1、1公允价值在投资性房地产准则中的应用及对财务报表的影响摘要：随着经济的不断发展，大量金融工具的涌现，历史成本计量属性已经越来越不能满足我国报表使用者的信息需要。在 2006 年我国颁布的新会计准则体系中，大量引入公允价值的计量属性，这既符合国际会计计量的发展趋势，也适应了我国经济发展的客观要求。在这一背景下，本文以企业会计准则第 3 号投资性房地产准则为依据，深入探讨了公允价值的相关问题。 关键词：公允价值；历史成本；投资性房地产；财务报表 公允价值是指资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。上世纪 90 年代以来，随着衍生金融工具的大量产生，人们日益
2、关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认和计量。由于历史成本计量的会计信息缺乏相关性和及时性，使得现行财务报告过度关注历史、成本和利润，忽视未来、现金流和价值。公允价值会计因其潜在的高度相关性，受到了人们的高度重视。“如何解决公允价值应用所带来的新的会计理论和方法问题、实现传统会计理论和实务的创新、提高会计信息的决策有用性、使会计在日益复杂多变的现代市场经济大环境中求得生存和发展就成为国内外会计研究中最重要的课题之一。完全可以说，如果能够得到深入研究的话，公允价值将成为会计发展史上的又一个里程碑！ 2一、公允价值在投资性房地产准则中的应用影响分析 1.投资性房地产准则制定的背景 房地产行
3、业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 ”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的.但是，将它们按照流动资产以成
4、本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。 2.准则中对投资性房地产的有关规定 新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值3计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，
5、应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿了。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。 二、对财务报表的影响 1.对
6、资产负债表的影响分析 新准则的规定主要对拥有大量投资性房地产的企业产生影响，而对于持有数目庞大的作为存货性质房产的普通居民住宅开发企业来说，除了部分投资性土地储备外，会计核算并无太大变化。原来分别在存货、固定资产、无形资产科目中核算和列示的投资性房地产，将统一“转移”到“投资性房地产”中，原有的资产结构被改变，在其他条件不变的情况下流动资产数量下降，流动比率会受到影响。准则同样规定在满足一定条件时，企业可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，我认为在这种情况下企业采取何种计量方式会受市场行情、管理层意愿以及税收状况的影响，资产负债表的形态也会呈现不同的变化。当投资性房地产的市场行情看好并存
7、在可靠的公允价值时，如果企业选择继续按成4本模式计量，不会影响其高价转让或赚取高额租金收入。但是如果按公允价值计量，在继续持有这项资产的情况下，企业当期利润增加导致所有者权益增加，资产规模也相应扩大。在投资性房地产与其他资产转换的情况下，市场价值看好的房地产转换为其他资产时会增加所有者权益，而其他资产转换为投资性房地产时，公允价值与账面价值的差额将全部记入损益，因此企业的资产收益率会受房地产价值的影响。 2.对利润表的影响 投资性房地产准则对利润表的影响主要在以下几个方面： （1）期末以公允价值后续计量，如果市场行情看好，则当期利润增加。由于以这种模式计量的房地产不需计提折旧或进行摊销，变相的
8、减少了成本支出，也会一定程度上增加当期利润。 （2）投资性房地产与其他资产相互转换的情况下，无论转换为哪种资产其的入账价值都为当时的公允价值。但是，公允价值与原账面价值之间差额的处理有所不同。如果存货或其他资产转为投资性房地产，差额将计入损益。行情看好时，当期利润增加，企业若能够推迟转换，不但可以继续维持客观的租金收益，更等待价值进一步上涨之后获得更高转换收益；如果投资性房地产转化为其他资产，高于账面价值的部分计入所有者权益，低于部分计入损益，减少当其利润，造成利润率的下降。3.对财务比率的影响 财务比率分析是企业财务评价中最基本的方法，它是评价企业财务状况和经营成果的重要指标，也是股权投资者
