。 2008 年两会之前，全国政协委员王超斌委托河南房地产协会做了“房价清单” 。清单显示，政府各种税费占总房价的 30%上下。税费只是明面上的，开发商反映说，从拿地、开工、预售、验收，整个开发链条的各个环节都要打点， “公关费”不比税费少。据新华每日电讯报道，将工程造价的 5%至 10%列入“公关费”预算用于行贿，早已是建筑行业的一项普遍性潜规则。由此看来，通过统计正常的税费和“灰色支出” ，3公关费用大致占房价的 35%。 三、教育
5、成本及社保差异 未成年人的教育问题存在着较大的地域差异，地区教育资源的分配不均现状导致了子女的教育成果差异。为了获取较大的教育资源，人们都往往愿意在我国东部发达地区定居，获取相应的户口来保证孩子获得良好的教育机会，这种情况尤以北京、天津、上海等城市为甚。而大部分城市户口的获得又都与居民常驻住房绑定，因此教育成本的不同也都与房价有着千丝万缕的关系，接下来以天津为例，详细探讨教育成本占房价的份额。在天津，买房者可以在天津办理蓝印户口，孩子可以在天津参加高考。蓝印户口的优势是其他地区都无法比拟的，首先天津考生高考分数线要比别的省市低；另外天津考生少，名额多，而且天津自主命题，考题又简单，所以办理蓝印
6、户口对孩子考重点大学来说帮助太大。基于对子女的未来考虑，对天津住房的大量需求，也导致了房价的增长。社会保障是指国家和社会对社会成员特别是生活有特殊困难的人们的基本生活权利给予保障建立的社会安全制度。随着改革开放政策的实施，城市社会保障制度取得了巨大进步，已经建立起完善的社会保障体系。近些年虽然我国全面推动农村社会保障制度建设，但是在广大的农村还是存在着一系列的问题。就目前的实际情况来说，我国广大农村地区仍然没有建立起一套完整的社会保障制度，农村社会保障呈现不稳定的状态。区分你到底是享受城市还是农村社会保障的重要依据就在于户口，而户口的获得也与住房的取得直接相连。因此社保的差异，促使了4房价的居
7、高不下。 由于教育和医疗等涉及未来，无法具体的计算出来其价值，而二者都与户口紧密相连，因此把获得相应户口所需花费的相关费用与居民住房平均价格的比值进行兑换，二者在理论上是基本相等的。根据获得北京、天津等户口的费用统计平均值与居民住房均值价格计算，教育成本及社保差异占房价的 20%。 四、理性预期 住房消费对于大多数的消费者来说可能都是一生中最大的一笔支出，消费者在做出购房的决定之前一定会通过理性的分析。经济形势乐观，房屋升值快，买房者能够从中获取较大的经济收益；经济前景悲观，房屋又是堪比黄金的保值性极强的商品，买房者能够在通货膨胀、经济低迷的大势下，保证自己的财富。正是由于消费者的这种心态，导致房价在当今的价位徘徊，所以说理性预期也是房价的一部分。根据消费者买房的平均收益与房价的比例，基本等同于理性预期在房价的构成比例。在这个公式中，理性预期基本占房价的 10%。 根据公式以及以上内容的论证，我认为构成房价的这些因素基本上是稳定的，短时间内更是不会有大的变化，所以我国的楼市也是稳定的，房价不会发生大的变化。而且基于未来经济形势的不确定性，现在买房算是一种不错的经济行为。
