1、香港地产牛市走向终结？二手房成交量大幅缩水 与陷入低迷的内地楼市不同，近几年香港楼市一片繁荣景象，2014年整体房价累计上升 13.3%，高于 2013 年 7.7%的涨幅，大幅跑赢同期恒生指数。自 2009 年以来，香港房价六连升，累计涨幅已达 1.65 倍。为抑制楼市上行，香港政府和香港金融管理局（金管局）自 2009 年 10 月以来，多次推出调控措施，且力度一次比一次大，先后出台了加强版额外印花税、买家印花税及双重印花税的措施，之后的楼市成交量一度缩减，但房价未见大跌。 在过热的楼市预期下，香港运输及房屋局局长张炳良今年 1 月指出，去年年中香港楼价回升，在低利率及量化宽松的国际大环境
2、下，若 2012年底和 2013 年初未推出两轮管理措施，房地产市场可能会更为炽热，从而影响香港的经济及金融体系稳定。因此，政府会密切关注房地产市场走势，继续采取必要措施稳定楼市，防止市场过热造成各种负面影响。 今年 2 月 2 日，金管局总裁陈德霖提醒市民，香港楼市发展趋势相当复杂，除受供求影响外，香港利息走向也会影响楼市，但由于美国加息时间未明，香港利息变动与否也存在不确定性。目前香港的低息环境不会永远持续，银行终有一日会将按揭利息回调到正常水平。 几位官员的预警很快落实到了政策上。2 月 27 日，金管局公布新一轮的物业按揭贷款监管措施，以防止楼市过热对银行体系构成风险。新政立刻引发市场
3、各种讨论。根据香港经络按揭转介数据，去年全年 700万港元以下的房产占整体按揭市场的比例高达 74%。香港经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆称，去年透过公司申请按揭、购买自住房的客户比例超过 97%，而目前市场上又以中小户型为主导，此次房贷比例下滑，对自住房市场影响非常大。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰指，降低按揭成数是最直接有效地降低楼市成交量的方法，此举能大幅提高房地产投资门槛，实力不够的投资者被赶出市场。另一方面， “买楼收租”的投资模式成本大幅提高，二手房业主更为惜售，令房源进一步收紧。 新政出台后，香港二手楼盘的成交量大幅缩水，从一定程度上验证了此前业界的种种猜测。 中原研究部高级联席
4、董事黄良升指出，今年 3 月，二手住房买卖合约登记（包括已补地价及未补地价买卖）共计 399 宗，总值 14.57 亿港元，较 2 月的 470 宗和 17.33 亿港元，分别下跌 15.1%和 15.9%。 中原地产营业经理张光耀表示，政府推出新招后三个星期，市场的确起了变化，尤其二手市场大受打击，一片降价声，过去成交价频频录得新高，辣招推出后市场淡静不少，以降价成交为主，成交量则明显减少。 新房销售异常火爆 与二手楼盘表现不同，香港新房销售呈现了一边倒的火热局面。相当部分开发商推出了不少中小户型住宅，加之打折促销，吸引了许多原本打算购买二手房的客户。 将军澳嘉华旗下嘉悦一大型新盘抢闸开价，
5、3 月 22 日随即于市场收票。消息显示，项目首日收约 670 多票，以首批 108 伙计算，超额逾 5倍，市场反应不俗。 红?|“悦目”是李嘉诚旗下的长江实业开发的以小户型为主的住宅项目，也是金管局在推出按揭新政后首个开盘项目，因此它的表现格外令人关注。3 月 7 日， “悦目”推出 108 个单元，一个半小时内就被一扫而空。开发商见销售火爆，便顺势在当日晚上加推 76 个单元，还将房价上调 1%至 4%。 当然，最惹人瞩目的还是长江实业再次在香港甩卖楼盘。4 月 4 日，长江实业以八折优惠促销将军澳日出康城的新项目“致蓝天” ，项目原计划在今年内实现销售 800-1000 套房子，但长江实