9、选择投资对象、债权人评5价信贷风险的基本依据。 （1）盈利能力比率。在前面的分析中，已经可以看到公允价值在新准则中的应用使得部分比率显著变化，同时由于公允价值易受市场经济状况影响，这类指标可能有大幅的震荡。例如期末后续计量投资性房地产时，如果市场行情看涨，大量持有此类资产的企业当期利润增加，净资产收益率、每股收益等反应盈利能力的比率也相应上升，资产负债率等反应企业长期融资能力的指标也呈现利好的趋势。但如果证券市场的价格变化过于剧烈，此类比率将会出现剧烈波动。同样的情形在债务重组、非货币性交易和合并中出现，主要取决于公允价值与原账面价值的差额以及差额所记入的科目。 （2）短期偿债能力与长期融资能
10、力指标。短期偿债能力指标主要包括流动比率、速动比率、现金流动比率等。此类比率的变化取决于公允价值对负债规模、流动资产、短期投资和存货等科目的影响。以投资性房地产来讲，将其从存货科目转移并单列，会在一定程度上降低流动资产的规模，因此流动比率会下降，但是企业实际上并未发生偿债风险；对于银行，如果其市场信誉下降，那么其负债的公允价值也随之降低，这样一来现金流动比率反而上升，与其真实的财务状况相违背。长期融资能力主要指资产负债率。与盈利指标和短期偿债能力一样，这类指标的变化依赖于企业资产、负债规模在公允价值下的增减幅度。指标所显现的利好或利空情形也许只是计量模式带来的表面现象，作为报表使用者应该综合企
11、业内外的相关因素看待和分析。 （3）周转率指标。这里需要指出的是，对于盈利能力相关的各种周转指标，由于这些指标的分子是当期的营业收入，而上述几种类型交易6产生的损益主要即计入营业外收入、公允价值变动和投资收益等科目，因此我认为这类指标的变化取决于分母-各项资产或负债价值的变化。投资性房地产在资产负债表中单列是流动资产数额下降，却可提高流动资产周转率；期末交易性证券的评估增值使企业资产规模增大，因此总资产周转率降低。公允价值的应用不但使会计处理发生变化，也使传统的财务比率分析方法受到挑战，更有理性、全面的分析甚至是新的财务比率的出现是为报标使用者提供更有效信息的要求。 三、未来展望和建议 为了规
12、避和解决上述问题，更好的运用公允价值计量，顺利实现与国际会计准则接轨，针对我国宏、微观经济环境的现状，必须采取一系列的应对措施。总体而言，要坚持改革和管理并重，从改革自身管理体制入手，努力构建完善的企业治理机制和全方位的风险持续监管机制。具体应该从以下几个方面开展工作： 1.完善公允价值运用的市场条件 努力培育各级市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，从而使公允价值的取得更为客观、直接。为促进生产资料市场持续、健康、稳定地发展，在市场运行过程中要注意把握好以下三方面关系：一是以满足居民消费升级、城市化、工业化需求为目标，做好生产资料市场供需平衡工作；二是以发展现代流通方式为核心，做好生产资料
13、市场体系完善与提升工作；三是以加强市场法规建设、构建商业信用体系为重点，推动生产资料市场协调有序发展。 2.引进先进的评估公允价值的手段 7我国应努力借鉴国外经验的，充分引进先进的技术和人才，特别是采用数据仓库和数据挖掘技术，建立涵盖全部业务和管理信息的数据仓库平台。逐步引进资产负债管理系统、风险管理系统等专业化系统，健全企业管理信息系统，保证其关于公允价值的取得和信息披露工作是建立在先进的、高效的系统平台之上。 3.完善我国公司治理结构 尽量完善我国公司的治理结构，从而让更多的投资者参与到资本市场，实现产权多元化以弱化内部人控制程度。只有这样，才是公允价值能在我国合理运用的根本保证。 应当顺
14、应公允价值披露的要求，按照内部控制原则和风险防范的要求，从内部组织的设置、内部控制制度的设计和执行方面进行改进和强化。要明确职责，改善内部控制环境，调整和完善组织结构，新建和修改业务规章制度和操作流程，加强内部管理和风险控制。加强内部稽核，增强稽核权威性和独立性，不断改进稽核手段，提高稽核的工作质量。 参考文献： 1谢诗芬：公允价值运用的市场环境辨析J.财经论丛，2001：59-62. 2葛家澍：会计计量属性的探讨市场价格、历史成本、现行成本与公允价值J.会计研究，2006-9：7-14. 3朱存宏：我国投资性房地产会计准则下的会计政策选择J.财经论坛，2006-7：59-60. 4陆子平 王晓莹：“对新会计准则公允价值观的思考和展望” ，8改革与战略 ，2006.
