1、浅析“以房养老”实施障碍及推行建议【摘要】近年来，伴随人口老龄化的加剧，我国公共养老保障的任务越来越重，进一步完善养老保障制度面临着诸多问题和严峻挑战。在这种情况下，开拓多渠道的养老金筹集方式作为公共养老的补充方式应运而生， “以房养老”以其新颖的制度安排，逐渐被大众所关注。作为一种全新的养老模式，保险版“以房养老”在试点区域内的实施障碍研究尚处于相对空白的阶段。本文针对我国保险版“以房养老”在运行中面临的障碍，调查各大城市为克服这些障碍所提出的对策，借鉴国外先进经验，为试点区域实施工作的开展提出切实可行的政策和建议。 【关键词】以房养老 实施障碍 推行建议 “以房养老” ，俗称“倒按揭” ，
2、是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。2014 年 3 月保监会向各家人身保险公司下发了关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿） ，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。我国目前正在进行试点的试点产品根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定
3、期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。非参与型从操作层面可能会更简单，更像一个非固定期限的贷款。 一、 “以房养老”实施障碍 （一）观念阻碍 中国传统的养老观念是家庭养老、养儿防老。在国外，老年人一般都是自我养老，因此将自己的房产抵押变成养老的资金是一种很普通的选择。但在中国，老年人一般依靠家庭内部的赡养，老年人的财产，尤其是房产一般都是作为传递给下一代的财产。更为重要的是，大多数老人对保险公司还存在着不信任的态度，大多数老人担心保险公司会在给抵押房屋定价时出现恶
4、意低估的情况。的确，国内保险公司费用控制能力较差，所以我国也设定了多重硬性指标来规范保险公司的行为，以期加大老人对该政策的信心。但就目前的情况来看，大多数老人仍然无法突破观念的阻碍，对以房养老这一模式还存在着抵触情绪。 （二）政策阻碍 “以房养老”主要的政策风险有以下几点： （1）土地使用权风险。和西方等国家房产的永久所有权比，我国规定土地的使用权为七十年，七十年过后土地收归国有。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地到七十年使用期时可以自动续期，但如何自动续期，采取何种方式自动续期，自动续期是否需要缴纳费用，如需缴纳费用数额是多少都没有具体规定。同时对于抵押给金融机构的用于营利的房产是否适用这一法
5、律，尚没有正式的解释。这就意味着，一旦土地到达七十年的使用期，金融机构可能会面临土地无法续期被收归国有的情况，又或者续期费用过高导致金融机构无利可图甚至出现亏损的情况。 （2）金融业分业经营风险。我国法律规定，金融行业采取分业经营的方式，而在国外，金融业一般都为混业经营，因此，在推行“以房养老”时，国外的金融机构可以较自由的设计出符合自己特征的产品。我国现行的证券法与银行法等金融法律法规都规定，我国证券行业、银行业、保险业和信托业实行分业经营、分别管理。这种分业经营有符合中国现状的一方面，但同时也会制约一些金融机构开展较复杂和大型的综合业务。我国法律规定保险业不能经营抵押贷款业务，从而保险业不
6、能从事抵押贷款性质的以房养老，而银行业又不能从事具有保险性质的年金形式的以房养老方案。 （二）风险阻碍 （1）房价风险。国内的房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动历史，难以评估国内房市的波动趋势，因此国内房价一旦出现下跌趋势，恐给金融机构带来系统性风险。若金融机构按现价厘定年金额度，将来到手的房子价值大幅缩水怎么办？根据相关报道显示，在没有更多风险分摊方案之前，仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制，每年支付一定再保费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，这样会间接导致投保者的房子将被“压价”估值。 （2）长寿风险。住房反抵押贷款中的长寿风险是指由于借
7、款人的实际寿命比预期寿命长，而给贷款人带来的风险。假如借款人的实际寿命比预期寿命要长，那么他在房屋中居住的时间也比原先估计的长，而且如果借款人申请的是终生生存年金式住房反抵押贷款，贷款人需按年或月连续付款，最终导致贷款本息余额超过房屋价值的几率提高。国外成熟市场通过发行“长寿债券”等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险，是非常不公平的。 （3）产权风险。根据我国物权法规定，我国居住用地的产权只有 70年，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。国外而不存在 70 年居住产权的问题，因此在对房屋进行评估时，主要是以房屋所在的土地产权进行评估。但国内会出现房屋破旧折损的
