1、我国现有的养老地产模式及其发展问题【摘要】随着我国老年人数量的逐步上升，我国的养老地产模式及其发展成为地产行业最热门的话题。因我国现有的养老地产模式还处于不成熟的初级发展阶段，故本文对我国现有的养老地产模式，及其未来的发展形势作相关的探讨及阐述。 【关键词】我国现有的养老地产模式；发展问题 引言：我国综合实力正飞速发展提升，老年人的数量的也在逐年增加，我国现有的养老地产模式很难满足老年群体多样化的需求。面对当前养老地产趋于多元化、多样化的发展形势，我国应该审视现有的养老地产模式，并对养老地产投资、经营模式多样化有一定的追求，使我国的养老地产发展趋向成熟。 1、我国现有的养老地产模式存在的问题
2、就目前我国养老地产的形势来看，虽然已经取得了一定的成绩，但仍无法满足我国老年人口急剧增长，社会老龄化所带来的发展要求。由于家庭结构和人口政策的变化，传统的家庭养老和社会养老己不能适应我国社会的现实需要，而社区养老模式以其独特的优势正引起广泛的关注。集中建设的专业化老年社区能更好地行使社区的养老职能，发挥出更大的社会和经济效益。 1.1 对养老地产不够重视 对养老地产的认识不够直接导致缺乏重视意识，进而造成了养老地产方面的政策缺失。据以往经验来看，福利院的管理工作一直以民政部门为主导，房地产公司为辅助与政府合作的方式。政府对养老的每种方式都有明确的指导政策，这种要求对有投资意向的企业造成了障碍，
3、使其格外谨慎，徘徊在外围。并且要想建立起小具规模的养老社区至少需要过百亩土地，这使得所需成本过高，造成无人敢问津的现象。另因为养老地产的性质十分特殊，房地产商在取得养老用地的时候会受到一定的制约，如果选用其他性质的土地进行养老用地的开发，即使降低土地的成本，在日后的运作过程中也会出现更多其他很繁琐的问题需要处理。所以，要想让开发商对养老地产产生积极性就必须提高人们对养老地产这一产业的认识，增强重视程度，进而使政府出台相适应的优惠政策促进开发商运作。 从需求的角度来看，老年人的消费需求没有受到金融政策的扶持，因为老年人的收入特点，银行首先排除了想获得贷款的老年人，使得老年人要想利用贷款买房更是难
4、上加难。对于养老地产来说，保险产品的支持可谓起到锦上添花的作用，可是事实并非如此，恰恰相反的是，因老年人发生事故的概率大大高于其他人群，故商业保险极力置身事外。如果保险业能加入到养老地产事业中将大大降低开发过程中会产生的风险。 1.2 各地的养老服务水平不同导致养老地产发展出现差异 老年人在年龄增长的同时，身体机能和运动能力却在减退，而且还会出现心脏病和高血压等老年疾病，这致使部分老年人无法对生活进行自理，且这种自理能力会越来越低，所以老年人对护理的需求变得越来越高。 基于这种自然情况，养老地产应运而生，其功用不再局限于老年人的居住环境，也变成了提供专业医疗护理的场所。更有能力的地产商则将地产
5、用作为老年人提供精神层面的心理辅导场所。由此可见，专门的养老地产等场所是老年人生活和养老的最佳环境。但是由于我国养老地产行业的服务水平不尽相同，缺乏服务意识，没有专业的护理人员培养机制，使得养老服务人员的素质普遍偏低，与专业化人才的迫切需求呈反比，导致养老地产的发展难以达到期望水平。 1.3 我国尚未加强养老地产的产业链接 根据调查，在中国有些成本虽然很高但却切实投入实施的养老地产，虽然前期呼声很高，但在项目完工后却不受消费者欢迎，最终只能以附属品的形式销售，其根本原因是缺乏对产业链的规划。很多房地产开发商在不了解养老地产实际生产过程的条件和具体情况就进行施工，造成施工成果无法满足老年群体对住
