1、试论加强房地产企业成本管理的策略【摘要】 随着市场经济的发展和宏观经济的调控，房地产企业盈利空间逐步缩小，企业之间的竞争日趋激烈。房地产企业是国家重要的物质生产部门，其成本管理的好坏已成为衡量企业管理水平和市场竞争力的重要标志。加强房地产企业成本管理，必须转变成本管理理念，完善目标成本管理，加强工程成本控制，实行全面预算管理，才能降低经营成本，满足市场需求，提高经济效益，增强市场竞争力。 【关键词】 房地产企业 成本管理 策略 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织，主要经营业务包括：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和
2、公共配套设施的开发建设和经营、代建工程的开发等。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，通常包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理销售费用及开发期间税费等。房地产企业成本管理是依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。加强房地产企业成本管理，可以拓宽企业盈利空间，有效整合企业资源，提高核心竞争力，确立行业竞争优势。房地产企业成本管理是房地产开发项目管理的重要组成部分，是一种全过程、全方位和全员性的管理活动，贯穿于工程项目管理活动的全过程，整个工程项目活动从项目规
3、划设计到项目施工建设，再到项目竣工验收等阶段，各环节紧密相联，环环相扣，每个阶段和每个环节都离不开成本管理工作。加强成本管理，必须按照合同约定，选择合理的施工方案，围绕着成本管理目标，精心组织施工，合理投入人力、物力和财力，落实成本管理责任制，各个环节中每项业务都要纳入到成本管理范围，加强施工过程各个环节的管理，重视事前预测和过程控制，使得企业项目成本基本符合成本测算的范围，堵塞成本管理漏洞，防止项目施工过程中的损失与浪费现象的发生，加强施工进度控制和安全生产监督，节约物质消耗，降低工程成本，以取得最大的经济效益与社会效益，增强市场竞争力。 一、转变成本管理理念 房地产企业必须把成本管理好坏作
4、为衡量管理水平高低的一项重要指标，全面提升全体员工的成本管理意识，培育员工良好的职业素养，增强企业综合竞争软实力。首先，树立以人为本的成本管理理念。房地产企业涉及面广，施工周期长，工作任务重，其成本管理是一项艰巨而繁琐的工作，需要全体人员相互配合与支持。应定期开展成本控制教育活动，让每位员工认识到成本控制的重要性，将成本控制意识落实到各自的工作岗位上，将成本管理与经济效益结合起来，使得成本管理理念深入人心，人人参与成本管理工作。其次，树立全面成本管理理念。房地产企业必须科学地安排工程项目，将成本管理活动贯穿于工程投标、设计、组织、施工与竣工验收等各个环节，渗透到每一道施工工序，涉及到工程成本项
5、目中的所有职能部门和人员。必须加强财务部门与各个部门之间相互沟通与联系，成本管理不仅是财务部门的工作职责，也是各个部门应尽的义务，必须将成本控制目标落实到相关部门与个人。最后，树立成本管理责任意识。房地产企业与工程承包方确定目标成本后，应制定成本管理目标，围绕成本管理目标组织工程施工活动，将目标成本分解到各部门和各个施工环节，层层落实，明确各部门成本管理责任，加强施工阶段的人工费、材料费和机械费的成本控制，合理安排施工，精打细算、增产节约，优化资源配置，降低工程成本，实现经济效益最大化。 二、完善目标成本管理 目标成本是房地产企业成本控制的前提和基础，是项目在开发过程中控制成本的依据。目标成本
6、管理是企业依据经营目标进行成本预测，确定合理的成本控制目标，对成本目标进行分解、控制和考核评价，实现成本控制目标的活动。其实质是结合企业经营目标来预测成本控制目标，并对成本控制目标进行分解和落实，实现成本分析、执行考核和结果评价，降低经营成本，提高经济效益，实现企业经营目标。房地产企业必须根据项目特点和分包工程方案，将建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位建筑安装成本，明确工程承包方成本管理目标，将房地产企业成本管理的目标层层分解到有关责任部门，做好施工方案优选、材料设备投入、施工组织，安全生产、质量监理、工程验收、竣工结算等工作。建立严格的目标成本考核制度，做好开发项目成本管理
