1、浅析“营改增”对物业管理公司的影响【摘要】近几年来，市场经济得到了深入的发展，经济体制改革的进程也在不断的深化，经济体制改革中的重要内容之一就是税制改革。由于我国实行了营业税改征增值税（以下简称“营改增” ）的政策，各企业面临机遇的同时也迎来了挑战。在“营改增”政策实行的趋势下，与其他企业相比物管企业面临着更为巨大的机遇和挑战。随着税制改革的不断推进，营业税将退出历史的舞台，物管行业作为最后一批“营改增”的行业，需要提前对“营改增”所造成的影响进行分析以寻找应对策略。本文将从一般纳税人和小规模纳税人这两个方面出发，着重分析“营改增”对物业管理公司的影响，并提出物业管理公司面对“营改增”应该采取
2、的措施，以期给物业管理公司有效的建议和帮助。 【关键词】物业管理公司 营改增 税负影响 措施 一、引言 我国于 1994 年开始实行增值税制度，将商品和劳务在流转过程中产生的增值额作为计税依据。增值税是一种流转税，具有征税范围广和避免重复征税等特点。对于未纳入增值税征收范围的商品和劳务，对其征收营业税。随着我国市场经济的不断发展，传统的营业税征收方式逐步显现出自身的缺陷和不足，存在着重复征税从而加大了企业的经营成本，阻碍了市场经济的进一步发展。因此，我国在转变经济发展方式，调整经济发展结构的背景下提出了“营改增” 。根据营业税改征增值税试点方案 ，自 2011 年在上海推行试点改革， “营改增
3、”在较大范围内得到实施和开展。物业管理公司将面临“营改增” 。 二、 “营改增”对物业管理公司的影响 由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，因此要分析“营改增”对物业管理公司的影响，就应从不同的纳税主体出发，即一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为 5%， “营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为 6%，小规模纳税人征收率为 3%。 （一） “营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响 对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，
4、销项税税率为 6%。这与原来按照 5%的税率征收营业税相比， “营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。 “营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。 假设物业管理公司（一般纳税人）收取的物业费为 A，假设只考虑营业税不考虑附加税， “营改增”前收入为 A，应缴税额为 A*5%=0.05A， “营改增”
5、后，收入为 A/（1+6%）=0.94A，增值税销项税额为 A*6%/ （1+6%）=0.056A。进一步分析可知，若进项税额 0.006A， 则“营改增”后企业的税负额将下降。 换另一个角度分析，假设某物业管理公司（一般纳税人）年营业额为 X， “营改增”前的成本费用为 Y， “营改增”后的成本费用为 Z，可抵扣的进项税额为（Y-Z） ，同样可以得出，若（Y-Z）0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将下降。 （二） “营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响 对于小规模纳税人来说， “营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%） ，由
6、此可知， “营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。 （三）税负临界点分析 税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司销售额为 a，选择一般纳税人时，增值税税率为 6%，那么销项税额为 6%a，设进项税额为 b，则应缴增值税额为 6%a-b。如果该企业选择小规模纳税人，由于其销售额与选择一般纳税人时相同（a） ，增值税征税率为 3%，则应缴增值税额为3%a。若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即 6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的 3%时，不管是选择一般纳税人还
7、是选择小规模纳税人，税负相等。 （四） “营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响。 “营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，不得不根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司将必须不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要
8、求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化，物业管理公司也必须要不断扩大市场规模，不断占领市场，这样才能使得物业管理公司获得长远稳定的发展。 （五）实行“营改增”税制改革措施可以促进物业管理行业的持续发展。 “营改增”是国家深化税制改革的重要措施和手段，这一税制改革措施将不断推进经济结构的调整，这对大力发展以现代服务业为重点的第三产业具有重要意义。现在实行的物业管理收费体系并没有实行良好的价格机制，物业管理公司承担的税负较重，而国家实行“营改增”税制改革将会对物业管理公司带来以下的收益和好处：“营改增”税制改革措施将把企业纳入到增值税管理体系当中，这对企业的财务核算方式和
9、内容提出了更高的要求，这样就会倒逼企业进行内部改革，改善企业内部管理工作质量。同时将会促使企业不得不解决营业税和增值税并存造成的抵扣链条断裂等难题，这将使得企业被动的解决税收增加难题，从而可以消除重复征税问题。并且“营改增”之后，企业不得不完善税率和抵扣范围，促使企业结构调整，使得产业升级和转型。随着抵扣链条逐步打通和延伸，可抵 扣进项税额会不断增加， “营改增”带来的减税效应将会得到放大，从而惠及更多企业；从行业持续发展角度看，实施“营改增”对强化企业经营，提高管理水平，增强发展能力，推动持续发展会起到重要作用。 三、物业管理公司应对“营改增”的措施 （一）物业管理公司要积极进行税收筹划，开
10、展预防税收风险工作 税制改革对于物业管理公司来说，既有机遇又有挑战，物业管理公司可以根据自身的经营情况采取积极的措施来降低税收负担。物业管理公司要积极跟进“营改增”工作的实施进程，做好相应的税收筹划和前期准备工作。要积极了解企业的自身情况，明确企业适用的税率，及时处理好企业的纳税事项，以便在国家法律允许的范围内降低税负，降低企业面临的税收风险。要全面考虑企业的成本、进项税额抵扣及资金占用等情况及对公司整体的影响，要着重分析企业的人工成本所占的成本比重，若人工成本过大，可以考虑劳务外包形式， “营改增”后，企业可以取得发票进行税额抵扣，从而降低企业的税负。 （二）物业管理公司内部人员应该做好相应
11、充分的准备 首先，物业管理公司的管理人员要有积极应对的心态和未雨绸缪的意识，及时采取有效的措施，优化企业自身的内部管理机制，加强内部管理。其次，财务人员要深入了解税制改革的内容，要加强自身业务素质，做好相应的财务核算和报税方面的工作，重视增值税专用发票的管理及使用，以便纳税申报、认证的顺利进行。再者，企业其他各部门也应该开展对税制改革政策变化的学习活动，积极配合财务人员的工作。 “营改增”是我国十二五期间的重要项目之一，随着税制改革的不断加深， “营改增”的不断深入实施，给企业的经营管理带来很大的冲击，物业管理公司要根据自身的情况，积极采取有效措施，加强管理，提升公司的竞争力，使得公司能够较好的立足于市场，服务于社会，实现企业的健康快速发展。 参考文献： 1吴鸿根.营改增对物业管理行业的影响及对策J.上海房地， 2014. 2李承双.融资租赁业 “营改增” 探析D.西南财经大学，2014. 3曾悦.营业税改征增值税的成效及问题分析D.西南财经大学，2014. 4胡志华.营改增对现代服务业会计核算及财务管理的影响分析J.财经界（学术版） ，2014.
