1、松绑楼市后能松绑限购令吗？中国楼市松绑了！管理层出台了一系列松绑政策，其中标志性的政策有三个：一是国土部和住建部联合下发关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 。二是央行调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部规定，个人购买两年及以上普通住房免征营业税。三是国家住建部表态要释放公积金结余资金之后，各地都在松绑公积金，京沪穗深四大一线城市，除广州正在与国有银行就商业贷款置换公积金贷款方案沟通外，其它三大城市均已提高了公积金贷款限额。全国各地房地产市场持续不景气，国家统计局发布的2015 年 2 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况显示，
2、相较于 1 月，70 个大中城市中，价格下降的城市有 66 个，上涨的城市有两个，持平的城市有两个。2014 年房地产投资增长 10.5%，比上年回落 9.3个百分点。中国指数研究院“百城价格指数”显示，2015 年 2 月，百城新建住宅平均价格为 10539 元/平方米，环比下跌 0.24%，同比下跌 3.84%。当前中国经济下行压力沉重，国家已经出台多种刺激政策但见效甚微，这与房地产的持续低迷有关，房地产的低迷引起了上下游产业的连锁反应，拖累了中国经济前行。 在此大背景下，宏观管理层开始松绑楼市，出台了一系列政策。在新一轮政策刺激下，短期内楼市似有起色，4 月的第一个星期，上海楼市成交量涨
3、了三成。 然而这样的上涨在全国楼市尤其是京沪穗深一线城市是短暂的。根据调查，楼市新政出台之后，看房人数虽然增多，出手却依然冷静。究其原因，大概有三： 第一，财税政策从来只是楼市的配套政策。一味调整楼市财税政策，在楼市疯涨时期没能压住房价，在楼市萎靡时期同样难以抬高房价。央行和财政部楼市新政，没有给楼市需求者带来多少实际好处，降低首付意味着要多付按揭利息。 第二，虽然公积金松绑的确给购房者带来好处，但一线城市的潜在购房者预期楼价还有下跌空间。 京沪穗三个特大城市公积金贷款的最高限额，长期来都是一个家庭80 万。而现在上海房产均价已在 3.4 万元/平方米以上，北京是 3.8 万，广州二手房也近
4、2 万。以上海 90 平方米以内的小户型商品房为例，一套房就要 300 多万，首付最低三成，就是近 100 万，需贷款 200 多万。按之前的政策，公积金最多只能贷到 80 万。无论新婚夫妻购买第一套房还是家庭改善购房，购房贷款主要还得靠商业按揭。按照最新的政策，3 月以后的五年以上的公积金贷款利率是 4.OO%，商业按揭贷款利率则为5.90%，利差 1.90%。如果公积金贷款多贷 40 万，每年利差就达 7600 元，每月可少出 630 元，这对于普通的白领家庭来说也是在减轻负担。 单从前后几年的房地产投资和房价比较，可以说中国楼市泡沫已经挤出，最起码得到了有效控制。但是，假如拿个人或家庭收
5、入与房价相比，尤其是在京沪穗深等一线城市，远没有达到 10-15 年收入可以购买一套普通商品房的标准。一线城市楼市的泡沫依然存在。 第三，新政允许住房户型和住房用地调整、转型，可以改变楼市供需结构。 国土部和住建部联合下发关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，在高库存地区暂停土地供应，住房供求矛盾比较突出的热点城市，根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。同时优化住房及用地供应结构，允许未开发房地产用地转型。这两点都突破了 2006 年出台的土地限制供给政策。 这可能是本轮楼市调控的核心政策了。它对改变供大于求的三四线城市、甚至二线城市的市场结构或许有好处，而京沪穗深的楼市虽然库存也不少，但远没有到供大于求的地步，一线城市的住房刚需依然强劲，而从长远看，京沪穗深中心地区的商品房的投资价值依然很高。 当前楼市新政能否撬动楼市，能在多大程度上撬动楼市，尤其上海楼市，尚待观察。 楼市的松绑能够有力地拉动中国经济，大大减轻经济下行的压力，其中，上海楼市至关重要。 其实，要撬动上海楼市很简单解除限购令。当然，解除限购令可以是分地区、分房型的。既然上海中心城区的商品房，尤其是豪宅，还有投资价值，那么可以先解除这一部分商品房的限购令。这样既能减缓限购令对上海楼市冲击，又不会增加对普通刚需购房者的影响。