8、问题，对于房屋评估存在一定难度。还有一个被大多数人忽略的问题是以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让中的产权问题。以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时不仅要获得政府批准，还需要将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理，比起转让以出让方式取得土地使用权的房地产要复杂很多。而由于保险机构和普通民众对我国相关法律的规定并不了解，因此忽略了这一问题，在实施过程中也容易遇到阻碍。 二、推行我国“以房养老”的建议 （一）分担参与双方潜在风险 在以房养老中，最让参与双方担忧的还是未来房屋的价格风险。当未来房价下跌，出售的放款就有可能无法弥补贷款人的本息和，这就会给借款机构造成损失。而当未来
9、房价上涨，则借贷人会因为所售放款远远超出其贷款本息而不能共享升值部分价值而感到遗憾。但是国外的成功经验就告诉我们，政府可以分担双方的风险，从而使借贷双方可以无后顾之忧而参与“以房养老” 。在美国的“以房养老”中， HECM 计划的另一个重要的职责就是提供担保，既为借款人担保，也为贷款人担保。在 HECM 计划结束后，借款人需要偿还本息，此时若本金和利息超过了房屋的价值，那么超过部分将不需要借款人进行偿还，而是由保险公司承担，相反，若是房屋价值超过了贷款的本金加利息，则多余部分可作为借款人的遗产，由其法定继承人享受其价值，这样既降低了借款人的损失，也降低了贷款人的损失。 （二）设立专门的监督管理
10、机构 一项新的业务的开展实施需要专门的机构对其进行监督管理，只有这样，才能保证它的顺利实施。美国以房养老模式发展成熟并且得到广大老人的认可，是与其机构的专业性分不开的。全国反向抵押贷款中心是美国专门的反向抵押贷款机构，这个分营利性的机构主要对以房养老的的概念、运行方式以及风险向民众进行宣传介绍。对于 HECM 计划， 其运营主要由联邦住房管理局负责，具体流程包括项目审批、保费收取和保险基金的管理。此外，在英国，也成立了英国金融中心，对英国以房养老进行监管，消除了以房养老的障碍，促进了英国一方养老发展。因为以房养老的实施是一个长期且动态的过程，更需要民众的普遍认可，而政府作为一个具有公信力的组织
11、，它的机构的设置就是对于一项新的业务的最好的宣传。 （三）开发灵活多样的以房养老产品 不同消费群体，其年龄、房产价值等各种条件不尽相同，其对与以房养老模式的需求也不同。因此，为了吸引不同的消费群体，要涉及不同的产品。美国主要三种以房养老模式，房屋价值转换抵押贷款（HECM） ，房屋保管者计划（HomeKeeper）和财务自由计划（Financial Freedom） ，这三种模式分别覆盖了房屋价值较低、房屋价值中等到房屋价值高的老人，因此，不论老人房屋价值如何，都可以找到适合自身条件的模式。而针对我国国情，可以根据实际情况，开发不同的以房养老产品。如可以针对一些思想 放的具有理财意识的老人推广
12、反向抵押贷款模式；对于传统观念根深蒂固的老年人可以推荐以大换小的以房养老模式；而对于不舍得出售房屋的老人可以采取出租房屋住进养老院的模式；对无儿无女的孤寡老人可以?取遗赠的以房养老模式。 参考文献： 1范子文.以房养老住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择M.北京：中国金融出版社，2006. 2范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析J.经济界，2007， （2）. 3顾小娟，杨超男.论美国住房反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用J.重庆科技学院学报（社会科学版） ，2010， （18）. 4陈鹏军.我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择J. 经济纵横，2013， （10）. 5刘杰锋，朱沙，曾胜. 以房养老：理念、模式和经验J. 西部论坛，2014. 6陈鹏军. 我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择J. 经济纵横，2013. 7阎安. 以房养老模式的国际借鉴J. 财会研究，2007.