6、业公布的数据显示，在两天内项目“收筹”达到 5100 票，超额认购 14 倍，平均每 15 人争一套房子。 “致蓝天”推出的 740 套房源在 9 小时内即被抢购一空，首轮销售共套现 56.3 亿港元，买家当中近八成选用即供付款方案。有意思的是，当天到场的购房者排成长龙，队伍从售楼处向外延伸，一度阻塞了附近车站出入口通道，后排队改道，路面拥堵情况才得以改善。 今年上半年，除了上述将军澳“致蓝天”的销售报捷，香港其余新盘亦攻势不断，开发商首季新申请预售商品房数大幅急升超过一倍。美联物业首席分析师刘嘉辉称，该行综合地政总署最新资料显示，今年首季新申请预售的住宅项目共有 9 个，合计 4476 个单
7、元，比起去年第四季2，213 个单元增加约 1.02 倍，创三个季度新高。地产牛市走向终结？ 虽然新盘销售火热，但由于房价高涨，港人对入市更为谨慎。4 月，香港城市大学联同内地、澳门和台湾四间大学，发表今年第一季度消费者信心指数。调查访问了 1000 多名年满 18 岁的香港居民，结果显示消费者最大的担忧仍是房地产和物价情况。购房信心指数录得 40.5 分，为各单项指数之最低，环比下跌 14.9%。其中，目前及未来三个月的购房信心指数环比分别下挫 19.6%和 12.3%。 莫非香港的楼市涨势将被终结？投行瑞银发表的研究报告显示，中央政府大力推动内地游客赴香港旅游，及香港的低贷款成本，造就了香
8、港十多年地产牛市。随着内地赴港游客数量的减少和香港购房贷款成本增加，预计今年香港房价将下跌 5%-10%，租金将下降 5%左右，香港地产牛市正在走向终结。 香港粤海证券投资银行董事黄立冲则称，尚无法确定楼市是否已见顶，但以往支持香港楼市上涨的基本面已经发生变化。在不利因素增加的情况下，尽快出货回笼资金，成了包括李嘉诚在内的香港多数地产商的共识。 中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰则表示，金管局出招后，二手房市场急速降温，准买家转为观望，期望房价有下跌空间，业主强硬态度开始转变，预期楼市见顶回落。虽然新婚人士置业需求很大，但进一步收紧按揭令部分资金不足的准买家转买为租，令租金继续上扬，而租售比扩大会
9、直接导致房屋供应量萎缩。为此，他认为，政府应全力加快兴建居屋或中小型住宅，这才是抑制房价上涨的上策。 经济学家关焯照也建议政府增加房屋供应量。他指出，目前开发商为求去货，会尽力推第二按揭及优惠，争夺二手房客源，令近期一手房销售持续畅旺。今年有至少逾 8000 套新房入市，二手房价格必定受压。加上市场预期今年底美国有可能加息 0.5%-0.75%，同时市民置业面积愈来愈小，承受能力正在下降，需求会慢慢降低。关焯照预期，今年香港楼价会见顶，先高后低，年底楼价会比年初低 5%。 香港岭南大学经济系主任何泺生也指出，市民看淡楼市，置业信心下跌。一手房方面，发展商要回笼资金，只有减价促销。但此番楼市下调不会像 1997 年那般剧烈，而是缓慢下跌，预计整体房价在未来两年将下跌三成。他认为，增加土地与房屋供应可“一箭多雕” ，不仅可以纾解住房紧缺，拉近贫富差距，还可以缓解香港产业太集中、太单一的问题。何泺生分析道，若不能增加土地与房屋供应，持有物业者的财富将呈几何级增长，而无物业在手者则要为此付出更大代价。此外，增加土地供应可降低租金，从而改善香港的创业环境，有机会实现产业多元化，促进经济走出瓶颈及实现增长。
