1、土地抵押贷款面临的风险和对策【摘要】由于土地资产的保值和易变现性，利用土地使用权抵押贷款已经成为中国金融机构广泛采用的一种物的担保方式，其比重呈逐年上升趋势，但同时贷款余额等不良资产的比例也呈逐年上升的趋势，同期到期未注销抵押贷款余额成倍增长，抵押贷款的潜在金融风险不断加大。土地抵押贷款的风险主要源于土地使用权价值、贷款的类型和期限和土地流动性大小。若想防范这些风险，则需要银行和土地管理部门加强合作，银行自身也要强化做出合理准确决策的能力 【关键词】土地抵押贷款 风险 对策 一、土地抵押贷款面临的风险 （一）土地使用权价值变化风险 土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估
2、基准日起 6 个月内有效，而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上；假如借款人到期不能还款，在拍卖被抵押的国有土地使用权时，存在土地评估结果已经过期的情形。市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动，土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间，而且抵押时间越长，价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据，变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源，如果没有较大的经济波动，其稀缺性决定长期增值的较大可能性，但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性，给融资带来一定的开发风险。 （二）选择贷款抵押
3、类型风险 （1）普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押，风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性，决定了其风险比普通抵押贷款高。单一抵押与重复抵押的选择风险。随着物权法的实施，土地使用权重复抵押现象普遍增多，其风险比单一抵押要高很多，由于先设定抵押权的债权优先，后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。 （2）房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言，如果无地上定着物，则国有土地使用权可以单独设定抵押；如果存在地上定着物，则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土
4、地使用权抵押，都必须坚持“房地一致”的原则，以土地使用权抵押的，房产同时抵押；以房产抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押，不能或不愿同时提供二者合一的抵押，使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言，登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记，实现抵押权时，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债，经登记的土地使用权抵押不受法律保护。 （3）反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现，很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中
5、，反担保抵押比普通抵押登记手续复杂，费用高、周期长，不利于运作，只是降低了抵押人的风险，但增加了银行的金融风险。 （三）选择抵押期限的风险 物权法第 202 条规定， “抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护” 。依民法通则和担保法 ，抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面，主要有下列两种情况；一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效” ，没有注意土地使用权的期限，例如：合同一年到期，而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现，主债权没有到期而担保物权先到期，失去了抵押物权
6、的设立意义。 （四）关注土地资产变现难带来的土地抵押风险 在当前地方政府财力紧张的情况下，以土地等资产来支持地方法人机构发展实属不易，但从目前支持改革的已到位土地运作情况来看，要将土地变现难度非常大。一是受制于优先权无法处置。根据我国现行法律规定，企业破产清偿存在税收、留置、租赁、土地出让金、建设工程款、职工安置等八种法定优先权，因此抵押土地在企业进入破产程序后就存在较大风险。二是短期内增加经营负担。一方面，地方性法人银行业机构在接收这类土地前一般都支付了土地补偿、征地协调费、征地报批规费、农户养殖补偿等费用，短期内增加了经营成本。另一方面，法人机构接收土地后，一般短期内变现难度大，致使土地资
7、产长期大量置于非生息资产范围，对其整体资产质量、盈利能力带来较大不利影响。三是变现处置费用较高。地方法人机构在土地处置变现过程中相关税费较多，如契税、交易费、登记费、评估费、测绘费、增值税等，导致处置成本增加。四是土地短时间变现较为困难。从地方政府支持的土地来看，大都是处于相对偏远的工业园区的生地，总体面积比较大，有些土地质地不优，影响其变现速度。当前土地仍是最受银行欢迎的风险释放手段，土地作为融资工具的作用，短时间内无法替代，土地和银行资产的关联将进一步加大。银行显然并没有做好应对快速增长的土地抵押贷款、土地出让金质押贷款风险管控和管理土地保值增值、变现的充分准备。 二、预防土地抵押贷款风险
8、的对策 对土地抵押贷款中可能存在的风险，相关部门特别是商业银行、政府部门要及时思考和制定对策，以保证贷款安全，防范金融风险，促进房地产市场和金融市场的稳定发展。 （1）银行要及时掌握政策，做好经济形势的预测和分析银行部门应及时了解国家出台的宏观经济政策，同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析，加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款影响程度的研究，全面把握宏观经济形势，同时要充分研究当地经济环境和土地市场发育状况。对一个地区经济发展前景、土地市场环境等进行可行性研究，为贷款决策提供依据。 （2）国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息，规范土地抵押贷款登记行为国土资源管理部门要搞好信息预测和发布，对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。同时，国土资源管理部门要完善土地登记制度，进一步规范土地登记行为。 （3）银行要对抵押地块搞好调查研究，合理确定抵押贷款类型和期限银行应了解每块宗地的信息，包括规划用途、地类、权属、地价、建筑密度、土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款。对拟提供贷款的土地做好可行性分析和收益方案预测，合理确定抵押贷款类型和期限。由于土地抵押贷款的特殊性，使得贷款面临着土地使用权价值变动、贷款的类型和期限选择和土地流动性变动的风险，为了应对这些风险，有关部门应与银行加强沟通，银行本身也要切实提高决策和管理风险的能力。
