1、探究中国休闲地产发展中存在的问题摘 要：近年来，随着休闲产业的蓬勃发展，休闲地产已成为各大房地产开发企业转型的“新宠” ，然而在无限美好的光环下，休闲地产的成长历程也并不平坦，发展过程中存在诸多亟待解决的问题。只有直面挑战、解决问题，才能使休闲地产获得更广阔的发展前景。 关键词：休闲地产;发展;问题 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0166-02 引言 伴随着中国经济发展进入新常态的脚步，我国房地产行业也呈现出了新的发展趋势。房地产投资效应出现下滑，虽然政府对房地产行业的“松绑”迹象已经出现，但不可否认房地产行业的黄金时代已经结束。房地产
2、企业如何在审时度势中把握市场发展的新趋势，为企业寻找新的发展动力，成为摆在房地产企业面前的一道亟待解决的难题。与此同时，随着休闲时代的到来，以及人们休闲观念的逐渐形成，我国将迎来休闲产业的快速发展期。这也让急于寻求转型契机的房地产业看到了新的发展方向和动力。万达、保利、万科、世茂、恒大、龙湖等地产大鳄纷纷抢占中国休闲地产的市场先机，甚至将触角伸向国外。休闲地产也一路高歌猛进，成为地产领域一颗冉冉升起的新星。在这样迅猛的发展势头下，休闲地产这个年轻的行业，为何吸引如此之多的关注，在其发展过程中又遇到了哪些亟待解决的难题？本文将从这几个方面探究我国休闲地产的发展。 一、休闲地产的吸引力 近年来，各
3、大知名房企纷纷涌入休闲地产领域，这一新兴行业表现出了前所未有的吸引力。数据显示，2012 年中国休闲地产投资额超过万亿，中国百强房企中超过 1/3 的知名企业涉足该领域。2013 年总投资额超过 100 亿元的项目达到 127 个，而 2014 年上半年这一数字又被刷新到151 个。为何休闲地产具有如此强大的吸引力和吸金力，大致可以归结为如下两点： （一）政策导向 2011 年，以“新国八条”为开端的本轮房地产调控，通过“限购”“限贷”等手段调整住宅市场的供需平衡，被誉为房地产史上最严厉的一轮调控。面对巨大的生存和销售压力，房地产开发企业纷纷寻求新的转型契机。 2009 年国务院发布国务院关于
4、加快发展旅游业的意见 ，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。此后，陆续出台的旅游法国民旅游休闲纲要 （20132020 年）等文件，表明国家对旅游产业发展的支持力度，以及对大众休闲度假理念的倡导。同时也让急于寻求转型的房地产企业看到了新的发展机遇。 （二）需求导向 随着人均收入水平的不断提高、公众假期和带薪年假的普及，以及人们休闲观念的转变，中国将进入到全民休闲时代。休闲度假的大众化、长时化，将在中国催生出巨大的来自国内外的休闲度假需求。根据 2010年人口普查数据显示，中国共有家庭户数 40 151 万户，而预测到 2020年将至少有 20%的中产家庭购置休闲地产用于投资理财和休闲度
5、假，这样庞大市场对房地产企业来说无疑具有巨大的诱惑。 二、休闲地产发展存在的问题 虽然众多资金和人才源源不断地涌入到休闲地产这一领域，动辄几十亿，上百亿的项目一个接一个地上马，但目前中国的休闲地产并没有表面上风光。许多项目在运营和销售上都面临尴尬局面，投资失败、项目滞销、闲置的情况并不少见。究其原因，归咎于此轮严厉的房地产调控并不全面，我国地产企业在休闲地产的开发理念和开发模式等方面仍存在不足。 （一）休闲地产的认知不足 首先，何为休闲地产，可能有的企业就并未真正理解。休闲地产不是简单地将城市中的房地产搬到景区周围或是自然、人文资源丰富的地区就能称作休闲地产的。休闲地产关注的不是建造一座钢筋混
6、凝土的城市，而是创造一种生活方式，一种帮助人们逃离忙碌、压抑的日常生活，远离喧嚣回归自我的生活方式。其次，休闲地产提供的产品不仅仅只有住宅、商业、酒店、公园等等，任何能够提供上述“生活方式”的房地产产品均可称为休闲地产。 除了需要正确地认知休闲地产之外，休闲地产所提供的“生活方式”必须与客户的休闲需求产生共鸣，才能实现项目的成功。如何才能实现这种共鸣呢？一是休闲地产项目能够准确地找到客户的休闲需求，并提供满足这种需求的产品;二是创新，创造一种客户尚未形成的休闲需求，为客户创造一种新的“生活方式” 。 （二）配套设施建设的重视不足 休闲地产依靠项目所特有的人文、自然资源，为产品的购买者提供一种有
