1、浅析中国现行土地政策对房地产建筑开发项目的影响【摘要】论文对我国土地招拍政策对房地产建筑开发的影响进行了分析，从土地政策多层面展开了剖析，只有对政策不断加以解读和研究，才能保证企业的健康发展，也只有大力研究土地政策，才能保证经济的平稳发展。 【关键词】经济政策；土地政策；房地产开发；土地 随着社会经济的发展，房地产行业已经成为了我国国民经济重要的支柱产业，房地产行业的健康发展关系到国泰民安的全局。由于土地是房地产重要的生产要素以及我国特有的土地二元公有制的结构，土地政策在房地产市场调控过程中有着无可替代的作用。研究土地政策的调控效果以及如何影响房地产市场的内在机理，对于切实发挥土地政策的宏观调
2、控作用，促进房地产业健康、持续发展具有很大的现实意义。 一、我国土地出让制度 我国城市土地出让制度自改革开放以来进行了一系列的改革。改革的线索有两条：第一在上世纪 80 年代改革的线索是土地使用权的“无偿、无期限”演变为土地使用权的“有偿、有期限”的使用制度。土地使用权的有偿使用，首先由外资企业开始，此后逐渐扩展到当时的国营企业以及其他企事业单位。1988 年公布实施的宪法修正案第二条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让” ，这就从法律上确定了土地使用权有偿出让问题，使土地交易市场的形成有了法律依据。 土地供应方式从广义上说，包括土地有偿供应和划拨供应两方面。土地有偿供应主要是指通过土地使
3、用权出让等方式的土地供应。土地划拨供应是指通过土地使用权出让等以外方式的土地无偿供应。我国城市土地使用权有偿出让，一般采用拍卖、招标、挂牌、协议 4 种方式。而我国现行采用的是土地使用权的出让方式比较多。这种方式由划拨、协议为主，逐步演变为以招标、挂牌、拍卖（招拍挂）为主的方式。2007年开始实施的物权法第 137 条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 ”公开出让土地的范围进一步扩大，土地使用权“招拍挂”出让方式由国家政策上升到法律规定。 我国城市土地出让制度具有三个主要特征：政府垄断土地供给，以竞争
4、性的招拍挂为主要出让方式以及一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制” 。这种土地出让政策，在我国快速城镇化和地方政府“土地财政”的背景下，总的来说导致了土地价格的高涨。使得房地产开发项目更加火热，价格增高。而我国现行土地出让制度，又与土地金融利率政策、土地税收政策等紧密联系在一起，理清它们的关系和影响，必须详细分析。 二、具体土地政策分析 1. 土地利率政策 按揭贷款利率的调节直接影响到房地产市场的真实需求，在真实需求过旺时，通过提高房贷利率可以平抑波动需求，世界各国的大量时间证明，提高按揭贷款利率将提高业主成本，降低购房者的需求。目前国内房地产市场对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到 6
5、0%左右，并因国内信托等其它融资渠道尚在完善，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。同时随着银行贷款规模的缩小，房地产按揭贷款规模和增长速度将进一步缩减，直接影响以按揭贷款带动的房地产市场购房需求。 2 税收政策 房地产税制除了为国家增加财政收入和缩小贫富差距之外，对稳定房地产市场，抑制过度投资，预防金融风险，防范房地产市场的投机活动等具有显著效果。我国于房地产有关的税赋有 12 个：营业税及城市维护建设税和教育附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税！城市土地使用税、房地产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，房地产业涉及的
6、税种多。高额的税负以在一定程度上降低了投资和投机性购房的收益，进一步抑制了投机和投资性购房需求，能有效缓解旺盛的购房需求，但仍不能从根本上抑制和打压投资和投机需求，回归到自住需求。增值税清算和印花税的上调，使得房地产建筑开发成本提高。最终也会间接导致购房者的购房成本，提高商品房的销售价格。 3 土地出让招拍制度 2007 年招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定正式施行，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，工业用地也将纳入招拍挂范围，明确了建设用地使用权是物权的一种形式。但部分通过招拍挂方式出让的土地价格上涨已超过其本身的内涵，拍卖出让形式近几年在全国土地市场成交价都很高，甚至创出了“天价” 。因为
7、传统为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。招拍对此加以了改善。但是当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。再者这种政策对于房地产建筑开发的影响也是很显著的，一些财力雄厚的地产商可以拍得心仪的土地，而很多小型房地产企业就面临着很大的危机，一步到位的资金进一步拉紧了企业的资金链，对建筑开发的要求也就更高，可以说这开发企业的结构也会有巨大影响。4 土地供应结构政策 关于土地供应结构的调控政策的核心观点集中在以下三方面：（1）严格控
8、制高档商品房的土地供应，优先满足普通商品住房的用地需求；（2）改变了土地供应方式，并停止了别墅类用地的土地供应；（3）进一步改进和规范经济适用住房制度，加强经济适用住房的用地管理。土地供应结构政策优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。对调整住房供应结构起到了重要保证作用。 三、小结 土地政策在不断调控着房地产市场。土地政策的显效时间要长一些，短期内很难看到其具体影响，所以必须加强土地政策对宏观调控影响的分析，适应我国快速城镇化的发展趋势。 参考文献 1 土地招拍挂与竞买 ，刘露军编著，清华大学出版社，第 27页，2008 年。 2 孔凡文，洪涤，王钦.论我国土地宏观调控J.沈阳建筑大学学报（社会科学版） ，2007（9）：203204 3 徐霞.城市中低收人家庭住房保障问题的思考J.理论探讨，2004（12）：134136 4 黄凌翔，陈学会. 土地政策作为宏观调控手段的理论和实践探讨 J . 经济问题
