1、试论房地产工程项目经济管理创新【摘要】近年来，随着我国社会经济的快速发展，房地产行业得到较快的发展。当然其存在的问题逐渐显现，特别是在项目经济管理方面。本文结合笔者多年的房地产从业经验，详细分析了当下房地产工程项目经济管理的现状，并提出了加强经济管理的创新举措，以供同行参考与借鉴。 【关键词】房地产；工程项目；经济管理；创新 1 引言 在房地产事业的发展历程中，房地产工程项目经济管理是其中最为重要的管理内容，它也是施工生产的核心之处以及经济效益的主要组成部分。所以，在房地产的开发管理过程中，要集中以工程项目经济管理作为主导，来强化工程项目运作的成效性，从而使得房地产事业得以长久的发展下去。不管
2、是什么行业，要想在激烈的市场竞争下抢占先机，不断的改革管理方式、改善现有的工作模式是不容忽视的。虽然我国的房地产工程项目管理已经收到了一定的成效，积累了很多经验，但是在项目经济管理中还遗留着许多问题亟待解决。当前，房地产工程项目管理所面临的一项严峻的挑战是如何改革现有的工程项目管理模式，使其更好的适应社会发展所需。 2 房地产企业创新经管理模式控制成本的背景 高利润的房产时代在很大程度上削弱了房地产企业对成本管理的重视也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致房地产管理水平整体落后。最近几年，国内房地产市场竞争日趋激烈，随着国家房地产政策的深入改革，地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地
3、产企业对成本管理的重视。在最近十几，管理思想和模式有了深刻演，从 2003年开始形成以万科为代表的核算型成本管理方，到 2006 年后形成以合约规划为事前控制的目标成本控制方，再到 2009 年形成以成本策划和成本控制耦合的新理念。三大成本各有侧重：成本核算阶段重在核算属于事后型，强调算的准确；成本控制阶段强调对目标成本的合理控制；成本策划阶段强调对前期成本设置追求结构最优。由此可见房地产成本理论一直在创新发展。 3 目前房地产工程项目经济管理所遇到的问题 3.1 土地出让费用增加 目前房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈土地价格也逐步攀升。土地出让费用作为房
4、地产开发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为 30%左右，在上海达到 50-60%甚至更多，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。 3.2 房地产建安成本普遍上升 就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为大最的成本，约占 30%一 50%；其次是建安成本约占 30%左右。建安费用包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料、人工费用的增长以及对产品功能及舒适性要求的提高，也导制了建安成本在近两年急剧上升。 3.3 房地产开发企业税赋较重 房地产企业开发项目获得的利润多，同时上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种
5、比较多：在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节涉及营业税、城建税和教育费附加、土地增值税等；在房地产持有期间涉及房产税城镇土地使用税、耕地占用税等；在房地产出租环节涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是2006 年按超率累进税率征收土地增值税，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开始重视税务筹，力求把税收成本降至合理水平。 3.4 财务费用增加货款利率居高不下 改革开放以来，我国直接融资市场有了迅猛发展，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的格局，房地产业在很大程度上依然依赖银行的信贷支持。
6、目前我国房地产行业属于典型的资本密集型行业，融资结构单一、间接融资比重较大。尤其是近几年， 国家出台了一系列宏观调控政策，对房地产开发商提高了贷款门槛，房地产商的资金缺口、资金压力也越来越大，有的上市公司每年支付银行贷款利息费用就达到上亿，融资成本非常高。通过以上原因分析不难看出对于房地产企业必须加强财务费用控制，降低资金占用费才能提高企业利润。 3.5 经济管理风险保障相对欠缺 在增强房地产工程项目建设经济管理过程中，虽然国家一直在改革完善房地产工程项目建设，并且也付出了很大的心血。但是房地产工程项目建设在实际的市场建设中，仍遗留着许多问题亟待解决。作为房地产工程项目施工主体的施工主办方在主
7、体的自我约束上还比较欠缺。因为中国传统计划经济的作用，房地产工程项目经济管理风险所带来的损失通常都是经由财政拨款的形式进行，这种经济管理风险保障措施相对欠缺，不能有效的进行工程项目的顺利施工。 （太老套了，虽然有了施工总包方，但实际施工中大部分仍然是以个人老板为主的经营责任主体，在实际施工中，往往因为其自身原因或市场因素导致合同目标无法实现，给工程成本带来不确定性） 4 房地产工程项目经济管理策略探析 4.1 房地产开发成本控制 1）土地成本控制 开发用地合适与否是房地产开发成败的关键，地块位置合适，地价便宜，项目的成功率就过半，否则就有可能会失败。近两年在严厉的楼市调控政策下房价滞涨，而开发