7、别于都市的惬意生活。休闲地产所打造的这种生活方式使其具备了第二居所，甚至第一居所的条件。因此，满足购买者日常生活需要的项目或项目所在区域的配套资源将起着举足轻重的作用。配套服务设施能体现开发企业对于产品更深层次的理解不仅仅是提供商品，更是为业主创造完善、便利的生活环境。而休闲地产作为旨在提供一种惬意生活的特殊地产行业，更应该在休闲、生活、服务等配套上下足功夫。例如，万达长白山旅游度假项目，专门设立幼儿园、小学、中学、行政中心、文化中心、医院、商业广场等全方位的配套设施，满足项目业主和游客的需要。虽然有些项目的配套有做噱头的嫌疑，但不可否认，开发企业、购房者和投资者都开始注重项目配套的完善和创新
8、为项目所带来的巨大附加值。 （三）延续住宅产品的盈利模式 休闲地产项目与房地产项目相同，具有体量大，投资巨大的特点，因此目前我国休闲地产仍然沿袭了住宅产品的盈利模式。通过前期住宅产品的销售回收投资，并维持后续产品、配套设施的建设。然而这种以卖住宅的方式来卖休闲地产的盈利模式显然并不适合，休闲地产的核心或是灵魂就在于营造生活方式，而这种生活方式的塑造需要通过项目的配套来呈现。若无法在项目前期呈现出客户需要的生活方式，又如何能够实现销售呢？因此，休闲地产项目需要在前期就将项目的生活方式呈现给客户，通过生活方式塑造实现项目的销售。与此同时，配套设施先行，可以提高项目的成熟度、增加人流量，为产品价值提
9、升夯实基础。 （四）拿地误区 只有景区才能做休闲地产吗？当然不是。到底什么样的宗地才适合休闲地产？休闲地产本身的休闲特性要求项目所在区域具有丰富的自然或人文资源，这是前提。但并不一定是在景区就最好。部分景区存在的最大不足便是地理位置偏远，远离核心城市，或所在城市辐射能级较低，导致项目周边区域的需求难以支撑项目体量和项目价值，从而影响项目销售。因此，拿地选择要通过对自然、人文资源、交通配套、需求支撑等多个方面综合考量来进行判断。 （五）忽视项目长期运作 目前许多开发企业将住宅产品的高周转思路沿用到休闲地产中来，但是与住宅产品不同，休闲地产很难通过高周转的方式实现快速销售。休闲地产所倡导的生活方式
10、，仅仅通过短暂的销售期很难完全体现，而展现项目所倡导的生活方式的最好途径就是通过项目购买者的真实体验，而休闲地产购买者与住宅产品的购买者不同，不会大量、快速入住项目。因此，休闲地产开发企业想要通过高周转方式实现资金回收难度很大，要做好项目长期运作的准备。 （六）忽视项目软配套 休闲地产开发企业做的不仅仅是一个房地产项目，更多的是一种生活。这种生活不仅要通过配套设施来体现，更多的是通过“软”的服务来展现。除了前期销售服务外，后续的维护和休闲配套服务将更被购买者看重。同时，物业服务质量也是房地产项目升值的重要因素之一。而作为旨在创造优质生活方式的休闲地产，相较于普通住宅而言，购买者对休闲地产的使用
11、率是低的，完善的物业服务将更被购房者重视。尤其是季节性差异明显的项目，不仅要在旺季为购买者提供完善的物业服务，尤其在淡季也要保证物业服务的跟进。同时，物业服务质量还具有提升开发企业品牌形象和项目价值的作用。 （七）缺少软、硬配套的运作经验 对传统住宅产品的开发企业而言，销售结束则表示项目结束。然而对休闲地产而言，销售阶段只是开始，项目的价值需要通过“软”服务和“硬”配套的运作来体现。而在软、硬配套的运作上，开发企业的经验不足，独立运作成功难度较大。因此，需要借助垂直服务商的助力实现项目长期运作。 总结 休闲产业的巨大潜力为房地产行业开辟了一个潜力巨大的领域，然而休闲与房地产结合的这一新兴产业，
12、与传统房地产行业存在诸多差异。休闲地产开发企业必须看到休闲地产的特殊性，并且摒弃传统房地产项目的运作模式，为休闲地产摸索出一条适合自身特点的运作模式和发展方向。 参考文献： 1 梁学斌，洪强华.香江地产的目标是“休闲地产 No.1”J.房地产导刊，2008， （2）. 2 罗红宝，林峰.休闲地产的开发关键与经典模式研究N.中国旅游报，2010-12-17. 3 Katherine.休闲地产 中国地产业下一个执牛耳者J.房地产导刊，2009， （10）. 4 马勇.休闲地产的趋势和成功要素J.文化月刊，2010， （Z1）. 5 李辉.浅析中国休闲地产未来发展趋势J.经济研究导刊，2013， （34）.