7、绩效考评工作，根据各责任单位的经济责任和成本管理具体内容，制订明确的考核方法和标准。由房地产企业将开发项目各个阶段发生的成本与费用具体分配到工程承包方，承包方围绕着工程项目，将目标成本进行细分，纵向分解到各施工班组和责任人，横向分解到项目部和职能部门，建立纵向到底、横向到边的目标责任制体系，通过上下分工，纵横结合，形成责任分明、分工合理的成本管理网络，将绩效考评与成本管理密切结合，激发员工成本管理的积极性，把成本管理工作落到实处。房地产企业应当加强对工程承包方工程进度与质量的监督与考核，及时发现施工中存在的问题，将工程项目的成本管理目标与房地产企业长远发展战略联系起来，提高企业经济效益与社会效
8、益，树立房地产企业良好的社会形象。 三、加强工程成本控制 房地产企业必须加强对工程项目各个阶段的成本控制，合理安排人、财、物的投入，提高资金使用效率，保证企业经营活动的顺利进行。项目规划设计阶段的成本控制是房地产开发企业成本控制的关键，项目设计方案的好坏将直接影响财力、物力、人力的投入多少以及施工成本的高低。房地产开发企业要做好施工项目市场调研和评估论证，从项目施工的客观环境、经营规模和市场前景进行考察，了解项目预期收入、成本、利润以及风险情况，预估工程总造价，通过多方竞标的方式选择最优的设计方案，降低工程所需的设计、材料、设备、安装、施工等费用。精心研究合同条款，加强合同管理，严格执行工程承
9、包合同，控制合同变更，提高合同履约率，减少和避免施工索赔，降低工程费用，控制工程造价，实现经济效益最大化。项目施工阶段是最为复杂的环节，房地产企业应当精心组织施工，减少与避免施工索赔风险，与承包方和材料供应商签订合同，在工程分包和材料招标采购过程中，完善投标单位的资格预审与考核制度，明确项目承包方和发包方相应的权利和义务，主要包括：材料价格、项目质量、施工进度、成本控制目标、工程款支付以及基础配套设施等问题，加强工程质量检查与监督，在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，保证施工的质量和进度，降低工程造价，达到控制成本的目标。项目竣工阶段是项目成本控制的最后阶段，体现成本
10、控制的最终效果，工程结算交付使用后，成本控制才算真正完成，应对施工单位提交的工程结算书进行审核，根据合同规定，核实工程质量、计算工程造价、结算工程款以及处理工程赔付事项。 四、实行全面预算管理 在房地产企业成本大幅上升、利润急剧下滑和行业竞争日益加剧的背景下，加强成本管理，做好房地产全面预算管理显得越来越重要。全面预算管理是利用预算对企业内部各部门的各种财务及非财务资源进行分配、控制和考核，以便有效地组织和协调生产经营活动，完成既定的经营目标的管理手段。房地产企业应该根据自身的特点，在规划设计、项目招投标、工程分包、竣工结算等阶段推行全面预算管理，明确预算的编制、审批、执行以及控制等一套完整的
11、全面预算管理制度。房地产企业必须采用全员参与、上下结合、分别编制、分类汇总、综合平衡的方式实行预算编制。企业预算管理委员会应根据各部门的预算指标汇总报告，认真分析行业市场趋势，按照预算计划目标，将全面预算分解为部门预算，将预算指标层层分解，贯穿于企业业务活动的始终，从横向和纵向落实到内部各部门、各环节和各岗位，预算执行单位的职责是执行计划、上报汇总、分析反馈，应当将预算作为预算期内组织协调各项经营活动的基本依据，严格控制每项业务审批手续，加强各部门之间沟通交流，设计、造价、工程、财务、招投标、销售、供应等部门应加强协调与配合，开发部门负责土地开发预算计划执行，设计部门负责设计预算计划执行，营销
12、部门负责销售预算计划执行，财务部门负责项目成本预算计划执行，形成全方位的预算执行责任体系，保证预算目标的实现。预算一经批准，不得随意调整，因不可抗力等客观因素导致预算执行发生重大差异，确需调整预算的，应当严格履行审批程序，保证预算管理的严肃性与权威性，提高预算的控制力和约束力。 综上所述，成本管理是企业的生存基础和核心战略，是转变经营方式的重要手段，是提高经济效益的有效途径，成本管理水平的高低直接决定企业盈利能力的大小和竞争能力的强弱。成本管理是一项综合性、连续性的工作，需要多部门的积极配合来共同完成。成本控制过程贯穿于投标阶段、施工准备阶段、施工过程中以及工程竣工验收阶段的各个环节，涉及到每
13、一个部门和每一个职工，企业必须在保证工程施工质量和安全生产的前提下，按照战略目标和资源整合的要求，控制项目成本，降低开发成本，提高企业社会效益和经济效益，促进企业持续健康地发展，在竞争中立于不败之地。 【参考文献】 1 杨占海：房地产企业目标成本管理的实施J.中国农业会计，2014（3）. 2 万铁军：浅析房地产企业成本控制J.中国乡镇企业会计，2015（2）. 3 李冬梅：房地产企业目标成本管理的重要性J.会计师，2014（21）. 4 刘志华：加强房地产企业成本管理的思考J.企业研究，2014（8）. 5 刘银兴：对房地产开发企业成本控制研究J.经营管理者，2015（12）. （责任编辑：张琼芳）