8、商的拿地成本也越来越高，导致其利润率下降。因此如何有效预测土地价格，在不损失企业利益的前提下取得土地，是控制土地成本的当务之急。控制这项成本，最关键的是选址决策。选择建筑物的地址时一定要慎重，必须符合城市总体规划，还要重点考虑地理位置、交通状况，而且地上不能有太多的建筑物和未收获的庄稼，土地的使用权不涉及纠纷或抵押等相关的程序，毗邻不能有异议（建议删除） 。以及未来城市发展的方向等。 应增加设计阶段成本控制：此阶段确定成的因素本性可影响总成本的 70-80%， 2）材料成本控制 房地产企业可以通过批量采购的方式降低材料成本。实行集中批量采购，使企业内部与流通环节接触的人减少，减少流通及管理成本
9、。同时，大批量采购主要是与规模相当、信誉可靠的企业往来减少采购风险。采购批量大，便于合理安排生产降低单位生产成本。如工程使用量较大的建筑钢材、装饰材料等，及自成系统的门窗幕墙、消防设备、空调系统等都可以批量采购。 4.2 严格把关施工阶段的各个环节成本支出 在房地产工程项目经济管理的整个过程中，施工阶段的把控与管理是其中最为关键的阶段，该方面工作做得好，对房地产工程项目的顺利施工起到一定的促进作用。基于此，房地产工程项目建设企业首要的任务就是要严格把控质量。注重房地产工程项目的高质性，将返工率降至最低，对施工的整个环节都要做好细致的安排与严格的把关，将质量及安全管理放在首位，防止出现一些低级错
10、误。接着，一定要根据房地产工程项目施工图纸的具体要求，进行针对性的施工与经济管理，此外，还要增强监工单位对房地产工程项目的大力监管，防止一些偷工减料、不安全事故的发生。比如：在名豪天台苑住宅项目中，设计方根据有关设计规范要求，施工图上明确了套型中储存间及其他分隔的做法，全部用 120 墙砌筑，外粉刷加腻子批白。考虑到我们为毛坯布房，大部份业主需进行二次装修，此隔墙大多要拆除，无形中增加了我司投入及业主负担，而造成不必要浪费，但图示储存空间又不能没有，在设计师明确不能取消的情况下，我们建议采用了折中办法：在施工图上用虚线示之，并注明由业主装修自行分隔，即满足了设计要求，又方便了投资商及广大业主，
11、可以说各方受益。单这根实线改为虚线，共 5 幢房 28 层 400 多户，即可节约成本近 300 万元。 4.3 强化财务成本控制创新 1）实行滚动开发减轻资金压力 可以具体分为：（1）大型项目分期分批开发，形成一个项目多期滚动开发。 （2）多项目统筹调度，滚动开发。对于前一种情况，通过分期开发，可以降低资金总量，尽早达到销售条件，早日收回资金，且通过分期分批开发将前一批次收入款项投入到下一批次开发中，实现滚动开发。对于后一种情况，可合理调度多个项目资金，组织企业内部闲置资金的横向融通，使资金在各项目之间进行灵活调度。在保持资金链安全前提下，实现多项目滚动开发，减轻企业财务费用压力。 2）提高
12、与金融机构谈判技巧降低银行利率 融资人员要具有良好的专业知识和丰富的融资经验，同时要具有很好的谈判能力。要了解不同的融资方式、融资特点，要判断以什么方式融资，选择什么样的融资机构等等，通过权衡选择对企业来说最有利的融资方式，只有这样才能有效降低企业融资成本。例如：当利率较低时，企业可以倾向于获得更多的借款，最好是固定资产借款，以此提高公司的资金杠杆作用，举借长期贷款而非短期贷款，在企业的能力范围内，还清利率较高的贷款，并较低的方式举借新的贷款。当利率较高时，企业一般减少其债务融资的金额，并替代为权益融资，比如留存收益，加果预计利率近期可能下降，则企业可能通过筹集短期贷款而非长期贷款来融资。 3
13、）加强市场营销捉进销售回款 企业应加强广告投放，采取营销手段力争早日完成销售任务，取得销售收入。比如：企业可以采取一次性付款奖励的措施鼓励客商支付全款，随时督促客户付款；加强与银行合作加快银行放款速度等措施加快销售款项回笼。待开发项目实现预售后，开发资金实现回笼，可以有效减少自有资金投入，降低企业负债减少财务费用。 4.4 采用组合投资法减少个别风险 组合投资也叫多样化投资，分为两种情况：一种，是把资金有选择地投放到不同类型的房地产项目上，从而减少未来收益的不确定性。如在当前实施“安居工程”的形势下，把多数资金投放入住宅建设，少量投资于商业办公；组合投资的另一种，是根据所投项目资金的流动性和收
14、益性，将资金按一定比例投放在现金和银行存款、股票债券等有价证券以及房地产上。投资组合的比例如何确定，主要由房地产开发企业的投资意图和具体投资项目的特点来决定。如现金具有好的流动性，银行存款安全性高，而房地产投资可获得好的收益等。要保证投资兼有安全性、收益性和流动性，就必须进行投资组合，合理安排资金的流向和流量。国外有经验的投资者大都采用这种方法，以减少投资的风险性。 4.5 利用“财务杠杆原理”减少财务风险 在房地产投资过程中，通常要采用多种渠道筹措资金，进行负债经营，这样，既可以提高目有资金利润率，又可以缓解自有资金不足的矛盾。目前，进行房地产投资的资金来源渠道很多，如通过信用贷款、抵押贷款
15、、按揭贷款等形式向银行融资、以联营方式吸资、预售楼花或企业内部挖掘资金等。无论以何种方式筹措资金都要付出代价。要优化资金来源结构.必须考虑投资的收益率和资金成本率时，所筹措和使用的资金才能取得较好的经济效益；因此，在实际的投资经营中，首先要求取不同方案下各种来源资金的成本率，再计算出该方案下的综合资金成本率，最后选择综合资金成本率最小的方案作为理想的筹资方案。 5 总结 我国房地产工程施工企业在经济管理方面积累了丰富的经验，但是在实际的房地产工程经济管理过程中，很多问题的存在严重影响着房地产工程施工的顺利开展。房地产企业应该深入研究房地产工程经济管理现状，创新经济管理策略，为我国房地产企业在经济管理方面的进一步发展提供借鉴与参考。 【参考文献】 1尤正华.中国房地产经济管理若干问题与应对思路J.建设科技，2013，14：112-113. 2赵鹏伟.对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析J.现代经济信息，2013，15：432.