6、宅的需求，养老住宅更需关注住宅小区的公共服务设施，比如说适合老年人的户外厕所，满足怀旧情怀的旧物储藏室，还有更多针对老年人心理而设计的居住功能等，从而方便老年人群的保健、医疗、交流和娱乐等。 1.4 相应的投资商没有意识到养老地产这一新兴产业的发展前途 通过对人口老龄化数据的分析，可以得出我国对于养老地产产品需求很高的结论，但是在开发的实际运行过程中存在较高的风险，这些风险大多来自政策和开发运营模式中系统自身，从而掩盖了这一新兴产业的发展前景，使得投资商忽略了对这一领域的研究。根据国家规划计划和国务院对养老产业的政策导向，很明显可以看出现阶段养老地产产业呈增长趋势，但是目前为止对相应的规定和政
7、策尚不明确，所以仍然存在一定的政策性风险。加上我国养老地产行业开发根基薄弱，各环节脱节无法有机整合，导致后期运营面临诸多挑战。相关的规划和设计经验的缺乏使养老地产项目的设计和开发思路不够清晰，严重影响项目的品质。 2、我国应该注重养老地产的未来发展 2.1 加大对养老问题的宣传力度，重视养老地产的发展 我国之所以对养老地产认识不足，一是引入名词时间较晚，另一方面就是在养老方面的宣传力度不足，要想重视养老地产这一产业就必须全民了解这一产业的基本知识，所以说加强养老问题的宣传力度是势在必行。 2.2 各级政府注重培养群众的养老意识 中国人的思想大多数还停留在养儿防老的阶段，但是事实已经告诉我们这种
8、投机的心理是靠不住的。只有从根本上解决了养老的问题才能使老年人的生活随心所欲，所以在年轻的时候就应该培养起养老的意识，这种意识的培养并不是口号喊得响就可以做到的，需要政府和各级部门的配合，从知识和经济等诸多方面进行分析和论证，用事实建立起人民的养老意识。 2.3 我国应加强养老地产的产业综合链接 想要加强养老地产的综合连接，首先要转变政府的职能，减少在行政工作上的干预，尽量发挥市场的作用，营造出价格合理、层次多样的营销环境，以满足养老服务的多样化需求。再加上适当的监督和管理，更可有效提高服务的质量。其次要要将养老产业形成一定的规模，通过产业地区的相关部门的引导制定出相应的规划措施，争取成为区域
9、性的龙头企业，发展自身的同时带动其他企业共同发展，产生品牌效应的同时提高企业的竞争力，做到企业利益最大化。最后，更要加大政策的执行力度，这样才可以激发出服务人员的热情。尽量简化创办养老机构的手续，降低进入的门槛，这样才有可能吸引更多的投资，进而丰富产业链。 2.4 投资商应探究养老地产存在的商业价值 探究养老地产的商业价值首先要明确适用的范围，居家养老是养老服务的主要内容，社区养老则是这种模式的延伸，这两种养老方式的中心都是通过专业化的服务为老年人提供帮助。其次要探索养老机构的经营模式，要想收回对地产投资的成本就要具备一定的管理能力，并将机构的经营权和所有权相分离，最大程度上降低风险发生的可能
10、性。格外值得注意的就是养老机构最核心的内容就是对老年或不能自理的人员提供护理，这是与家庭养老方式不同的重要特征。另外还需要考虑的问题包括所在城市的人口、环境和经济发展水平等。 3、小结 我国老龄化的情况在不断加剧，但是能够配合养老地产发展模式的措施却相对滞后，这也就是说我国养老地产业正面临着巨大的挑战，同时也面临很大的发展空间。本文通过对我国现有的养老地产模式存在问题进行研究，找出我国养老地产未来的发展方向，从而得知对养老地产发展模式的研究是极其必要的，本文的结论对养老地产模式的发展方向具有极其重要的借鉴意义。 参考文献 1江合，养老不动产投资与管理M，北京：社会科学文献出版社，2011. 2刘丽萍，蒋升?陆发安，我国城市养老模式及其发展研究J，改革与战略，2007， （12）. 3韩妹，调查显示超 7 成青年认为照顾父母力不从心N，中国青年报，2010-08-17.
